Каков порядок купли-продажи квартиры — юридические советы

Покупка квартиры: пошаговая инструкция. Порядок покупки квартиры :

Каков порядок купли-продажи квартиры  - юридические советы

Покупка квартиры в собственность – это целая наука. Чёткое понимание её основ и доскональный разбор каждого этапа позволят покупателю удачно приобрести жильё.

Здесь не так важно, кто занимается этой процедурой: оформляете ли вы всё сами или воспользуетесь услугами риэлтора при покупке квартиры. Оба варианта сводятся к одному и тому же главному инструменту: это информация, а вернее – владение оной.

Грамотные пошаговые инструкции при покупке квартиры включают в себя не только перечень необходимых документов для проведения процедуры или способы предостеречься от мошенников.

Для того чтобы достичь желаемой цели, нужно будет пройти серьёзный путь, который начинается со штудирования объявлений на тематических ресурсах и специализированных форумах и заканчивается регистрацией по новому месту жительства.

Итак, представляем вашему вниманию пошаговую инструкцию при покупке квартиры, куда вошли основные моменты этого долгого и кропотливого процесса. Покупать будем самостоятельно, поэтому как таковые варианты с риелторами рассматриваться не будут.

Порядок покупки квартиры

Многие неискушённые покупатели постоянно задаются одним и тем же вопросом: с чего начать? Первое, что приходит на ум, – это воспользоваться услугами риэлтора при покупке квартиры, то есть обратиться к знающим специалистам.

Естественно, такой вариант значительно снижает хлопотность процесса, потому как бумажной волокитой будут заниматься знающие люди и вам не придётся бегать по нотариусам и юристам.

Критичная ложка дёгтя в этом деле – дополнительные расходы. Как ни крути, но любая работа должна оплачиваться, а грамотного специалиста тем более.

Поэтому в этом случае будьте готовы заплатить кругленькую сумму за услуги такого рода.

Здесь пошаговая инструкция при покупке квартиры сводится всего лишь к двум пунктам: первый – это обратиться в агентство и заключить с ними договор на оказание услуг, и второй – дождавшись оптимального для вас предложения, сказать «да» и расписаться где нужно. Всё остальное за вас сделают профессионалы, вам нужно будет только заплатить оговоренную в контракте сумму за оказание услуг и за саму квартиру.

Самостоятельная покупка

В этом случае пошаговая инструкция при покупке квартиры приобретает множество пунктов и подпунктов. Сразу стоит заметить, что при самостоятельном приобретения жилья нужно запастись терпением, потому как поиск и оформление подходящей площади займёт очень много сил и времени.

Поиск жилья

Если вас интересуют квартиры на вторичном рынке, то начать стоит с крупных досок объявлений, вроде «Авито» или «Из рук в руки». Не лишним будет просмотреть и какие-то местные интернет-ресурсы, которые принимают заявки такого характера. Также можно полистать тематические газеты и журналы, где размещаются подобные объявления.

Оптимальный вариант – это Сеть. Там можно найти всё что угодно, причём вариантов будет масса, в отличие от печатной продукции.

Здесь вам и подробнейшее описание квартир на вторичном рынке, и какие-то фото, а иногда попадаются ивидеостримы квартир, где покупатель воочию может всё рассмотреть без личного посещения объекта.

К последнему варианту очень часто прибегают идущие в ногу со временем риэлтерские агентства, но и среди обычных продавцов иногда можно увидеть такую подачу объявлений.

Если вас интересует покупка квартиры в новостройке, то здесь однозначно лучше отдать предпочтение крупным застройщикам недвижимости, которые и владеют этими объектами. То есть искать нужно не конкретную квартиру, а строительную компанию. Найдите ту, которая строит в нужном вам районе, и уже потом определяйтесь с этажом и комнатами.

Несмотря на свою кажущуюся простоту, покупка квартиры в новостройке имеет и свои подводные камни. Один из таких – это некомпетентные строительные компании. Обязательно просмотрите отзывы о застройщике.

Причём сделать это нужно не на сайте самой компании, а на специализированных форумах, где заказные отзывы сведены к минимуму.

Это могут быть любые независимые ресурсы, так или иначе относящиеся к недвижимости: найти их несложно, и в каждом регионе будет пара сайтов как минимум.

Знакомство с квартирой

Объявление найдено, информация на сайте или в газете изучена, теперь нужно осмотреть квартиру лично для полноты картины. Если вас заинтересовала покупка вторичной квартиры, то нужно позвонить непосредственному продавцу и уточнить некоторые важные детали, а именно: действительно ли продаётся указанная жилплощадь; верна ли заявленная цена; каковы условия осмотра.

В случае с новостройками дела обстоят, как правило, иначе. Есть конкретные дни, которые указаны компанией-застройщиком, где желающие могут осмотреть объект и задать все интересующие вопросы. Такой осмотр проходит чаще всего в формате экскурсии: группа потенциальных покупателей ходит с «гидом», попутно узнавая необходимую информацию.

Вернёмся ко вторичному жилью. В день, когда вы договорились с продавцом о встрече, вам следует ещё раз созвониться и уточнить время. Иногда случается, что квартира уже продана или обещана другому за хороший аванс, то есть более «интересному» клиенту. Если со стороны продавца выступает риелтор, то он может попросить вас об индивидуальной встрече сам, чтобы задать некоторые вопросы.

