Как составить договор купли-продажи земельного участка? — юридические советы

Как составить договор купли продажи земельного участка без нотариуса — Правовая помощь юриста

Как составить договор купли-продажи земельного участка? - юридические советы

Вам понадобится

  • — паспорт продавца, покупателя и свидетелей;
  • — документы на земельный участок;
  • — бумага;
  • — ручка.

Инструкция 1 Перед заключением договора проверьте все имеющиеся документы у продавца.

К необходимым документам относятся: паспорт продавца, свидетельство о собственности на участок, выписка из кадастрового паспорта и копия кадастрового плана, нотариальное разрешение на продажу от всех сособственников, если в свидетельстве о собственности указано несколько владельцев.

Если участок продает нотариально доверенное лицо собственника, то проверьте подлинность доверенности, обратившись к нотариусу по месту ее оформления. 2 Заключайте договор купли-продажи земельного участка в простой письменной форме с нотариальным удостоверением или без него.

Юридическая компания или агентство недвижимости Наро-Фоминска не обязаны проверять дееспособность (впрочем законных оснований по проверке дееспособности нет и у нотариуса).


Данные компании обычно имеют шаблон ППФ ДКП, который проверен на практике регистрационных действий в Наро-Фоминской или Апрелевской рег. палате, в который вносят реквизиты сторон и земельного участка.

Некторые агентства также могут предложить помощь в предварительной юридической экспертизе документов и комфортной сдаче документов на регистрацию без потери Вами драгоценного времени.

Цена вопроса. Услуги Нотариуса оплачиваются в соответствии с нотариальными тарифами (государственная пошлина), размеры которых установлены Налоговым кодексом РФ и ст.

22.1.

Как выглядит договор купли-продажи земельного участка

Важно

Скачать бланк (образец) — пример договора купли-продажи с сайта Росреестра:Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком (простой) Бланки являются примерными и могут корректироваться в зависимости от конкретной ситуации и потребностей.

Внимание

Можете выбрать наиболее подходящий вам бланк. Про заключении сделки купли-продажи земельного участка выделяют 2 компонента: сам земельный участок и недвижимость: жилой дом, дачный домик и прочие объекты на участке.

Продажа (покупка) земли с домом можно схематически разделить на два компонента.

Сделка купли-продажи предполагает отношение к этим двум компонентам как к нераздельным частям.

В то же время, в законодательстве РФ нет запрета на составление двух отдельных договоров.

Сделка купли-продажи земельного участка: нужен ли нотариус и сколько это стоит?

В этом случае в бланке заявления нужно указать не только просьбу зарегистрировать договор, но и провести кадастровый учет земли.

В настоящее время Налоговый кодекс РФ предусматривает размер госпошлины за регистрационные действия в сумме 2000 рублей.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела.

У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Куда обратиться Где оформляют продажу земельного участка? В настоящее время регистрационные действия с объектами недвижимости осуществляются по правилам, предусмотренным Федеральным законом № 218-ФЗ.

Как и где оформить договор купли продажи земельного участка?

Регистрационные действия допускается приостановить одной из сторон подачей заявления, если контрагент нарушил правила, установленные в положениях купчей.

До получения таковых приобретённый надел следует принять актом приёма-передачи. Вместо заключения предлагаем вам ознакомится с другим материалом, который поможет вам после купли-продажи ЗУ: Вот такой не простой порядок купли-продажи земельного участка, надеемся что наш материал вам поможет.

Удачи! Документы на тему статьи

  • Образец договора купли продажи земельного участка
  • Предварительный договор земельного участка (ПДКП) — форма бланка

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Договор купли-продажи земельного участка 2017-2018 (образец)

Условия, которые не должны включаться в текст договора купли-продажи земельного участка Помимо вышеперечисленных условий есть некоторые пункты, которые, напротив, ни в коем случае не должны включаться в договор купли-продажи земельного участка. В соответствии с Земельным кодексом, к ним относятся:

  • право продавца при желании выкупить участок обратно;
  • ограничения покупателя на пользование или распоряжение участком, если они не предусмотрены законом (к примеру, продавец не вправе запретить покупателю в будущем сдавать землю в аренду или продавать её);
  • отказ продавца от ответственности, если на землю в будущем заявят права лица, не участвовавшие в договоре (дескать, я продаю землю как есть, а что дальше — проблемы покупателя).

Эти условия, даже если они были включены в договор, не имеют ни малейшей силы, поэтому ссылаться на них нельзя.

Как оформить куплю-продажу земельного участка?

В тексте документа необходимо максимально полно указать идентифицирующие данные о доме и участке, то есть адрес, площадь и так далее.

Раздел «Предмет договора» является обязательным. Без него сделка будет признана недействительной.

Помимо предмета, существенными условиями и обязательными атрибутами являются:Название документа, Место оформления (город), Дата подписания, Стоимость сделки (общая),Стоимость объектов (дома и земли), Реквизиты сторон-участников сделки, Подписи продавца и покупателя.

