Условия управления многоквартирным домом собственниками предложено изменить — юридические советы

Многоквартирный дом: непосредственное управление, изменения в 2018

Условия управления многоквартирным домом собственниками предложено изменить - юридические советы

Выбирая способ управления домом, в котором насчитывается несколько квартир, собственники преследуют цели комфортного проживания при оптимальных расходах на его обеспечение. В каких ситуациях следует привлечь специального управляющего субъекта, а когда отдать предпочтение непосредственному управлению самими жильцами?

Законодательство РФ позволяет жильцам многоквартирных домов определиться самостоятельно с избранием способа управления их собственностью, определить субъектов. Это могут быть:

  • специальная распоряжающаяся организация;
  • жилищный, иной специализированный кооператив либо товарищество;
  • непосредственное управление осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме.

Всякая из этих перечисленных форм управленческой деятельности должна обеспечивать:

  • удобное, благоприятное проживание;
  • нормальное состояние, надлежащее пользование имуществом коллектива жильцов;
  • предоставление проживающим лицам необходимых услуг коммунальных организаций;
  • стандарты санитарно-эпидемиологической обстановки, пожарной безопасности, надежности МКД.

Критерии выбора, особенности обслуживания дома

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,

как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Способы управления МКД выбираются, могут быть изменены, отменены собственниками на общем собрании. Постановление этого собрания является обязательным для всех обладателей помещений.

Выбор в пользу самостоятельного управления недвижимостью объясняется стремлением рачительных хозяев подольше обеспечить сохранность и эксплуатационные свойства жилья, сэкономив средства на содержание, услуги жизнеобеспечения.

Воспользоваться непосредственным способом управления многоквартирным домом законодатель разрешает собственникам помещений, где насчитывается не более тридцати квартир.

Форма управления домом непосредственно жильцами имеет предусмотренные статьями Жилищного кодекса особенности, которые состоят в следующем:

  • договоры на услуги в части содержания имущества, принадлежащего хозяевам всего МКД , его ремонта могут заключаться только согласно решениям, принятым общим собранием. Это такие случаи, когда одна из сторон договора – все собственники (допустимо их большинство);
  • на водоснабжение, водоотведение, поставку газа, электрообеспечение, отопление, вывоз твердых коммунальных отходов договоры собственник каждой квартиры должен заключить от себя лично.

От имени самих собственников заключать договоры, соглашения с третьими сторонами вправе один из владельцев. Также это может поручаться иному лицу, не имеющему в этом МКД собственности. Такие полномочия предоставляются общим собранием и удостоверяются письменно: выпиской из постановления собрания, выданной собственниками доверенностью.

Совет МКД

Согласно Жилищному кодексу в здании, где насчитывается свыше четырех квартир и не образовано товарищество собственников либо жилищный кооператив, должен быть совет дома.

Состав этого формирования, его председателя выбирает общее собрание. По закону регистрировать совет учреждением местного самоуправления не нужно.

На несколько МКД не допускается избрание одного совета.

Вся организационная деятельность по содержанию и эксплуатации дома, обустройству дворовой территории, детской площадки при непосредственном управлении многоквартирным домом возлагается на собственников. Всевозможные улучшения проводятся по согласованию со всеми владельцами в добровольном порядке.

Координировать эту работу, заключать договоры, вести документацию, подготавливать отчетность поручается уполномоченному собранием лицу. Скорее всего, эти обязанности будет выполнять председатель совета.

Общим собранием либо советом МКД могут избираться также комиссии собственников для содействия в подготовке, обосновании предложений, направленных на улучшение обслуживания таких помещений.

Председатель совета

Правовой статус избранного председателя, кроме руководства деятельностью совета и отчетов перед общим собранием о проведенной работе, вменяет ему в обязанности:

  • вступать в переговоры насчет условий договоров, которые будут заключены после принятия общим собранием решения. То есть, соглашений по вопросам ремонта, содержания общеиспользуемого имущества;
  • вести переговоры с организациями – поставщиками услуг коммунального характера, с которыми договоры будут заключаться лично каждым собственником, имеющим помещения в данном МКД;
  • по доверенности от собственников квартир заключать договоры, принимать услуги, работы. Подписывать акты по выявляемым нарушениям нормативов предоставляемых услуг, периодичности их оказания;
  • контролировать выполнение обязательств сторон по действующим договорам; быть представителем собственников в суде;

Общим собранием владельцев квартир может быть установлено председателю, иному члену совета денежное вознаграждение, определены размер, порядок оплаты.