Дело в том, что на работнике агентства недвижимости лежит ответственность по договору, то есть здесь речь идёт о безопасности сделки в первую очередь для продавца. А сделать какие-то выводы о покупателе по телефону очень сложно. Некоторые агентства так и вовсе предлагают подписать своеобразные бланки на покупку квартиры, которые гарантируют дальнейшее сотрудничество двух сторон.

Осмотр

Первым делом нужно осмотреть подъезд. По нему можно составить первое впечатление о жильцах и в некоторых случаях о самих квартирах. По убранству подъезда или по отсутствию такового легко определить чистоплотность будущих соседей и как относится к дому обслуживающая жилищная компания.

Обязательно обратите внимание на стены и плинтусы. В особенности это касается первого этажа, где нередко можно увидеть плесень, – рассадник болезней. Если вы рассматриваете вариант с последними этажами, то необходимо досконально рассмотреть потолки и качество стен.

Наличие хотя бы малейших следов подтекания говорит о том, что вы будете мучиться с ремонтом жилплощади до тех пор, пока не будет нормально отремонтирована крыша дома. Поэтому отнеситесь с особой осторожностью к обилию ковров или новеньким обоям.

Как правило, без подвоха здесь не обходится: делать ремонт в квартире перед продажей согласится не каждый, потому как эти деньги можно потратить на благоустройство другого, то есть своего будущего жилья.

Угловая квартира требует несколько другого, особого подхода, в отличие от остальной площади дома. Она предоставлена, что называется, всем ветрам, поэтому такое жильё, без надлежащего внимания становится заметно холоднее, а вместе с тем добавляется и сырость.

В обязательном порядке осмотрите всю сантехнику. Если таковая закрыта симпатичными панелями, то не постесняйтесь попросить хозяина как-то приоткрыть её или демонтировать. Чаще всего за такой «красотой» скрываются большие сантехнические огрехи в виде ржавых и подтекающих труб.

Обратите внимание на запах. Если вас при осмотре встречает сильный запах лаванды или «горной свежести», то нужно насторожиться. Здесь может быть завуалирована зловонная канализация или какая-нибудь местная свалка под окном.

Также следует заметить, что осматривать квартиру лучше в светлое время суток. Свет от лампы не так много скажет о ремонте или мелких деталях интерьера, да и вид из окна вы толком не оцените, равно как и «дневную жизнь» жилья (трамваи, гудение машин под окнами и т. п.).

Переговоры

После того как вы досконально изучили жильё и осмотрели подъезд, можно переходить к переговорам с продавцом и обсуждению аванса при покупке квартиры. Те изъяны, которые вы увидели, могут быть использованы в качестве предлога, то есть можно попросить скидку. Больше чем на 10 % продавцы, как правило, не снижают цену, но иногда некоторые согласны и на большее.

Кстати, если с вами быстро согласились насчёт каких-то недочётов по жилью и предложили небывалую скидку, то это повод насторожиться. Значит, с этой квартирой не всё так безоблачно как расписывает продавец.

Здесь могут быть какие-то скрытые проблемы как с состоянием самого жилья, так и с юридической стороны.

Первое ещё как-то можно поправить, а вот со вторым вы рискуете не только надолго затянуть процесс покупки, но и даже потерять деньги.

Первый взнос

Практика заключения сделок по недвижимости показывает, что подписание практически любого договора такого плана предусматривает аванс при покупке квартиры. Этого не нужно бояться и здесь нет никакой мошеннической подоплёки, если, конечно, перед вами настоящий продавец или риелтор. Такой шаг является прямым подтверждением серьезных намерений покупателя насчет покупки жилплощади.

Задаток – это гарантия и для продавца, и для приобретателя. Первый больше не будет искать покупателей, а второй уверен в том, что квартира найдена и можно переходить к следующему этапу.

Договора такого плана более лояльны к тем, кто приобретает жильё (в основном). Если продавец нарушит своё слово, то есть оформление покупки квартиры будет не на вас, то ему надлежит вернуть задаток в двойном размере. В том случае, когда инициатива расторжения договора исходит от того, кто приобретает жильё, аванс ему просто не возвращается.

Ознакомление с документами при покупке квартиры

После осмотра жилплощади и обсуждения с продавцом финансовых вопросов необходимо тщательно изучить имеющиеся документы на квартиру.

Если вы хорошо подкованы в юридическом плане, то такую оценку можно сделать самостоятельно, в остальных случаях лучше не поскупиться и обратиться к юристам.

Проверка такого плана – это не полноценная продажа, а простой осмотр документов, поэтому стоит она недорого, а её важность неоценима.

Если вы всё же решились проверять комплект самостоятельно, то обратите особое внимание на следующие моменты.

Во-первых, это подлинность документов. У реального продавца на руках должны быть подлинный набор документов, а не копии, пусть даже и заверенные нотариально.

Во-вторых, нужно обязательно уточнить, нет ли на эту жилплощадь какого-то обременения, то есть имеет ли перед вами стоящий человек право заключать договора и заниматься продажей этой недвижимости. В этом вопросе очень поможет домовая книга, где указаны все сведения о жильцах, равно как и собственниках квартиры.

В-третьих, явно нелишним будет собрать заявления (продавцу или покупателю) с других собственников жилья об их согласии на сделку, если последние имеются. Такой документ должен быть обязательно заверен нотариально.

Ну и последнее: если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то необходимо приложить разрешение на продажу, выданное органами опеки и попечительства.