По данным 1 — Росреестр: Договор составляется в письменной форме не менее чем в двух экземплярах.

Согласно общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.

421

Гражданского кодекса РФ). Договор должен содержать следующее [1 — Росреестр]: 1.

Как оформить договор купли продажи земельного участка без нотариуса

Если справки нет, то цену следует устанавливать, ориентируясь:

  1. на стоимость аналогичных наделов;
  2. на рекомендации посредника или риелтора.

После того, как вопрос о покупке согласован в устной форме, следует соблюсти формальности, оформив договорённости предварительным договором купли-продажи земельного участка (ПДКП).

Куда обращаться и внесение задатка Для составления ПДКП можно обратиться:

  • в риелторскую компанию;
  • к юристу.

По усмотрению сторон допустимо составить его самостоятельно, при соблюдении нормативов, предъявляемых к предварительным соглашениям. Заведомо следует обсудить способ предоставления гарантий, которые могут выражаться во внесении задатка.

После внесения задатка при оформлении ПДКП, участок снимается с торгов и резервируется за покупателем на договорённых условиях.

Источник: http://dipna5.ru/kak-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-bez-notariusa-2/

Договор купли-продажи дачного участка

Покупая дачу, особое внимание надо уделить оформлению документации. Если продавец участка отдал вам садовую книжку — это не значит, что землевладение уже ваше.

Скорее всего, покупатель вправе только пользоваться дачным участком, не более. Чтобы сделка прошла по закону, стороны составляют договорённость о купле-продаже объекта.

Для правильного написания такого акта понадобится пакет бумаг.

1

В идеале приобретающему дачу человеку положено иметь на руках:

  • Сертификат, подтверждающий полномочия на владение постройкой (садовым домом): соглашение с бывшим продавцом на покупку объекта, акт о приватизации или же другая документация;
  • Письменное удостоверение о госрегистрации землевладения;
  • Кадастровые паспорта;
  • Технические планы на землю, постройку;
  • План межевания земли;
  • Сведения из ЕГРП, свидетельствующие об отсутствии обременений;
  • Если продавец в браке, то разрешение супруги на продажу дачи;
  • Справка-заверение о том, что не имеется никаких долгов по уплате взносов и других платежей.

2

На основании вышеперечисленных документов составляется договор. Вверху текста согласия сторон о покупке дачного участка должен быть написан адрес землевладения, дата составления акта.

Ниже прописываются данные о продавце, покупателе. Потом подробное описание земельного участка и дачного дома.

Обязательно указание их кадастровых номеров, на основании какого сертификата продавец имеет право управления дачей.

3

В третьей части договоренности обговаривается цена объекта. Заполняющий пишет настоящую стоимость земли и дома (если он есть). Причём указывает её вначале цифрами, потом прописью.

Следующим пунктом надлежит описать обязанности, права сторон. Гарантии, что участок не имеет обременений, никто другой кроме продавца не вправе владеть им.

Приобретатель обязуется выплатить денежную сумму за земельный участок и сооружение.

Скачайте у нас:

4

Перед тем как поставить свою подпись, проверяйте написанное. Наличие неточностей, неправдивой информации делают взаимное согласие недействительным.

Ещё, когда новый владелец передает деньги продавцу, надо написать расписку, свидетели должны подтвердить, что свидетельство не фальшивое.

Внизу обязательна подпись составляющего бумагу и выплачивающего денежную сумму.

Тут на портале вы увидите:

  • Образец расписки;
  • Образец заполненной расписки.

5

Заверять акт покупки-продажи необязательно. Поэтому распечатывают его в количестве трех образцов. Первый и второй для сторон, производивших сделку, третий для управления Федеративной Службы регистрации. Подать договорённость в ФС положено в течение семи-десяти суток.

В учреждение положено явиться и приобретателю, и бывшему владельцу. Ожидать ответа новому хозяину придется месяц-полтора.

Чтобы без рисков осуществить сделку, требуется внимание, и не спешите подписывать бумаги, платить задатки.

Вначале проверьте сами предоставленные свидетельства, справки. Если у человека нет сертификата, что он землевладелец, то лучше откажитесь от приобретения такой дачи. Данная особа может потребовать аванс и исчезнуть.

Нет уверенности, что сможете сами провести приобретение участка, обратитесь к специалистам, пусть вы оплатите их труд, зато дача будет ваша.

Источник: http://SovetClub.ru/dogovor-kupli-prodazhi-dachnogo-uchastka

Как оформить купле продажу земельного участка

Договор купле продажи, или купча, содержит четко прописанные условия сделки. Указывают место, дату проведения, данные покупателя и продавца. Фиксируют предмет и срок действия договоренностей, обязанности сторон, порядок передачи прав на имущество и последовательность расчетов.