Общее собрание хозяев МКД

Независимо от того, какой способ распоряжения домом был выбран, главным управленческим органом МКД считается по закону общее собрание владельцев квартир в таком доме. Этот орган решает буквально все организационные вопросы по непосредственному управлению многоквартирным домом, его эксплуатации.

Законодательно такое собрание вправе принимать свои решения посредством следующих форм:

  • очного ания, когда требуется, чтобы вопросы обсуждались в непосредственном присутствии собственников помещений;
  • заочное ание проводится опросным путем по системе: передача администратору собрания решений в письменном виде. С 2018 возможна электронная форма подачи ;
  • ание очно-заочное.

Обязательное условие правомочности принимаемых решений – кворум, т.е. участие в ании более 50% собственников.

О проведении такого собрания жильцы МКД уведомляются за 10 дней. Одновременно сообщаются:

  • сведения об инициаторе созыва собрания;
  • предполагаемая форма проведения;
  • число, время, место сбора. При заочной (очно-заочной) форме – адрес и окончательная дата приема решений ания;
  • запланированная повестка дня;
  • как ознакомиться с материалами предстоящего собрания.

Собственники квартир в МКД обязаны проводить такие общие собрания ежегодно. Внеочередные – по необходимости.

Условия принятия решений

Постановленное решение принято, если за него проала преимущественная часть собравшихся. В отдельных случаях Жилищным кодексом предписано, чтобы данное большинство составляло не меньше двух третей от имеющегося числа в МКД собственников помещений.

При реализации непосредственного управления МКД в новых правовых условиях к таким ситуациям причисляются решения касательно:

  • реконструкции дома, строительства хозпостроек, капремонта общего имущества, использования фонда капремонта;
  • использования участка земли, на которой расположен дом;
  • разрешения пользоваться общим имуществом лицам, не собственникам этих помещений;
  • определения лиц, полномочных заключать договоры пользования общим имуществом;
  • наделения совета МКД, председателя правом принимать решения насчет текущих ремонтов коллективного имущества и других вопросов.

Указанный кворум обязателен для принятия решений о порядке формирования фонда капремонта, установлении минимальных сумм взноса и размера формируемого фонда, если будет решено вносить суммы взноса, создавать фонд на капремонт в пределах, превышающих законодательно установленный минимум.

Важным условием является такое большинство проавших «за» при определении лица, которому доверяется:

  • открыть спецсчет, совершать по нему операции, выбирать кредитную организацию для открытия спецсчета;
  • получать кредиты, займы на капремонт общего имущества, иметь право расходования средств на эти цели.

Все решения собрания обязательно оформляются протоколом, они имеют статус официальных документов как локальные правовые акты, влекущие юридические последствия за их выполнение.

Выгоды непосредственного управления

Законодатель указывает на оптимальный способ, ограничивая форму, при которой собственники непосредственно сами управляют МКД, 30-ю квартирным помещением. Кто возьмется управлять многоэтажным, многоподъездным домом как не специальная управляющая организация, жилищный либо иной кооператив. Понимают это и сами жильцы.

Однако в законодательно определенных рамках непосредственное управление многоквартирным домом представляется решением положительным. Дружный домовой коллектив, самостоятельно управляющий многоквартирным жильем, может получить ряд преимуществ.

Во-первых, даже если будет принято решение о выплате вознаграждения председателю совета МКД, расходы будут меньшими, чем при оплате услуг кооператива, управляющей организации.

Во-вторых, заключая при таком способе от себя лично договоры на потребление воды, газа, электрической энергии для собственника каждой квартиры:

  • все виды оплаты по жилью становятся прозрачными;
  • наступает индивидуальная ответственность за своевременные расчеты, что снижает количество должников;
  • вопросы технического обслуживания, благоустройства, установки видеонаблюдения согласовываются со всеми собственниками, а коллективное мнение всегда рациональнее единоличного.