Все эти документы при покупке квартиры должны быть юридически грамотно оформлены и обязательно с не истёкшим сроком давности.

Читайте также:  Срок исковой давности по делам о взыскании заработной платы могут увеличить - юридические советы

Регистрация купли-продажи

Ещё один ответственный этап по приобретению недвижимости. Если вы планируете осуществить возврат подоходного при покупке квартиры, то к этому пункту нужно подойти особенно тщательно. В противном случае вам придётся побегать за продавцом после сделки из-за вашей невнимательности.

Перечень документов для регистрации купли-продажи следующий:

  1. Заявление о регистрации договора купли-продажи. Документ оформляется обеими сторонами на специальных бланках (можно взять в агентствах недвижимости, у риелторов или в регистрационном отделе) по месту приобретаемой жилплощади.
  2. Если собственник не участвует в сделке, то необходима нотариально заверенная доверенность (оригинал и копия) на право подписания договора купли-продажи.
  3. Банковский документ, где указана оплата госпошлины обеими сторонами для сделок такого типа (оригинал и копия).
  4. Комплект документов, указывающих на собственника квартиры (покупка, дарение, переход в наследство и т. д.).
  5. Домовая книга.

Процесс регистрации

Регистрационный отдел (по месту приобретения жилплощади) в первую очередь проверяет подлинность предоставленных документов. После того как эта контора даст добро, можно уже переходить непосредственно к юридическому оформлению сделки.

Регистрационный отдел довольно часто отказывает в оформлении документов, и причин этого немало. Здесь главный фактор – это безответственный подход как продавца, так и покупателя.

Если обе стороны воспользовались услугами агентств недвижимости или какими-то риэлторами-одиночками, то отказы сводятся к минимуму. Риелтерские конторы уже протоптали хорошую дорожку в регистрационный отдел и знают обо всех подводных камнях.

Если же вы самостоятельно оформляете сделку и делаете это в первый раз, то будьте готовы получать отказ за отказом, пока не приведёте все документы в порядок.

Типичные ошибки – это некорректное название улицы или дома, неправильная фамилия или имя покупателя/продавца, а также подозрение в подделке документов. Последний пункт заставляет регистратора досконально изучать документ и даже при малейших подозрениях отклонять приём. Здесь даже пара не пропечатанных букв на оттиске нотариуса может стать причиной отказа.

После того как регистрационный отдел одобрит документы и также подпишется под договором, сделка считается состоявшейся. То есть вы получаете ключи от квартиры и документы, подтверждающие право собственности на недвижимость и акт передачи от прошлого владельца.

Что потом?

Покупателю с продавцом следует обсудить организационные моменты по поводу вселения нового жильца, равно как и выселения старого.

Как правило, законом предусмотрен чёткий промежуток времени – две недели, которые даны продавцу на освобождение жилплощади. Но обоюдному согласию эти сроки можно изменить как в большую, так и в меньшую сторону.

Лучше это сделать в письменной форме во избежание дополнительных проблем.

Далее покупателю необходимо зарегистрироваться в паспортном столе, то есть получить официальную прописку в паспорте. Нелишним будет сразу посетить ЖЭК, водоконал и прочие жилищные организации, чтобы переоформить обязанности и получить лицевые счета на своё имя.

Оформление налогового вычета — также одна из обязанностей покупателя, поэтому с визитом в налоговую инспекцию тянуть не стоит. Перед походом в ФНС обязательно нужно сделать копии документов о собственности. Нотариально заверять их нет необходимости, но при оформлении вычета нужно будет кроме копии показать и оригинал.

В целом, процесс покупки-продажи квартиры занимает порядка двух недель, а если с документами полный порядок, и вы оформляетесь через агентство, то и того меньше.

Источник: https://www.syl.ru/article/332691/pokupka-kvartiryi-poshagovaya-instruktsiya-poryadok-pokupki-kvartiryi

Советы при покупке квартиры

Покупка недвижимости дело ответственное. В этой статье юрист Станислав Белозерский делится советами при покупке квартиры и рассказывает не только что проверять, а также как и где проверять.

Совет первый. Отсутствие зарегистрированных лиц в приобретаемой квартире – момент положительный.

Проверяйте, зарегистрирован ли в приобретаемом жилом помещении кто-либо на момент сделки. При этом необходимо помнить следующее. Если никто не зарегистрирован – хорошо.

Если зарегистрирован продавец, то он обязан сняться с регистрационного учета до конкретной даты (дата указывается в договоре).

Если зарегистрированы несовершеннолетние дети продавца, то продавец обязан (по тексту договора) снять их с регистрации в продаваемом жилом помещении.

Обратите внимание!

Если в покупаемом жилом помещении проживают и (или) зарегистрированы, кроме продавца, другие совершеннолетние граждане, то продавец не может принимать на себя обязательств по снятию их с регистрационного учета, поскольку их правоспособность автономна.

Покупатель должен знать, если после оформления договора купли-продажи в квартире останутся зарегистрированные посторонние граждане (прежние жильцы), их придется выселять принудительно. Снять с регистрационного учета лиц в связи со сменой собственника возможно. Такая процедура осуществляется путем обращения в суд.

Обратите внимание!

Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние лица, не являющиеся детьми продавца, то выселить их невозможно без предоставления другого жилого помещения.

В квартиру, в которой ранее были прописаны (зарегистрированы) социально незащищенные субъекты (несовершеннолетние, осужденные, лица, призванные на военную службу), могут вернуться в определенный момент.