Читайте также:  Основания для сокращения штата работников - юридические советы

По желанию покупателя, в приложении к договору указывают:

  1. Акт приема передачи земельного участка, с реквизитами и перечнем прилагаемых документов для регистрации права собственности;
  2. подписанное обеими сторонами описание земельного надела, с указанием цены;
  3. предварительный договор купли продажи;
  4. протоколы разногласий и согласований;
  5. дополнительное соглашение.

Какие еще документы нужны для продажи земельного участка

Кроме договора купле продажи вам потребуется следующее:

  1. Паспорта граждан РФ от продавца и покупателя (если продает представитель, то нотариально заверенная доверенность);
  2. Оригинал документа на право владения землей продавцом (договор купли-продажи, дарения, постановление администрации о выделении участка, решение суда, свидетельство о вступлении в наследство);
  3. Выписка из ЕГРН. РосРеестр готовит выписку в течение 3-х рабочих дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую сервис Ктотам.про, который пришлет точно такую же выписку в электронном виде в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей. Данные официальные — из ЕГРН РосРеестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).;
  4. Кадастровый паспорт, выписка, либо план земельного участка;
  5. Нотариальное согласие супруга на продажу;
  6. Подписанный договор и акт передачи земельного участка;
  7. Квитанция об оплате госпошлины (реквизиты предоставляет МФЦ);
  8. Платежные документы, которые подтверждают оплату сделки (регистратору пока не сдаются, но Правительство обещало перевести все сделки с недвижимость на безнал в течение 3-х лет).

Покупатель самостоятельно регистрирует право собственности, чтобы избежать ошибок оформления, а продавец обязан предоставить покупателю информацию о возможных ограничениях и последствиях обременений. Более подробно порядок действий при оформлении земельного участка через МФЦ, я описываю здесь.

Как оформить купле-продажу земельного участка между юридическим и физическом лицом

Физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования могут участвовать в сделках по купле-продаже земли. Однако, юридическим лицам придется собрать дополнительный пакет, состоящий из учредительных документов, протокола собрания учредителей с решением о проведении сделки, постановления местной администрации о передачи земли и т.д. <\p>

Как составить договор между юр и физ лицом

Договор купли продажи можно заключать между двумя физическими, между физическим и юридическим лицом, а также между двумя юридическими лицами. Никаких ограничений тут нет. Образец договора можно скачать или заказать у юриста (рекомендовано). Обязательных требований к составлению нет, но важно следующее:

  • В разделе «Предмет договора» следует как можно подробнее описать земельный участок. Не бойтесь написать лишнее — чем больше будет данных о земле, тем ниже вероятность спора в будущем. Укажите площадь участка, адрес, кадастровый номер, целевую категорию, данные регистрационного свидетельства и тд;
  • Обременения на участок, если таковые имеются, следует подробно описать. Покупатель должен знать обо всех ограничениях и возможных претензиях на участок третьих лиц;
  • Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

В договоре не должно быть условий:

  • о праве продавца выкупить участок;
  • ограничений на пользование землей после покупки;
  • отказа продавца от ответственности, если на участок будут заявлены претензии третьих лиц.

Какие еще документы потребуются

При покупке земли юридическим лицом у физического лица последний должен предоставить:

  1. Документ, свидетельствующий о правах на землю (решения органов власти о выделении, договор купли-продажи у прежнего собственника и т. д.);
  2. Регистрационное свидетельство права собственности от регионального представительства ФСГРКК с указанием собственника, категории земли, площади участка, адреса, номера по кадастру;
  3. Кадастровый паспорт участка с номером, адресом, площадью, кадастровой стоимостью, категорией земли, видом использования, сведениях о регистрации прав;
  4. Паспорт гражданина РФ;
  5. Покупателю настоятельно рекомендую заказать выписку из ЕГРН, из которой вы узнаете, нет ли ограничений в отношении участка (ареста) или обременений правами третьих лиц.  

Источник: https://zembaron.ru/oformlenie/kak-oformit-kuplyu-prodazhu-zemelnogo-uchastka/

На что обратить внимание при заключении договора купли продажи земельного участка

Земельные участки всегда востребованы на рынке, поскольку приобретение участков под строительство не требует единовременного вложения средств на строение.

Кроме того, земля часто выступает в качестве надежного инвестиционного инструмента.

Покупка земли – процесс весьма трудоемкий и рискованный, он не может основываться на доверии сторон.

Невнимательность покупателя при совершении сделки может привести к тому, что объектом сделки окажется территория в санитарной зоне или участок, который покупатель ни разу не видел.

Что в первую очередь должен сделать покупатель земельного участка?

Во избежание негативных последствий приобретения земли (например, изъятия участка для государственных нужд), необходимо предпринять некоторые меры.