Жилищный закон совершенствуется

Новые положения, введенные с 2018 года, упрощают некоторые организационные моменты непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме.

Основные изменения позволяют защитить от инфляции фонд капитальных ремонтов. Они состоят в:

  • упрощении процедуры участия в общем собрании. Гражданин, выдавая другому лицу доверенность на право проать вместо себя на собрании, может заверить ее на работе, по месту учебы, не прибегая к платным услугам нотариуса;
  • принятии отдельных решений. Ранее вопрос, где копить деньги на капремонт (на общем счете или специальном) решался 2/3, сейчас – больше 50% от числа собственников этого дома;
  • возможности открыть банковский депозит, разместив на нем средства капремонта, находящиеся на специальном счете многоквартирного дома. Это защитит накопления от инфляции путем причисления более высоких депозитных процентов.
Читайте также:  Налог на раздел имущества - юридические советы

Итак, непосредственное управление в допускаемых законом пределах представляется оптимальной формой, позволяющей всем собственникам активно участвовать в жизнедеятельности МКД.

Источник: https://domovik.guru/mnogokvartirnyedoma/neposredstvennoe-upravlenie-izmeneniya-v-2017.html

Суды о реализации выбранного собственниками способа управления МКД

Получить согласие общего собрания собственников по выбору управляющей организации недостаточно, чтобы начать управлять многоквартирным домом. Узнайте, как суды лишили управляющую организацию права управлять многоквартирными домами из-за того, что она вовремя не сообщила об изменении перечня домов в ГЖИ и не разместила информацию в ГИС ЖКХ.

Решения ОСС недостаточно для начала управления МКД

Несколько лет назад застройщик передал управляющей организации два многоквартирных дома. УО провела в них общие собрания, на которых собственники выбрали её в качестве способа управления МКД.

Управляющая организация заключила договоры управления с собственниками, договоры поставки коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями и приступила к управлению домами, но не передала сведения об изменении перечня домов под управлением в орган ГЖН и не разместила в ГИС ЖКХ.

Прошло несколько лет, ГЖИ забеспокоились, почему многоквартирными домами никто не управляет и обязали управу района провести открытый конкурс. По результатам конкурса было определено, что домами будет управлять другая УО.

Потерявшая дома управляющая организация обратилась в арбитражный суд с требованием признать незаконными действия управы района по организации и проведению открытого конкурса на заключение договора управления двумя многоквартирными домами.

В суде управляющая организация объяснила, что управляет этими домами на основании договора управления.

Суд поддержал управу района на основании нескольких доводов: он признал, что собственники помещений в многоквартирных домах, выставленных на торги, не выбрали способ управления и не реализовали решение о выборе способа управления МКД. Всё могло сложиться иначе, если бы управляющая организация следовала положениям законодательства.

Обязанности ОМС, если способ управления не выбран

Управляющая организация, заключившая договор управления с собственниками помещений в МКД не уведомила об этом орган ГЖН. В реестре лицензий субъектов РФ два многоквартирных дома не были закреплены за УО. Значит, домами никто не управляет, поэтому к делу должны подключиться органы местного самоуправления.

Согласно ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, в течение двадцати дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса на своём официальном сайте.

Затем, не позднее, чем в течение сорока дней в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для такого МКД. Правила проведения открытого конкурса утверждены постановлением Правительства РФ от 06.02.

2006 № 75.

Конкурс по отбору управляющей организации для управления МКД проводится, если собственники не приняли решение о выборе способа управления или такое решение не реализовано. В нашем случае УО провела собрание и собственники определились со способом управления, но контролирующие органы не были уведомлены об этом.

Управа района не провела открытый конкурс и получила от жилинспекции предписание, согласно которому должна была провести конкурс по отбору УО.

Кроме того, прокуратура выдала управе района представление об устранении нарушений законодательства при организации и проведении конкурсов по отбору управляющих организаций, согласно которому требовала принять исчерпывающие меры к устранению выявленных нарушений.

Действия управляющей организации в начале управления МКД

Для управления домом нужна лицензия, выданная органом ГЖН на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ (ч. 1 ст. 192 ЖК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть изменён в любое время на основании решения собрания.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, решения ОСС оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 № 937/пр.