За представителями этих категорий суд вполне может признать право на проживание в жилом помещении, оспорить которое довольно затруднительно.

Поэтому более безопасной является та недвижимость, которая не содержит следов проживания лиц указанной категории.

Сведения о зарегистрированных лицах отражаются в домовой книге, в лицевом счёте и в поквартирной карточке.

Совет второй. Получить выписку из ЕГРП.

Обратитесь в территориальное учреждение Росреестра за выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Росреестр выдает выписки по запросу любого гражданина по любому из объектов недвижимости.

В выписке нужно обратить внимание на:

— ФИО собственника. ФИО собственника, указанные в выписке и ФИО продавца должны совпадать. В противном случае договор будет заключен с лицом не являющемся собственником квартиры.

— наличие обременений (аренда, ипотека, арест и прочее). Наличие обременений не повод отказываться от сделки. В этом случае потребуйте от продавца снять обременения перед оформлением договора и получить новую выписку.

Также в выписке может быть указано, что данный объект недвижимости в реестре не значится. Это говорит о том, что запрос составлен не корректно или действительно такого объекта попросту не существует. В последнем случае необходимо отказаться от сделки.

Совет третий. Пользоваться услугами нотариуса.

Посещение нотариуса при сделках с недвижимостью с 1998 года стало необязательным, но крайне желательным. Нотариальными услугами можно воспользоваться:

— при оформлении предварительного договора;

— при передаче оплаты за квартиру (или другой объект недвижимости);

— при заключении соглашения о задатке.

Нотариальные сделки крайне сложно оспорить. В случае судебного рассмотрения дела нотариальный договор будет надежным доказательством, т.к. недобросовестная сторона не сможет ссылаться на то, что договор был подписан задним числом, т.к. данные о дате договора вносятся в «Реестр нотариальных действий».

Совет четвертый. Оформить договор титульного страхования.

Страхование сделки или титульное страхование – гарантия возмещения возможных убытков, полученных при переходе права собственности приобретенной недвижимости от старого собственника к новому (например, сделка купли-продажи квартиры оказалась недействительной по решению суда).

Страховка полностью покрывает убытки покупателя при признании сделки недействительной. Страховая премия (стоимость) обычно составляет 0,3% от стоимости объекта недвижимости. Т.е. страховка на квартиру стоимость 4 млн. руб. будет стоить 12 000 руб.

Кроме того, специалистами страховой компании будет проведена полностью юридическая проверка приобретаемой квартиры.

При оформлении титульного страхования необходимость в услугах риелтора полностью отпадает. Какой бы опытный риелтор не был, во-первых, его услуги стоят дороже, во-вторых, он не возместит убытков, если что-то пойдет не так.

Совет пятый. Оформить предварительный договор купли-продажи.

Сам по себе предварительный договор уже является надежной гарантией того, что продавец после получения задатка продолжит совершение основной сделки.

В предварительном договоре указывается все то же, что и в основном, с той разницей что стороны обязуются друг перед другом заключить основной договор в течение определенного срока (к оговоренной дате) или при наступлении определенных условий (одобрение ипотеки).

Форма договора – простая письменная или нотариальная (последняя предпочтительнее). Государственная регистрация не требуется. Польза от предварительного договора заключается в следующем:

— в нем можно предусмотреть ответственность сторон, уклонившихся от сделки (пени, штрафы);

— у добросовестной стороны появляется дополнительное доказательство – допрос нотариуса;

— недобросовестная сторона сделки не сможет аргументировать свою позицию скоротечностью принятия решения, например, доказывая кабальность сделки, ее вынужденность и прочее. С момента заключения предварительного договора до подписания основного проходит, как правило, значительное время, достаточное для того, чтобы сторона сделки отказалась от ее совершения;

Совет шестой. Только задаток.

Задаток действенная мера по обеспечению исполнения сделки, т.к. влияет на юридически значимое поведение как покупателя, так и продавца. Если продавец отказывается от сделки, то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере, а если от договора отказывается покупатель, то он теряет свой задаток (параграф 7 главы 23 Гражданского кодекса РФ).

Необходимо обратить внимание на то, что задаток по тексту договора или соглашения должен именоваться именно задатком – это отличает его от аванса. Аванс при отказе от заключения сделки подлежит возврату, причем только в однократном размере, задаток – нет, либо возврату в двойном размере.

Если переданная денежная сумма никак не поименована, то судами, как правило, переданная денежная сумма будет признана авансом.

Совет седьмой. Обратить внимание на срок владения квартирой.

Обратите внимание на то, когда и у кого продавцом приобреталась квартира. Короткий срок владения квартирой не повод отказываться от сделки.

Как правило, сразу после оформления собственности продают квартиры:

— наследники после вступления в наследство;

— компании, специализирующиеся на срочном выкупе.

Но все же существует неписанное правило: чем больший срок квартира находилась в собственности продавца, тем безопаснее такая сделка.

Со сроками есть и другой аспект: если продавец сам купил объект недвижимости с нарушением закона, даже если не знает об этом, то иск к нему может быть предъявлен в течение срока исковой давности.

Общий срок исковой давности составляет 3 года.

Отсюда вывод – если квартира находится в собственности продавца более 3-х лет, то она не может быть истребована по суду предыдущим продавцом или иными заинтересованными лицами.

Также необходимо понимать и следующий момент – срок исковой давности начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав.