  • Независимо от целей приобретения стоит обратить внимание на качество грунта.
  • Узнать, какова вероятность затопления выбранного участка весенними паводками.
  • Убедиться в возможности подъезда к участку в любую погоду и в любое время года.
  • Выяснить возможные варианты решения проблемы вывоза мусора: есть ли возможность заключения договора со специализированными службами или как далеко находится полигон, если мусор придется вывозить самостоятельно.
  • Изучить окрестности и осведомиться об экологической обстановке, наличии крупных предприятий вблизи участка, захоронений радиоактивных отходов и т.д.
  • Обратить внимание на развитость инфраструктуры.
  • Уточнить возможность подведения коммуникаций.

Обязательным этапом, предшествующим совершению сделки, будет проверка документов.

Документы к проверке:

  • документы, подтверждающие права продавца на землю;
  • кадастровый паспорт.

Информация, на которую стоит обратить внимание при изучении кадастрового плана:

  • месторасположение участка;
  • категория и вид участка;
  • площадь участка;
  • кадастровая стоимость;
  • информация о соседях;
  • информация об обременениях участка;
  • информация об ограничениях по строительству;
  • справка о нормативной стоимости;
  • справка об отсутствии арестов и запрещений;
  • справка из ФНС об уплате земельного налога и отсутствии задолженности.

Документы продавца:

физического лица:

  • паспорт;
  • при осуществлении продажи представителем законного владельца участка необходима доверенность;
  • согласие супруга на продажу, заверенное у нотариуса (если участок является совместным имуществом);
  • согласие органов опеки на совершение сделки (при необходимости);
  • справка о дееспособности продавца;

юридического лица:

  • свидетельство о регистрации;
  • учредительные документы.

Стоит проявить осторожность в случае приобретения земельного участка вблизи водоемов, заповедников или в составе охраняемых территорий, поскольку это существенно ограничит возможность использования участка.

Также следует помнить, что велика вероятность получить отказ в разрешении на строительство на сельскохозяйственных землях.

Сведения о планируемой застройке района можно получить из генерального плана, эта информация позволит обезопасить участок от притязаний со стороны государства или муниципалитета для строительства дорог или коммерческих объектов.

Оформление договора купли — продажи земельного участка

Приобретение права собственности на землю при покупке проходит в два этапа:

  • оформление договора купли-продажи;
  • регистрация права собственности в Росреестре.

Составить и заключить договор можно самостоятельно, но если договор будет составлен неверно, сделка не будет признана действительной.

Избежать отказа в регистрации можно, обратившись к нотариусу по местонахождению участка, что не только гарантирует верность оформления договора, но и ускорит оформление права в Федеральной службе регистрации (срок сократится с 20 до 3 дней) в соответствии с протоколом, подписанным в 2010 году Росреестром и нотариатом.

Содержание договора

Совершение сделки купли — продажи земли допустимо как в простой письменной форме, так и с нотариальным оформлением.

Пакет необходимых документов при этом один для обоих случаев:

  • правоустанавливающий документ;
  • паспорта обеих сторон;
  • кадастровый паспорт;
  • правоподтверждающий документ.

Договор, помимо реквизитов и подписей сторон, должен содержать:

  • кадастровый номер;
  • местонахождение участка (адрес);
  • площадь участка;
  • разрешенное использование и категорию земель;
  • цену и порядок расчета.

Согласно ст.

37 Земельного Кодекса РФ, при установлении права продавца выкупить недвижимость обратно, а также указании условий, ограничивающих распоряжение землей новым владельцем или ограничивающих ответственность продающей стороны, при предъявлении третьими лицами имущественных прав сделка не будет признана законной.

Государственная регистрация договора

Право собственности на приобретаемую недвижимость переходит к покупателю только после регистрации права в Федеральной службе.

При обращении в Росреестр необходимы:

  • заявления о регистрации перехода права и регистрации права собственности;
  • квитанция об оплате пошлины;
  • паспорт заявителя;
  • правоустанавливающий документ (на имя продавца);
  • договор;
  • документ о передаче участка, если иное не предусмотрено договором;
  • кадастровый паспорт;
  • заверенное разрешение супруга продавца участка на продажу земли (если участок приобретен в период брака);
  • согласие органов опеки и попечительства на продажу (отчуждение) имущества (если собственник или совладелец несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный);
  • документы, подтверждающие об извещении продавцом совладельцев участка о намерении продажи доли (в случае долевого владения).

Сколько стоит земельный участок

Стоимость земельного участка зависит от огромного количества факторов: это удаленность от крупных населенных пунктов и трасс, наличие коммуникаций или возможность их проведения, вид и категория земли и т.д.

Наиболее ликвидной является недвижимость в Московской и Ленинградской областях, а значит, и цены здесь существенно выше, чем в регионах.

Средняя цена за сотку земли в Подмосковье сегодня составляет 230 000 рублей, то есть около 3 500 000 за усредненный для рынка объект (то есть участок площадью около 15 соток).