Сведения о многоквартирных домах, которыми управляет лицензиат, подлежат размещению в системе (ч. ч. 1, 2 ст. 198 ЖК РФ). В случае изменения перечня домов, которыми управляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления, лицензиат в течение трёх рабочих дней с даты изменений обязан разместить эти сведения в системе и направить в орган ГЖН.

В силу ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ управляющая организация в течение пяти дней с момента получения решений и протокола общего собрания собственников обязана направить эти документы в орган ГЖН, который внесёт изменения в реестр лицензий субъектов РФ. Такие изменения считаются подтверждением реализации выбранного способа управления МКД.

Орган ГЖН после получения сведений вносит изменения в реестр лицензий субъекта РФ в течение десяти рабочих дней (п. 4 приказа Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр).

Согласно ч. 4 ст. 198 ЖК РФ, при выполнении требований о размещении указанных сведений в системе и внесении органом государственного жилищного надзора изменений в реестр лицензий, управляющая организация имеет право приступить к выполнению обязательств по договору управления МКД с даты внесения таких изменений.

Следовательно, когда в суде встал вопрос о реализации способа управления собственниками помещений в спорных МКД, управляющая организация должна была доказать, что собственники выбрали и реализовали способ управления. В нашем случае УО указала, что она заключила договор с собственниками помещений в МКД на основании решения общего собрания собственников помещений, но этого было недостаточно.

УО не выполнила требований законодательства и суд признал, что избранный собственниками способ управления МКД не реализован.

Собственники реализовали способ управления МКД

Всего было три суда. Два из них исходили из того, что собственники помещений в МКД не реализовали решение о выборе способа управления этими домами, в связи с чем управа была вправе проводить конкурс по управлению этими домами. Третий их не поддержал и, рассмотрев жалобу УО, привёл свои доводы.

В обоснование жалобы управляющая организация, которую лишили права управления МКД, настаивала, что собственники помещений не только избрали УО, но и реализовали выбранный ими способ управления.

А включение сведений в реестр лицензий – необязательный элемент реализации способа управления.

УО отметила, что договоры с ресурсоснабжающими организациями – достаточное доказательство реализации выбранного собственниками способа управления МКД.

Суд кассационной инстанции посчитал, что внесение изменений в реестр лицензий – форма реализации выбранного собственниками способа управления в МКД.

По мнению суда, собственники на общем собрании приняли решение о выборе способа управления МКД, а выбранная ими УО не исполнила своих обязательств: не передала сведения в орган ГЖН и не разместила в системе. Невнесение управляющей организацией в ГИС ЖКХ сведений об управлении МКД не считается обстоятельством, свидетельствующим о нереализации решения собственников о выборе способа управления.

Несмотря на ошибочность выводов предыдущих судов, оснований для отмены состоявшихся судебных актов нет, потому что управляющая организация не исполнила требования ЖК РФ, а затем проигнорировала предписание и представление контролирующих органов. Такие действия УО повлекли за собой проведение открытого конкурса, на котором для управления МКД была выбрана другая организация.

Источник: https://roskvartal.ru/zaschita-v-sudah/8708/sudy-o-realizacii-vybrannogo-sobstvennikami-sposoba-upravleniya-mkd

Как осуществляется непосредственное управление многоквартирным домом в 2017 – 2018 годах

При выборе способа управления многоквартирным домом владельцы преследуют единственную цель: комфортное проживание наряду с оптимальными расходами.

Почему жильцы все чаще останавливаются на непосредственном управлении, а не на назначении управляющего?

Законодательное регулирование вопроса

Непосредственное управление многоквартирным домом заключается в том, что владельцы или привлеченные лица выполняют скоординированные действия, направленные на обеспечение комфорта и безопасности жильцов.

Ст. 164 Жилищного кодекса РФ гласит, что в основе заключенных договоров при подобном способе управления многоквартирным домом лежит решение владельцев квартир, принятое на общем собрании.

О взаимоотношениях с коммунальными службами (подача и отвод горячей и холодной воды, электричество, газ, отопление и т.д.) жильцы должны позаботиться самостоятельно.