Не исключена ситуация, когда предыдущий продавец в силу каких-либо обстоятельств (длительная болезнь, кома, длительное нахождение за границей, отбывание наказания в местах лишения свободы) может узнать о незаконном переоформлении его квартиры спустя три года, а то и более.

Читайте также:  Акционерное общество называется открытым если - юридические советы

Поэтому срок владения квартирой – это не указание к действию, а повод провести в определенных направлениях дополнительные проверки.

Совет восьмой. Не совершать подмену договора.

Никогда не подменяйте один договор другим. На практике довольно распространена ситуация, когда продавец квартиры, владеющей долей в общей собственности, предлагает покупателю оформить покупку договором дарения.

Продавец мотивирует это тем, что при продаже комнаты ему необходимо получить согласие собственников всех других комнат, которые имеют право преимущественной покупки (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ). Это якобы долго (на самом деле получение отказа от покупки занимает 1 месяц).

Договор дарения не требует согласия прочих собственников, поэтому возможно его заключить быстро. Но делать этого не рекомендуется по следующим причинам:

— совершение одной сделки для маскировки другой – это основание для признания сделки недействительной, поэтому покупатель, назвавшийся одаряемым, рискует потерять приобретенную недвижимость;

— если сделка будет признана недействительной, то суд применит к ней указанные в Гражданском кодексе последствия – вернет имущество прежнему собственнику.

Таким образом, доля квартиры будет возвращена продавцу, который официально вовсе не продавец, а даритель.

А вот покупателю, который официально одаряемый, деньги не вернутся, поскольку дарение – сделка безвозмездная и не предполагает никакой оплаты.

Сделка по документам должна соответствовать сделке в натуре.

Совет девятый. Проверить паспорт участника сделки.

Проверяйте действительность паспорта всех участников сделки. Это можно сделать на официальном сайте Главного управления МВД РФ. Ответ на запрос будет выглядеть следующим образом.

Имейте в виду, что на этом сайте проверяется только совпадение серии, номера на факт утраты, хищения, истечения срока действия. Если же в паспорте переклеена фотография, то данный сервис этого не определит.

Совет десятый. Проверка подлинности доверенности.

Сделки, совершенные по доверенностям, оспариваются чаще всего. Наличие доверенности – повод насторожиться.

Если со стороны продавца выступает представитель по доверенности, то необходимо предпринять попытки по проверке ее подлинности.

Сделать это можно через сайт Федеральной нотариальной палаты.

Совет одиннадцатый. Осуществить расчет через банк.

Рекомендуется как получать, так и перечислять денежную сумму безналичным путем через банк.

В этом случае кредитная организация всегда выдаст документы, подтверждающие как факт перечисления денег, так и дату платежа. Этот способ безопаснее и надежнее чем расписка, банковская ячейка.

Расписки банально могут теряться. Наличные деньги могут похитить при перевозке. Банковские документы всегда можно восстановить.

Источник: https://yurist.club/nedvizhimost/sovety-pri-pokupke-kvartiry.html

Юридическая консультация по продаже квартиры

Очень важно быть юридически подготовленным, чтобы не быть обманутым. Приходите на консультацию!

Три важнейших вопроса, которые надо разобрать до начала сделки:

1. Налоги при продаже квартиры 2. Денежные расчеты;

3. Надежное и гарантированное проведение сделки.

Конечно, есть масса не менее важных вопросов, которые надо задать во время юридической консультации: проверка документов, условия и возможности встречной покупки, ипотека, субсидии и пр. Их всех надо разобрать до полного понимания. Если же будущие действия Вам кажутся очень сложными, лучше нанять специалиста для сопровождения сделки продажи.

Юристы по продаже квартиры — к Вашим услугам! Поможем найти покупателя и оформить сделку. Выгодно и безопасно!

Какова процедура продажи?

Любая продажа квартиры, в целом, проходит так: найти покупателя, провести расчеты, заключить договор и зарегистрировать его в УФРС. Но у всех этот процесс проходит по-разному.

У одних ипотека покупателей, у других непогашенный кредит продавца, у третьих — налоги от полученной по наследству квартиры и пр.

Надо разбираться и дополнять процесс продажи важными шагами по безопасности, выгодности и надежности.

С чего начинать продажу?

Конечно же, продажу начинать с юридической консультации! Сегодняшние законы меняются быстро. Верховный суд и Министерство юстиции дают массу дополнительных уточнений, на которые следует обращать внимание. Защита от мошенников становится все более актуальной.

Технический прогресс создает опасность поддельных денег и документов. Схемы продаж и покупок, предлагаемые на рынке «первичек» и «встречек», невероятно сложны и запутанны самими продавцами и риэлторами. Мало случаев, когда все просто. Да и о налогах надо думать.

Перед стартом продажи квартиры надо знать:

• Цену квартиры и возможные сроки ее продажи; • За какую стоимость ее продавать (сегодня появилось дополнительное понятие «кадастровая стоимость», это тоже надо учитывать), какие получатся налоги; • Куда размещать рекламу и кто будет показывать квартиру; • Как обезопасить продаваемую квартиру от жуликов и воров (они тоже могут прийти по объявлению);

• Знать следующие действия, если покупатель найдется сразу.