Средняя цена по России колеблется в районе 200 000 рублей за сотку, что совершенно не означает, что Вы лишены возможности приобрести земельный участок стоимостью 30 000–50 000 рублей за сотку.

Так, стоимость земельного участка в Санкт-Петербурге обойдется почти в 1 миллион рублей за 100 кв. м., в то время как в Кемерове средняя цена держится на уровне 60 000–70 000 рублей.

В Подмосковье цена зачастую устанавливается в долларах в отличие от регионов, где цену принято устанавливать в национальной валюте.

В конце 2014 – начале 2015 гг. наблюдался ажиотаж на земельном рынке в связи с нестабильностью курса рубля и желанием граждан сохранить свои сбережения, что привело к повышению цен на землю, в частности на участки без подряда.

Читайте также:  А если сделать расписку без нотариуса, но поставить какую-нибудь печать, это больше гарантий? - юридические советы

На сегодняшний день наблюдается снижения спроса на недвижимость, и как следствие, снижение цены.

Новый земельный кодекс 2015

С 1 марта 2015 года вступил в силу Федеральный закон от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ, направленный на повышение прозрачности процедур в сфере земельных отношений и приведение содержания Земельного Кодекса РФ в соответствие с другими законодательными актами, так или иначе регулирующими правоотношения, связанные с землей.

Особое внимание уделяется новому порядку образования и предоставления муниципальных и государственных земельных участков, которые теперь будут передаваться в аренду путем проведения торгов в форме аукциона, аналогично осуществлению продажи таких земель.

Полномочия по распоряжению теперь перешли городским и сельским поселениям.

Законом установлена возможность обмена муниципальных и государственных участков на земли, находящиеся в частной собственности.

Вводится новый правовой институт, предполагающий разрешительный порядок использования земель без установления сервитута и предоставления земли.

Основанием для использования такого участка будет получение соответствующего разрешения.

Определен порядок безвозмездной передачи федеральной собственности в муниципальную или в собственность субъектов РФ.

Изменения затронули и перераспределение земель. Использование механизма перераспределения предполагается в тех случаях, когда для изменения местоположения границ частного участка нет препятствий.

Федеральный закон №171-ФЗ подразумевает приведение местоположения границ земельных участков в соответствие с проектом межевания территории, утвержденным ГК РФ.

Направленный на стимулирование застройки государственных и муниципальных земель Федеральный закон №171-ФЗ осложнил положение владельцев объектов незавершенного строительства на арендованной территории.

Теперь, если строительство не завершено до истечения срока аренды, такой объект может быть изъят у арендатора и выставлен на торги.

Продажа таких участков для застройки не допускается, то есть земельные участки под строительство должны передаваться в аренду.

Перераспределение земельных участков

При необходимости уточнения границ участка и межевания с нормативной точностью, а также в случаях необходимости установления идентичного вида разрешенного использования или отнесения к одной категории земель двух и более смежных участков, проводится процедура перераспределения.

Результатом такой процедуры является образование новых смежных участков с утратой существования первичных смежных участков.

Возможно проведение процедуры перераспределения земель как с одним правообладателем, так и с несколькими.

В последнем случае необходимо оформление соглашения между собственниками.

Для возможности проведения перераспределения собственность должна соответствовать некоторым требованиям:

  • участки должны быть поставлены на кадастровый учет;
  • должны принадлежать одному административному округу;
  • их границы должны быть определены;
  • участки должны быть смежными.

С марта 2015 года возможно перераспределение земель, на которые не разграничена государственная собственность.

Как заказать кадастровую выписку о земельном участке через интернет в электронном виде

Совершение сделки купли — продажи невозможно без наличия кадастровой выписки.

Получить ее можно в электронном виде, воспользовавшись сервисом на сайте Росреестра:

  • Заходим на сайт Росреестра;
  • В разделе электронные услуги и сервисы переходим по ссылке «Получение сведений из ГКН», после чего появится форма для заполнения, где необходимо будет уточнить детали запроса и указать сведения о заявителе;
  • После обработки запроса на электронную почту придет уведомление с кодом платежа, который необходимо будет указать при проведении оплаты;
  • Далее придет подтверждение на электронную почту о статусе запроса «в работе».

Ориентировочно в течение пяти рабочих дней на электронную почту поступит сообщение с ссылкой на скачивание архива и ключ к нему.

Заключение

При покупке земли тщательно изучайте документы на наследованную недвижимость, поскольку право наследования может быть неверно оформлено или оспорено.

Обязательно обращайте внимание на сроки доверенностей. Нелишним будет убедиться, что доверенность не отозвана, а человек, выписавший ее, жив и дееспособен.

Следует обращать внимание на соответствие сведений, указанных в разных документах: ФИО и паспортные данные владельца, и т.д.

Для минимизации рисков рекомендуется обратиться к специалистам.