Читайте также:  Списание кредиторской задолженности при ликвидации кредитора - юридические советы

Использование электронной формы документа предполагает, что гражданин разместит договор в соответствующей системе.

Последние изменения

При последнем изменении в жилищное законодательство была внесена норма, в соответствии с которой управляющая компания лишь частично отвечает за некачественно выполненные услуги.

Новая редакция ст. 157 ЖК РФ говорит о том, что наличие доказательств невозможности исправить ситуацию, позволяет уйти от ответственности. Проще говоря, с ржавой водой, как никто ничего не делал, так и не будет делать.

Виды

Отсутствие посредников при управлении многоквартирным домом предполагает, что жильцы будут самостоятельно заниматься:

  • обслуживанием помещений общего значения;
  • реконструкционными работами и текущими ремонтами;
  • распределением денежных средств.

Для принятия решения по тому или иному вопросу, жильцы должны организовать коллективное собрание. Голосование может быть как заочным, так и очным. Таким же образом можно осуществить назначение доверенного лица, обязанностью которого будет представление интересов основного числа проживающих в доме.

В соответствии с российским законодательством, в состав ТСЖ может входить 1 жилой дом, несколько зданий или целый квартал. Подобная форма управления требует, чтобы решения принимались на коллективных собраниях, а во главе правления находился председатель.

Благоустройство прилегающей территории и текущие ремонты разрешается либо проводить самостоятельно, либо заключать трудовые соглашения с соответствующими бригадами или подрядными организациями.

Жилищный кооператив является еще одной формой управления  многоквартирным домом. Организация представляет собой самостоятельное юридическое лицо, в составе с председателем и собственниками объектов недвижимости.

Среди особенностей подобного управления можно выделить:

  • разрешение или запрет на аренду помещений общедомового назначения;
  • индивидуальные правила подсчета ;
  • нормативно-правовые акты не содержат никакой информации, касающейся порядка подобного управления, то есть жилищный кооператив может сам их придумать и включить в Устав.

Российские законы гласят, что собственники квартир могут самостоятельно выбирать и менять способ управления домом, являющимся местом их проживания. Но, если они так и не смогли прийти к единому мнению в течение 1 года, то вместо них это сделает орган местного самоуправления посредством проведения открытого конкурса.

Что это такое

Непосредственное управление – это способ обеспечения комфортного проживания в многоквартирном доме.

Данное мероприятие преследует следующие цели:

  • сохранить имущество граждан;
  • организовать безопасность;
  • обеспечить доступность объектов, относящихся к общедомовым;
  • защитить интересы жильцов;
  • поддерживать в исправном состоянии приборы учета и инженерные коммуникации.

Любое важное или глобальное решение должно приниматься на общем собрании жильцов. Результаты излагаются в протоколе, который подписывает каждый собственник.

Для повышения оперативности можно создать специальный совет, который будет выполнять определенные функции:

  • подготавливать общие собрания;
  • контролировать исполнение принятых решений;
  • представлять собственникам результат проделанной работы.

Председателем и членами совета могут быть только владельцы жилья в многоквартирном доме.

Преимущества и недостатки

Непосредственное управление предполагает следующие преимущества:

  1. Возможность самостоятельно решать, что делать со своим имуществом. Другие формы предполагают, что вопросы проведения ремонтных работ, распределения финансов и многие другие решаются контролирующей организацией.
  2. Наличие законных оснований для отказа от какого-либо коммунального ресурса.
  3. Индивидуальная ответственность за взаимоотношения с ресурсо-снабжающими организациями. То есть, если у одного из собственников ввиду каких-либо причин не получается оплатить расходы по коммуналке, то отключение водо-газо или теплоснабжения коснется именно его.
  4. Экономия на управлении, так как владельцам квартир не приходится платить управляющим компаниями или кооперативам.

Несмотря на большое количество положительных качеств, не обошлось и без недостатков. Жильцам дома, выбравшим непосредственное управление, приходится самостоятельно справляться с:

  • ремонтными работами;
  • благоустройством территории и содержанием дома в хорошем состоянии;
  • проблемами управления и периодически возникающими конфликтами;
  • отсутствием государственного финансирования на проведение капитального ремонта (соответственно, данный вид управления неприемлем для старого жилого фонда);
  • регулярными тратами на составление договоров с коммунальными службами и другими компаниями (утепление и подготовка дома к холодному времени года и другие работы собственникам приходится выполнять за свой счет);
  • неполадками и судебными разбирательствами с подрядными организациями;
  • бесконечными организационными вопросами.