Налоги при продаже недвижимости, и как их избежать

Налоговый кодекс очень точно говорит о том, какие налоги ждут гражданина при отчуждении квартиры, находящейся в собственности одного гражданина. Но когда дело касается нескольких сособственников, долей, плюс продажа долей несовершеннолетних или пенсионеров, тут возникает множество системных ответов, прямо не указанных в определенной норме закона.

И когда «в лоб» виден налог, возможности законного уменьшения налогов при продажах квартир, комнат, долей в квартирах, особенно при высокой кадастровой стоимости объектов, все равно, есть. Для этого юристы разрабатывают схемы продаж, покупок, дарении, изменений видов права собственности и пр.

Вот, например, при продаже супругами, в браке, небольшой квартиры и покупке другой (большей), даже при условии отсутствия налогов с продажи, налоговое бремя за будущий период можно уменьшить в разы.

За пять будущих лет налоги на имущество могут составить 24 тысячи рублей, а могут — только 5 тысяч.

Или другой пример. Бабушка получила квартиру в наследство. Хочет сразу продать и деньги отдать детям для улучшения жилищных условий.

Как правильно продать? Вероятно, что не бабушка должна быть продавцом…

Хотя сразу же, на консультационном приеме, такие схемы по уменьшению налогов составить невозможно. Нужно думать и считать, при каких вариантах что именно будет выгоднее.

Документы для продажи квартиры

Стандартный пакет документов:

• Правоустанавливающие документы (договор или свидетельство на квартиру, решение суда, справка ЖСК и пр.) плюс свидетельство о государственной регистрации права собственности (если оно есть). Надо сказать, что эти документы не всегда обязательны при продаже, есть Административные регламенты (спрашивайте у специалистов).

• Кадастровый паспорт (при инвентаризации квартиры, его предоставление для сделки в простой письменной форме не обязательно, но для нотариальной — нотариус может потребовать). Чаще всего, его можно получить сразу в МФЦ. Но при отсутствии инвентаризации квартиры прошлых лет, будет отказ в его предоставлении.

Тогда надо делать длинные действия по инвентаризации.

• Паспорта граждан — сторон сделки, свидетельства о рождении и прочие документы, удостоверяющие личность стороны.

Дополнительные документы:

• Согласия на продажу (супруга, органов опеки, сособственников, третьих лиц при обременении объекта и пр.

); • Выписка ЕГРП, если сделка нотариальная (а нотариус сам не хочет сделать соответствующий запрос или для ускорения процедуры оформления) или покупатель настаивает на ее получении, что вполне разумно; • Справка о прописке по форме 9, да еще и архивная… . Для покупателей это один из важнейших документов, а для регистрации сделки — не обязательный;

• Ряд иных документов, в каждом случае разный (свидетельства о смерти, о смене фамилии, справки ПИБ о смене адреса, справки о стоимости, отчеты независимых оценщиков о рыночной стоимости продаваемой квартиры и пр.)

Во время юридической консультации Вам юрист или адвокат обязательно посоветует, какие документы нужны именно в Вашем случае продажи квартиры.

Если Вы — покупатель

Совет адвоката:

• Покупателям при совершении сделки приходится более тщательно все проверять. Нужны архивные данные, важно проверить «чистоту сделки», важно понимать, что у квартиры нет обременений тайных и явных.

• Во время юридической консультации специалист может вам указать, на что особо обратить внимание, особенно при покупке квартиры, доставшейся по наследству или предыдущей купле-продаже с участием субсидий на детей. Это особая категория сделок.

Их чистоту надо проверять заранее, как впрочем и все остальные.

Наши гарантии

Юридический Центр «Адвекон» имеет знак качества услуг (Разрешение на применение знака соответствия № 000121, регистрационный номер 005-09) и Сертификат соответствия № РОСС RU.04ПН.У005 № 000023, выданные Санкт-Петербургской системой сертификации товаров, работ и услуг «Петербургская марка качества».

Мы проводим юридические консультации по продаже объектов недвижимости на основе многолетнего опыта работы. Более 17 лет работает наша организация, более 25 лет средний стаж работающих специалистов в области недвижимости.

Поэтому наши юридические советы законны, полезны и имеют практическую основу.

Можем дать письменные юридические консультации для полноты Вашего понимания и нашей ответственности, а также в случае, если информацию надо передать третьим лицам.

Надежный результат также можем предложить при сопровождении сделки продажи или при полной продаже квартиры в нашем отделе недвижимости «Адвекон».

Ждем Вас, готовы Вам помочь!

Источник: http://www.AdveconSPb.ru/natural/housingquest/juridicheskaya-konsultatsia-prodaja-kvartiry/

Основные меры безопасности при покупке и продаже квартиры

Последнее обновление: 05.09.2017

Что значит соблюдать безопасность при покупке или продаже квартиры?

Это значит, что участникам сделки нужно принимать меры, снижающие риск для каждого из них.

Как это делается? Для этого существуют специальные правила купли-продажи квартир, которых придерживаются опытные риэлторы.

Подробно и последовательно эти правила изложены в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ. Но некоторые аспекты безопасности сделки купли-продажи квартиры мы рассмотрим на этой странице.

Покупатель и Продавец квартиры в сделке купли-продажи находятся в неравнозначном положении с позиции риска, поэтому и меры безопасности для них будут совершенно разными. Рассмотрим их для каждого в отдельности.

Недействительная сделка купли-продажи квартиры. Какие основания бывают для этого – смотри в Глоссарии по ссылке.

Безопасность при покупке квартиры

Аксиома рынка недвижимости в том, что Покупатель всегда рискует гораздо больше, чем Продавец. Объясняется это просто.