Необходимые документы при сделках с земельными участками

Источник: http://nedvicon.ru/zemlya/bumagi/dog-kupprod-zemli.html

Порядок оформления купли-продажи земельного участка — документы и образец договора

При желании приобрести землю в собственность покупателям юристы советуют проявлять бдительность и осторожность. Процесс довольно не простой и сделка с юридической точки зрения имеет много нюансов. Допущенные ошибки могут обернуться не только потерей, но и всех вложенных денежных средств.

Земля считается недвижимым имуществом, требует прохождения в регистрации в госструктурах. Для получения свидетельства о переходе права на собственность требуется пройти ряд процедур. Регистрация участка в отдельности или совместно с домом имеет некоторые отличия.

Проблемы возникают при оформлении доли или получении кадастрового плана. Как не ошибиться при покупке земли, какие основные нюансы нужно учесть при оформлении, когда проведение сделки невозможно и как зарегистрировать участок в собственность на себя правильно рассмотрим подробнее в виде пошаговой инструкции в данной статье.

Земельный кодекс

Нормативы купли-продажи прописаны в кодексе в ст. 450-490. Сделка, проведенная в несоответствии с указанными нормативами, будет считаться недействительной, влечет за собой не только потерю права на приобретение земли, но и возможно денежные вложения покупателя. Проведение регистрации – поэтапное, соблюдение всех правовых норм крайне необходимо.

Этапы проведения купли-продажи

  • Договор между сторонами-участниками сделки составляется в первую очередь с обозначением предмета сделки, его размеров, площади, адреса местонахождения, наличия обременений (если имеются), составления договора (возможно от руки).

    Далее предоставление в 3 экземплярах совместно с пакетом документов для регистрации в Росреестр. После оплаты госпошлины будет проведено рассмотрение заявки и документации. При отсутствии претензий со стороны госрегистраторов будет проведена перерегистрация прав, покупателю выдано право собственности.

  • Подготовка заключается в сборе документации:
    • составленного сторонами договора;
    • паспортов покупателя и продавца;
    • нотариально заверенной доверенности при проведении сделки доверенным лицом;
    • правоустанавливающего документа на участок от продавца (договора купли-продажи мены дарения, свидетельства о наследстве);
    • плана межевания, сведения в котором должны полностью соответствовать указанным в свидетельстве о праве собственность, имеющемся у продавца земли;
    • кадастрового паспорта на объект;
    • акт передачи участка, составление которого обязательно при посещении россрестра;
    • квитанции об оплате госпошлины (300-2000 руб в зависимости от размеров, категории участка).
  • Совместная подача заявления в Росреестр, получение свидетельства. Стоит понимать, что после подачи документации и заявления новое св-во на землю может быть выдано только на основании старого, имеющегося на руках у продавца и прошедшего ранее регистрацию о праве на собственность. Документы, выдаваемые в советские годы администрациями района, сегодня недействительны и не имеют юридической силы. Сделка купли-продажи невозможна, если изначально продавцом не пройдена регистрация в госструктурах, и на руки не выдавалось св-во о праве на собственность, также кадастровый план с отражением категории участка, условий по его использованию возможно взятого в аренду или в бессрочное пользование. Земля — это недвижимость и все сделки с ней урегулированы государством.

Особенности составления договора купли-продажи     

Проблемы у сторон появляются при неучтении некоторых нюансов особенностей данной сделки. Больше всех рискует покупатель потерей денежных средств.

Перед покупкой нужно собрать полную информацию об объекте:

  • имеются ли регистрационные документы на дом при покупке участка совместно с ним;
  • принадлежит земля одному владельцу или в росреестре зарегистрировано несколько;
  • является ли продавец законным владельцем и дома и участка, возможно на то или другое он не имеет прав;
  • на каком основании продавец пользуется землей.

Участки, выданные бессрочно или в пожизненное пользование, не считаются собственными. Кроме того важно проверить наличие у владельца разрешения на застройку. В некоторых случаях, например, близ водной зоны, охраняемых зон заповедников, парков гос. значения оно незаконно.

Возможны ограничения продавца по использованию участка или нарушения (несоответствия) тому, что обозначено в регламенте. Характеристики объекта, приобретаемые сотки должны соответствовать обозначенным в кадастровом плане или прохождение поблизости подземных коммуникаций, когда последующее строительство на участке может стать просто недоступным.

При даче продавцом заведомо ложных сведений покупатель вправе требовать через суд расторжения сделки и возмещения убытков. Процедура при покупке участка может изрядно затянуться, что совсем не в интересах покупателя.

Важно еще при планировании приобретения земли тщательно перепроверить все возможные нюансы, чтобы в итоге не остаться ни с чем.

При заключении договора всю информацию (цену, описание предмета сделки, подробное указание адреса, площади, категории земли, вида разрешения на использовании, номер кадастра, границы участка в соответствии с теми, что указаны в межевом плане) отражать только письменно, но по возможности заверить у нотариуса.