Порядок организации работ

Старт работы по системе непосредственного управления многоквартирным домом предполагает последовательное выполнение следующих действий:

  • Создать группу инициаторов, энтузиастов или единомышленников. В первую очередь нужно выбрать по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых к решению организационных вопросов и выполнению новых условий работы. Инициативная группа должна переписать поименно всех проживающих в доме, объяснить им новый порядок работы, ознакомить с положительными сторонами, а также оповестить о месте и времени проведения первого общедомового собрания.
  • Провести собрание. Жилищный кодекс требует, чтобы решение о выборе формы управления принималось только анием собственников. Голос гражданина равен количеству квадратных метров, которыми он владеет. Собрание необходимо для решения следующих вопросов:
    • утверждение формы управления;
    • выбор ответственных лиц, которые будут вести переговоры с обслуживающей компанией и другими органами;
    • подписание договора на обслуживание.

    Собрание должно завершиться оформлением соответствующего протокола, в котором расписывается каждый жилец, а также те, кто входит в совет или инициативную группу.

  • Выбрать обслуживающую компанию. Статья 164 ЖК РФ гласит, что каждый собственник должен позаботиться о заключении договоров с коммунальными службами. Если же владельцы назначили ответственное лицо, то оно может выполнить эти действия для всех жильцов.

Чтобы заключить прямой договор, необходимо приготовить:

  • протокол, в котором зафиксировано желание жильцов перейти на непосредственное управление;
  • протокол, содержащий информацию о лице, ответственном за переговоры с организациями обслуживающего характера;
  • технический паспорт дома;
  • заявление-обращение к руководителю организации с просьбой заключить прямой договор;
  • доверенности, заверенные нотариусом.

Такой же порядок распространяется на оформление любых других услуг, необходимых для содержания или ремонта дома (вывоз ТБО, обслуживание лифта и т.д.). При этом, если дом небольшой – число квартир не превышает 12 шт., то жильцы не обязаны пользоваться услугами подрядчика. Но, если это уже случившийся факт, то оплата услуг ложится на плечи собственников в равных частях.

Порядок и контроль финансирования

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники жилья самостоятельно заключают договора с каждым из подрядчиков и ресурсоснабжающих компаний.

Индивидуальные договора исключают возможность применения коллективной ответственности. За потребленные общие коммунальные услуги при этом никто не отвечает.

Распределение скопленных финансовых средств осуществляется собственниками. Они же выбирают подрядчиков, отслеживают добросовестность выполнения работ, соблюдение сроков и т.д.

Положительный момент состоит в том, что в отношении финансов все предельно прозрачно. Недостатки порой проявляются несогласованностью принимаемых решений.

О преимуществах и недостатках непосредственного управления многоквартирным домом рассказано в следующем видеосюжете:

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/uk/neposredstvennoe-upravlenie-domom.html

Изменение стоимости содержания общим собранием собственников

Настоящая статья входит в цикл публикаций «Мифы ЖКХ», посвященный развенчанию лжетеорий жилищной сферы.

Мифы и лжетеории, широко распространенные в ЖКХ России, способствуют росту социальной напряженности, развитию «Концепции вражды» между потребителями и исполнителями коммунальных услуг и услуг по содержанию жилых помещений, что ведет к крайне негативным последствиям в жилищной отрасли.

Статьи цикла рекомендуются, в первую очередь, для потребителей жилищно-коммунальных услуг, однако, и специалисты по вопросам ЖКХ могут найти в них что-то полезное.

Кроме того, распространение публикаций цикла «Мифы ЖКХ» среди потребителей ЖКУ может способствовать более глубокому пониманию сферы ЖКХ жильцами многоквартирных домов, что ведет к развитию конструктивного взаимодействия между потребителями и исполнителями услуг. Полный перечень статей цикла «Мифы ЖКХ» доступен по ссылке >>>

**************************************************

В статье «Кто устанавливает размер платы за содержание?», входящей в состав цикла «Мифы ЖКХ», было разъяснено, что при управлении домом управляющей организацией размер платы за содержание определяется на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

Однако, понимание указанных полномочий общего собрания нередко приводит к необоснованному предположению, якобы собственники в любой момент имеют право установить любую стоимость содержания жилья, независимо от того, согласна с такой стоимостью управляющая организация или нет.