Читайте также:  Определен порядок подачи налоговой декларации для лиц, не имеющих места жительства - юридические советы

Покупатель на самом деле покупает не столько сам объект (квартиру), сколько ПРАВО на него. А «право» – это такое понятие, которое зависит от многих факторов, не всегда очевидных, и не всегда однозначных.

Продавец же в результате сделки получает всего лишь деньги, которые вполне осязаемы и контролируемы.

Именно поэтому Покупателю следует позаботиться о безопасности сделки с квартирой в большей мере, чем Продавцу. Как именно? Сейчас поясним.

Меры безопасности при покупке квартиры сильно различаются в зависимости от того, на каком рынке мы квартиру покупаем – на первичном или на вторичном.

На первичном рынке мы покупаем квартиру в строящемся доме. Правовая история такой квартиры отсутствует – ей еще никто никогда не владел, прав собственности на нее не оформлял, и прав пользования ею не имел. А потому все вопросы безопасности при покупке квартиры в новостройке сводятся к изучению и оценке компании-девелопера.

Если финансовое положение Девелопера/Застройщика стабильно, его бизнес успешно развивается, а его дома строятся – значит, риск покупки квартиры у него минимален. Как проверить надежность Застройщика, рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ (по ссылке) – в разделе для Покупателя квартиры на первичном рынке.

Совсем другое дело – когда мы собираемся покупать квартиру на вторичном рынке. Здесь наша безопасность будет зависеть уже от многих факторов.

Каков порядок действий при организации альтернативной сделки с квартирой и при выстраивании цепочки – см. по ссылке.

На вторичном рынке мы покупаем квартиру, на которую уже имеются чьи-то права.

Сложность в том, что субъектов (носителей) этих прав может быть несколько, и не всегда они указаны в основных правоподтверждающих документах – в Свидетельстве о собственности на квартиру или в Выписке из ЕГРП на квартиру.

Например, в случае, когда квартира оформлена только на мужа, но по закону его жена тоже является собственником общего имущества супругов.

Дополнительную сложность в оценке безопасности при покупке квартиры на вторичном рынке создают права пользования на жилое помещение.

Такие права пользования подтверждаются регистрацией граждан по месту жительства, и с правами собственности они могут не иметь ничего общего.

Например, в большой семье, проживающей в квартире, собственником является только один человек, а остальные в ней только прописаны. Тем не менее, для Покупателя будут иметь значение все эти люди.

Кроме того, права собственности Продавцов могут быть ограничены (обременены). И эти обременения прав на квартиру могут иметь разные последствия для Покупателя.

В одном случае обременение может вообще запрещать Продавцу любые действия по отчуждению квартиры без специального согласия обременителя (как в случае с банком-кредитором, например).

В другом случае обременение может просто перейти от бывшего владельца квартиры к ее новому владельцу (как в случае с завещательным отказом, например).

Покупателю квартиры здесь придется очень постараться, чтобы обеспечить себе безопасность сделки. Как ему быть в таком случае? Как минимум – изучить специальный раздел нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (см.

ссылку выше) для Покупателей квартир на вторичном рынке жилья. Конечно, это требует времени и некоторых усилий, но эти знания существенно снизят риски и повысят безопасность покупки квартиры.

А это – ключевой вопрос для каждого Покупателя.

Для Продавцов квартир вопросы безопасности решаются гораздо проще.

Если Продавец квартиры недееспособный – как быть? Смотри на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Безопасность при продаже квартиры

Какая задача стоит у Продавца при продаже своей квартиры? Правильно, получить за нее деньги. И всё! Все остальные вопросы, связанные с правами, регистрациями, обременениями и т.п.

будут касаться Продавца только в плане получения различных справок и выписок. И то только по требованию регистратора или Покупателя. Проверка всех этих документов лежит на плечах Покупателя.

Продавец здесь может отдыхать.

А что будет волновать Продавца в плане обеспечения безопасности в сделке продажи своей квартиры? Только условия получения денег по договору купли-продажи. Но способы передачи денег в сделках с квартирами давно отработаны, и вполне безопасны (см. по ссылке). Если их придерживаться, то риск сделки для Продавца будет близок к нулю.

Для Продавца квартиры в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ предусмотрен отдельный раздел, где последовательно описываются все его действия, в том числе и как получать деньги при продаже своей квартиры.

Итог: Каждый разумный человек, намереваясь купить или продать квартиру, должен уделить особое внимание такому фактору как безопасность сделки. Наш сайт Квартира-без-Агента.ру целиком посвящен правилам купли-продажи квартир, и грамотному и безопасному решению своих жилищных вопросов.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/bezopasnost-pri-pokupke-i-prodazhe-kvartiry/

Как происходит процесс покупки квартиры

Как происходит процесс покупки квартиры

Вы нашли квартиру, которую хотели бы купить. Теперь впереди Вас ожидает сама сделка. Что она из себя представляет, как проходит и чего от нее ждать – именно на эти вопросы будем искать ответы.

Кстати, если к моменту сделки вы уже безумно устали от бесконечных просмотров, разъездов по городу и совершенно бесполезных встреч, есть вероятность, что вы что-то делали не так. Нужно было с самого начала искать на Стериуме: там просто, быстро и все понятно.

Но все же вернемся к процессу сделки.