Договор будет считаться недействительным при:

  • возможности у продавца обратного возврата участка при желании;
  • ограничении прав у покупателя по использованию при неучтенных каких-либо условиях;
  • возможной подачи претензии третьими лицами.

Возможно укрывание от него информации о качестве почвы, запрете на строительство, или близком расположении воды, проходящих под землей коммуникаций. Часто стоимость завышена, не соответствует действительной. Всего этого можно избежать, если к сделке подойти максимально ответственно. При появлении спорных моментов сначала лучше проконсультироваться с юристом.

Читайте также:  Иностранным рабочим не придется сдавать экзамены по русскому языку - юридические советы

При составлении договора стоит обратиться внимание на описание объекта. Информация должны быть предельно подробной и точной.

Соглашение имеет юридическую силу и без заверения у нотариуса, но должно быть составлено письменно и правильно.

Ошибки допущенные могут обернуться против покупателя, неминуемы потеря денег, также переход прав собственности на землю на нового владельца.

Образец договора купли-продажи земельного участка — скачать в формате word.

Пакет документов

Продажа своего земельного надела по всем правилам закона требует сбора ряда документов:

  • паспорта;
  • кадастрового номера (выписки из кадастра);
  • карты землепользования (выписки, полученной в районной администрации с печатью и подписью управляющего);
  • правоустанавливающего документа;
  • квитанции об уплате земельного налога (выданной в бухгалтерии администрации);
  • справки по форме №9 тех.паспорта при наличии построенного объекта на участке (при отсутствии можно заказать в БТИ);
  • протокола о согласовании границ (выполненной представителем службы геодезии с подписями собственников-соседей);
  • справку о разрешении продажи участка (за получением обратиться в отдел архитектуры при администрации города);
  • согласие мужа (жены) на проведение сделки, заверенное нотариусом;
  • выписку из ЕГРП.

Если постройки на участке отсутствуют, то также потребуется документально подтвердить данный факт. Это общепринятый список документации. По запросу представителей гос. структур возможно потребуются иные дополнительные бумаги.

Какие ограничения существуют со сделками с землей?

Ни покупатель, ни продавец при заключении сделки не могут изменить:

  • целевое назначение земли;
  • условия использования в случае наличия обременений (ограничений) например, расположение участка в охраняемой зоне или прохождение поблизости линии электропередач;
  • предмет договора;
  • размер госпошлины (обозначен государством, прописан в налоговом кодексе, стоимость может варьировать с учетом долей на участке).

Основные моменты регистрации

Сделка по купле-продаже вполне прозрачная, но продавцы для получения большей прибыли зачастую идут на разного рода ухищрения, пытающиеся, например, продать участок со строением дороже (домом) без имеющегося разрешительного документа на возведение объекта.

Земли различны тем, что на одних можно выстраивать дома, другие же пригодны исключительно для землепользования, выращивания плодово-ягодных культур. Покупателям нужно быть осторожными.

Прежде чем составлять договор, внимательно изучать его. Он должен отражать в себе подробно описание прилегающей территории к участку. Возможно поблизости находятся заповедники или места захоронений, когда земли принадлежащие государству просто не подлежат выкупу или продаже.

Стоит обратить внимание на состав, характеристики почвы возможно. Может быть, это заболоченные неплодородные места, где выращивание насаждений совершенно бессмысленно.

Важно внимательно изучить всю документацию, в частности кадастровый паспорт, в котором все данные должны соответствовать действительности, четко совпадать с теми, которые были зафиксированы при проведении межевания на участке экспертом.

После самостоятельной поверки всех данных для регистрации участка нужно в регистрационную палату подать документы, оплатив предварительно госпошлину. Участок будет занесен в госреестр, при переоформлении прав собственности на нового владельца в архиве проставлена новая ученая запись.

На приятие решения-разрешения на продажу отводится 10 дней. В случае одобрения новому владельцу будет выдан кадастровый паспорт с внесенными изменениями. Если сделку решено сторонами расторгнуть, то нужно обратиться вновь к регистраторам. В принципе это возможно на этапе не внесения изменений новых записей в рос. реестр.

Если же права переданы новому владельцы, но открылись новые неприятные факты, то расторгнуть договор можно только в суде. При принятии положительного вердикта в пользу покупателя запись в реестре аннулируется, имущество возвращается старому владельцу, который в свою очередь должен вернуть денежную сумму, вложенную покупателем в процессе оформления.

Нюансы проведения кадастрового учета

Купить или продать земельный участок — ответственное дело. Часто покупателям приходится сталкиваться с некоторыми нюансами или ограничениями.