Необходимо отметить, что данное предположение является очередной лжетеорией — именно она и рассмотрена в настоящей статье.

Читайте также:  Россияне вновь могут отдыхать в турции - юридические советы

Суть лжетеории

Согласно части 7 статьи 156 ЖК РФ «Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме». При этом часть 1 статьи 162 ЖК РФ устанавливает: «При выборе управляющей организации общим собраниемсобственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания».

Таким образом, именно общее собрание собственников помещений имеет право в одностороннем порядке утвердить условия договора управления и размер платы за содержание жилого помещения, а управляющая компания обязана заключить договор управления на условиях, утвержденных общим собранием, и предъявлять к оплате собственникам помещений стоимость содержания жилья в размере, установленном решением общего собрания.

Приверженцы приведенного мифа часто не отрицают того, что следование их мнению приводит к ущемлению прав управляющей организации (далее — УО), создает неравные условия для двух сторон договора управления, однако нисколько этим не смущаются.

Проанализируем, в чем же ошибочность такого подхода.

Требования к размеру платы за содержание

Необходимо отметить, что стоимость содержания не должна устанавливаться произвольно, и об этом прямо говорит Жилищный кодекс РФ.

Часть 1 статьи 156 ЖК РФ устанавливает: «Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства».

Пункт 29 Правил содержания общего имущества, утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила 491), подтверждает приведенную норму: «Расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации».

Источник: https://acato.ru/articles/20170801/mify-zhkh-imeet-li-pravo-obshee-sobranie-izmenit-stoimost-soderzhaniya-bez-ucheta-mneniya-upravlyayushej-kompanii

Собственники решают / Об управлении многоквартирным домом

Кроме права собственности на жилые помещения и общее имущество в многоквартирном доме у собственников есть и ряд обязанностей. Одна из таких — это управление многоквартирным домом, то есть содержание дома, коммуникаций, прилегающей территории в надлежащем состоянии, решение различных организационных вопросов. Как же организовать управление многоквартирным домом?

Лучше доверьте работу в сфере недвижимости юристу или адвокату. Поверьте, он знает тонкости и нюансы, которые помогут Вам не только сохранить время, но избежать критических ошибок. А найти опытных юристов из любого города России Вы сможете на ЮрПроводнике.

Найти юриста

Поиск по опытным юристам и адвокатам недалеко от Вас

Сравнить цены

Работайте с опытными юристами по фиксированным ценам

Ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ закрепляет несколько форм управления:

  • непосредственное управление собственниками помещений,
  • управление домом путем создания ТСЖ или кооператива,
  • привлечение сторонней управляющей организации.

Выбор способа управления многоквартирным домом

Способ управления многоквартирным домом избирается жильцами, то есть собственниками помещений на общем собрании, таким образом, выбор способа управления — это добровольное коллегиальное решение всех жильцов. Изменить принятое решение собственники могут в любое время, закон не налагает каких-либо ограничений в этом случае. Собрав новое собрание, жильцы могут избрать другой способ управления.

Собственники должны реализовать свое решение в течение года после проведения собрания, то есть либо заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией, либо приступить к созданию ТСЖ, либо начать самостоятельную работу по управлению.

Несмотря на свободу выбора, если в течение года управление многоквартирным домом не осуществляется, то орган местного самоуправления, в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ самостоятельно назначает конкурс для выбора управляющей организации. Это делается для того, что бы дом долгое время не находился без надлежащего управления.

Вариант 1

Управление домом собственниками жилых помещений

Непосредственное управление, то есть управление силами собственников, без создания ТСЖ, кооператива или привлечения сторонней организации возможно только в небольших домах, если количество квартир не превышает 30, как правило, это дома из категории малоэтажная застройка.

Все организации — поставщики ресурсов, а так же задействованные на уборке и ремонте территории дома несут ответственность за качество предоставленных услуг непосредственно перед собственниками квартир.