После выбора недвижимости можно подписать предварительный договор купли-продажи и заплатить депозит, который, как правило, составляет 5% от суммы покупки.  Этот документ устанавливает срок покупки, включая окончательную дату подписания основного договора.

Данный договор подписывается в присутствии нотариуса. После подписания основного (нотариального) контракта купли-продажи необходимо произвести оплату оставшейся суммы. Продавец и покупатель обращаются к нотариусу, у которого договорились заключить сделку.

Они должны предоставить ему целый пакет документов. Итак, процесс начинается.

Шаг первый — подготовка и проверка

На этом этапе нотариус сверяет все необходимые документы у обеих сторон. От продавца требуются:

  1. Документ, определяющий собственника недвижимости: это может быть свидетельство о приватизации, договор купли-продажи  и т.д.)

  2. Паспорта и идентификационные коды всех собственников недвижимости.

  3. «Вытяг» — выданная  в БТИ  справка-характеристика.

  4. Технический паспорт квартиры.

  5. Свидетельство о браке/его расторжении .

  6. Свидетельство о смерти супруга/супруги, если продавец овдовел.

  7. Свидетельство о рождении детей, если они являются фигурантами в документах на недвижимость.

  8. Разрешение органов опеки и попечительства, если они опять же упоминаются в документах на квартиру.

  9. Форма №3.

Покупатель должен предоставить:

  1. Паспорт

  2. Идентификационный код

  3. Паспорт супруги/супруга

  4. Свидетельство о браке

  5. Супруг/супруга

  6. Если супруг/супруга отсутствует на сделке, то нотариально заверенное заявление.

Если этот этап не вызывает никаких затруднений, следует переходить к следующим действиям.


Шаг второй – репетиционный.  

Стороны читают предварительный вариант договора купли-продажи, ищут ошибки, вносят необходимые исправления. Особое внимание нужно обращать на то, чтобы имена, адреса, метраж квартиры, паспортные данные и идентификационные номера, суммы , сроки – все мельчайшие детали были записаны правильно.

Шаг третий  —  нотариус в поиске.  

Пока участники сделки  знакомятся с текстом договора, исправляют описки и вносят изменения, нотариус берет необходимые справки из реестров.

Шаг  четвертый — необходимые заявления.  

Вторые половины участников сделки должны написать заявления о том, что они не возражают против заключения договора купли-продажи. Продавцу нужно будет написать заявление о том, что он на момент приобретения квартиры в браке не состоял, или о том, что при заключении брака не заключался брачный контракт.

Шаг пятый – настоящая типография

Договор с трепетом и аккуратностью печатается на нотариальных бланках. Обе стороны ставят на нем свои подписи, но нотариус его пока не заверяет.

Шаг шестой – финансовый

Если сумма сделки превышает 150 тыс.грн., то оплата должна осуществляться через банк. Покупатель и продавец отправляются в банк. В банке обе стороны предъявляют нотариальную выписку, паспорта, заполняют анкеты, открывают два счета.

Сегодня стоимость этих открытий всего 260-270 грн. Покупатель переводит деньги на счет продавца. Раньше покупатель отдавал продавцу средства в комнате для расчета, теперь он делает это в отделении банка.

Договор купли-продажи подписывается только после полного расчета с продавцом.


Кроме того, существует подоходный налог, которым облагается недвижимость. Его продавец платит только в случае, если владеет квартирой меньше трех лет. Также, продавец платит этот налог и в случае не первой продажи недвижимости в текущем году. В этих обстоятельствах  гражданин Украины должен отдать в государственную казну 5% от суммы, о которой идет речь в договоре купли-продажи.

Обычно при покупке жилья расходы, связанные с оформлением сделки, несет покупатель. К ним относятся:

  • 1% от стоимости квартиры, зафиксированной в договоре купли-продажи – в пенсионный фонд, оплачивается по квитанции, которую выписывает  нотариус;

  • еще 1% от оплачиваемой суммы за услуги банка;

  • государственная пошлина — 1% от стоимости по договору, эта сумма передается нотариусу, который сам вносит эту сумму по назначению;

  • услуги нотариуса — в среднем 1000 грн.

Шаг седьмой – и снова вместе.

Снова все возвращаются к нотариусу. Подтверждается факт передачи денег. Нотариусу необходимо заверить договор и внести его в реестр. Договору нужно присвоить  регистрационный номер. Обе стороны расписываются в реестре. Оригинал документов и их нотариально заверенная копия выдается покупателю. Еще одна нотариально заверенная копия нового договора передается продавцу.

Шаг в сторону — «опекунский».

Если в квартире прописаны дети, по  решению опекунского совета  квартира может быть продана при условии покупки взамен другой  квартиры. Обе сделки необходимо осуществить в один день у одного нотариуса. Для соблюдения всех формальностей, запись в регистрационной книге делается вначале о покупке квартиры для детей, а затем о продаже той квартиры, в которой они прописаны.

Процедура выглядит следующим образом:

  • Первым подписывается договор купли-продажи, где дети являются покупателями.

  • Затем подписывается договор купли-продажи, где дети являются продавцами.

  • После этого производится расчет по квартире, где дети являются собственниками и сразу вслед за этим по квартире, которая для детей покупается.

Ну вот собственно и вся процедура. Сделка оформлена. Всего 7 шагов — и договор оформлен.

Источник: https://odessa.sterium.com/blog/207-kak-proishodit-protsess-pokupki-kvartiry

Ссылка на основную публикацию