Еще на стадии оформления договора нужно осведомиться о целевом назначении земли. Понятно, что при прохождении рядом дороги или линии электропередач новый владелец не сможет их убрать. К тому же по закону земля не подлежит продаже, если продавец не посуетился пройти ранее процедуру регистрации в службе кадастра, и участок не был поставлен на учет, просто нигде не числится.

Нюансы возникают, если земля находится в долевой собственности, т. е. хозяин не один, а сразу несколько. Покупателю принадлежит лишь доля, а не весь участок в целом. Значит, имеет право собственности только на часть земли. При разделении участка на доли межевание проводится каждой в отдельности, равно как и свидетельство о праве на собственность выдается на каждую отдельно взятую долю.

Еще один нюанс. Собственность считается долевой только в случае четкого разграничения ее на части, каждая из которых зарегистрирована, имеет свой номер кадастра и состоит на учете.

При отсутствии такого разграничения долей собственность считается совместной, и продажа своей доли возможна только при согласии всех иных собственников, которых нужно уведомить о продаже, послав извещение в письменной форме.

Если этого сделано не будет, то подобная сделка купли-продажи по суду может быть признана недействительной, к тому же и остальные собственники уже не смогут предложить продавцу разделение своей доли между всеми участниками.

Продажа его невозможна без письменного согласия совершеннолетних членов семьи. Сделка может не состояться в случае отказа от продажи одного из них, даже если он – не собственник участка.

Земля не подлежит продаже, если не состоит на едином гос. учете. Требуется размежевание на доли, постановка на кадастровый учет каждой доли в отдельности. Продажа участка (доли) возможна только в случае регистрации права собственности на них, наличия на руках кадастрового паспорта.

Если при разделе его на доли продавцу досталась лишь одна часть, то в случае продажи он должен получить письменное нотариально заверенное согласие на продажу от иных собственников. Стоит понимать, что доля — это самостоятельный надел. При наличии выданного свидетельства о праве собственности на долю на руки в случае продажи разрешение других собственников уже не требуется.

Перед тем, как заключать договор о продаже нужно составить акт приема-передачи земли. Регистрация прав проводится в ФУГРЦ, куда и нужно обратиться обеим сторонам-участникам сделки, написать заявление, предоставить вышеописанные документы.

Особенности купли-продажи дома с земельным участком

На даче или в загородном доме недвижимых объектов два – дом и участок, оформление прав собственности на которые производится в отдельности. Вот тут и возникают часто недоразумения. Собственник не может продать дом при выделении, например, земли ранее в бессрочное пользование или получении участка в наследство, также не прошедшего процедуру регистрации.

При таких условиях покупателю просто не перейдут права или самостоятельно за свой счет придется пройти ряд процедур:

  • вызвать представителя кадастра для проведения работ по межеванию;
  • написать заявление в администрацию о желании приобрести участок в собственность с возможностью последующей продажи;
  • воспользоваться правом выкупа земли по стоимости кадастра или оформлением ее аренду;
  • пройти регистрацию прав в ЕГРП уже совместно с домом, написав соответствующее заявление.

Все это покупателю придется сделать за свой счет, хотя земли, переданные по наследству, подлежат бесплатной приватизации, причем это выгодно покупателю. Нет смысла выкупать землю по завышенным ценам, достаточно ее приватизировать. Закон дает на это право.

Получается противоречие в кодексе. Согласно ст.552 передача земли в собственность, находящаяся под строением, возможна. Однако, с другой стороны дом не может быть продан без земли, на которой построен.

Что можно сделать? Оформить договор купли-продажи сразу на дом и землю или провести кадастровые работы на участке, разделив его на доли. Хотя опять же межевание при наличии дома затруднительно и ограничено

Советы и рекомендации

  1. Когда возникают малейшие подозрения в честности продавцов, лучше отказаться от покупки или доверить проверку документов специалистам. Они быстрее узнают, если на землю есть ограничения или обременения, если еще есть претенденты на роль хозяев, например, когда участок достается в наследство и кого-то оставили за бортом.
  2. Когда продавец честный, но документов явно не хватает и требуется время для их подготовки, стоит заключить договор о намерениях. Это предварительное соглашение, которое гарантирует обеим сторонам совершение купли-продажи по факту готовности бумаг.
  3. Несмотря на естественное стремление сделать все самостоятельно, чтобы удешевить процесс, стоит привлечь профессионалов. При нынешней стоимости земли суммы сделки таковы, что проще отдать часть нотариусу или риелтору, чем накосячить при оформлении и потерять все.
  4. Обычная практика передачи денег, это использование банковской ячейки. Банк становится гарантом, что средства будут переданы без проволочек. Условия оговариваются сторонами.
  5. К особенностям сделки можно отнести то, что подписанием договора дело не заканчивается. Обычно деньги передаются продавцу не после подписания документа, а после перерегистрации на покупателя.

Источник: http://homeurist.com/nedvizhimost/zemlya/kuplya-prodazha.html

Ссылка на основную публикацию