Если в доме более четырех квартир, то на общем собрании жильцов, в соответствии с ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ, должен быть выбран совет дома и председатель этого совета. Законодатель не регламентирует численность этого совета, но указывает на то, что он должен быть выбран из числа собственников квартир этого дома.

Совет дома становится представительным органом по всем вопросам управления многоквартирным домом. Ч. 5 ст. 161 ЖК РФ закрепляет функции совета. В его компетенцию входит:

  • контроль за деятельностью организаций — поставщиков услуг, организаций, задействованных на содержании и ремонте дома,
  • созывает все очередные и внеочередные собрания собственников жилых помещений,
  • контролирует исполнение принятых на собрании решений.

Как у любого коллегиального органа у совета дома должен быть руководитель.

Из числа членов совета дома избирается председатель, он выполняет функции руководителя совета, на которого возлагается функция в вопросах управления многоквартирным домом, а так же на основании доверенности ведет все переговоры и подписывает договоры от лица собственников жилых помещений.

Что бы привлечь собственников к работе в совете на общем собрании может быть поставлен вопрос о выплате им вознаграждения. Собственники сами могут определить размер выплат членам совета и председателю.

Вариант 2

Управление домом путем создания ТСЖ или кооператива

Если после принятия решения об избрании совета дома и назначении председателя не требуется дальнейшей регистрации этого решения в государственных или муниципальных органах, то создание ТСЖ или жилищного кооператива подлежит регистрации. В соответствии с ст. 110, 135 ЖК РФ, собственники жилых помещений могут принять решение, что для управления многоквартирным домом необходимо создать отдельное юридическое лицо.

Являясь некоммерческими организациями, и ТСЖ и кооператив действуют только в целях обеспечения нормального управления многоквартирным домом, все доходы, полученные в результате деятельности, направляются исключительно на нужды дома.

Основными их функциями является: заключение договоров с поставщиками услуг и другими организациями.

Все договоры заключаются от лица председателя такой организации, но в отличие от непосредственного управления, председатель действует не на основании доверенности, а на основании устава ТСЖ или кооператива.

Вариант 3

Управление домом путём привлечения управляющей компании

Самый распространенный способ управления многоквартирным домом — это привлечение сторонней управляющей организации. Ей может быть любая коммерческая организация, получившая соответствующую лицензию.

Существует несколько способов привлечения управляющей компании:

  1. договор управления многоквартирным домом может быть заключен непосредственно с собственниками жилых помещений или через совет дома. В этом случае на общем собрании жильцов принимается решение о необходимости привлечения управляющей компании и выбирается управляющая компания. Это самый распространенный способ привлечения управляющей компании.
  2. договор может быть заключен от лица кооператива или ТСЖ. Как правило, это делается для того, что бы всю работу выполняла одна компания, а не ряд подрядных организаций. Если договор заключает ТСЖ или кооператив, то он самостоятельно принимает решение о выборе сторонней организации, а все жильцы дома подчиняются этому решению.
  3. договор может быть заключен путем проведения конкурса, инициированного органом муниципальной власти. В этом случае управляющая компания определяется путем конкурса, то есть договор заключается с той, которая предложила лучшие условия.

Независимо от способа управления многоквартирным домом оно должно отвечать некоторым требованиям закона: обеспечивать надежность дома, безопасность для людей и имущества, доступность пользования имуществом, а так же соблюдение других прав и законных интересов собственником квартир в соответствии с законодательством.

Выводы:

  1. Управление многоквартирным домом — обязанность собственников.
  2. Собственники могут управлять:
    • самостоятельно,
    • путем создания ТСЖ или кооперативов,
    • с помощью привлечения сторонней управляющей организации.
  3. Способ управления выбирается собственниками помещений на общем собрании.
  4. Управление собственниками возможно только в небольших домах.
  5. Создание ТСЖ или жилищного кооператива подлежит регистрации.
  6. Сторонней управляющей компанией может быть любая коммерческая организация, получившая соответствующую лицензию.

Источник: http://JurProvodnik.ru/soveti/547-upravlenie-mnogokvartirnym-domom

Ссылка на основную публикацию