Как осуществлять непосредственное управление многоквартирным домом? — юридические советы

Непосредственное управление многоквартирным домом (МКД) — изменения 2017 года

Как осуществлять непосредственное управление многоквартирным домом? - юридические советы

Непосредственное управление многоквартирным домом (МКД) — что это такое? Выбранная форма управления домом определяет его благосостояние и объем коммунальных платежей жителей. Из этой статьи вы узнаете про этот способ управления в 2018 г и изменения. Мы рассмотрим особенности этой формы хозяйствования и пошаговые этапы перехода к ней.

Непосредственное управление многоквартирным домом (МКД) – скоординированные действия владельцев жилого имущества многоквартирных домов либо привлекаемых лиц, направленные на обеспечение комфортных и безопасных условий для проживающих. Непосредственное управление собственниками МКД, как и другие способы управления многоквартирными домами, регулирует ст. 161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).

В 2015 году начал действовать Федеральный закон № 255, повлекший за собой изменения в ЖК РФ. С этой поры такого способа управления МКД, как непосредственное управление, практически не существует.

В основном городской жилищный фонд состоит из многоэтажек, а они не относятся к тем категориям, к которым допускается применение непосредственной формы управления МКД. Такими домами по законодательству можно управлять только двумя способами:

  • при помощи ТСЖ (товарищества собственников жилья) либо ЖК (жилищного кооператива);
  • заключив договор с УК (управляющей компанией).

Непосредственное управление МКД в новых правовых условиях разрешено, если в доме не больше 16 квартир. Но так как в нашей стране еще немало 2-этажных домов с маленьким числом квартир, то пока нельзя говорить об исключении данного способа хозяйствования.

  • Управление жилфондом: проблемы сферы и пути их решения

Плюсы и минусы непосредственного управления многоквартирным домом (МКД)

Если дом управляется определенной компанией, то под ее ответственность переходит оплата всех услуг ЖКХ. В список ее обязанностей также входят всевозможные оповещения и уведомления о новых тарифах, ведение документации. Однако при непосредственной форме управления МКД все по-другому.

Преимущества непосредственного управления многоквартирным домом  в 2017

  • Приняв решение перейти к непосредственной форме управления МКД, все собственники квартир должны лично от себя перезаключить каждый договор на оплату услуг ЖКХ. Жильцам это выгодно, так как отныне они сами несут за себя ответственность и у них не будет возникать проблем из-за долгов своих УК. Платить за коммунальные услуги жильцы будут без посредников в те организации, которые их предоставляют.
  • Непосредственное управление многоквартирным домом (МКД) предполагает еще одно преимущество: отныне никто не припишет жильцам придуманные суммы. Многие собственники замечают, что в квитанции вдруг обнаруживаются непонятные начисления, всевозможные «ошибки» в перерасчетах. При непосредственном управлении собственниками МКД такие моменты им не будут досаждать.
  • При возникновении задолженности (к примеру, за воду у одних жильцов) спрос будет только с этой квартиры, и соседей это не коснется. Все выплаты при непосредственной форме управления МКД становятся абсолютно прозрачными, а стоимость дополнительных услуг делится между квартирами дома или подъездами поровну. Все вопросы, касающиеся благоустройства, переоборудования, и прочие бытовые моменты обсуждаются сообща.
  • Техническая работа, поддерживающая дом в хорошем состоянии, при непосредственном управлении МКД может быть выполнена соответствующей нанятой организацией. При найме важно правильно заключить договор, в котором нужно указать, что конкретно и в какие сроки должна сделать компания.

Недостатки самоуправления многоквартирным домом

  • Непосредственная форма управления многоквартирным домом (МКД) подразумевает, что вся деятельность, связанная с улучшением дома, носит добровольный характер. Если жильцы нескольких квартир решат установить видеодомофон, то не факт, что весь дом захочет этого и будет сдавать деньги. Никакого принуждения здесь быть не может, инициаторы будут располагать ровно той суммой, которую сдадут согласные жильцы.
  • Не так-то просто выбрать представителя власти среди жильцов. Это должен быть человек, который возьмет на себя ведение всей документации и прочие аспекты обширной деятельности. Такой труд не оплачивается при непосредственном управлении МКД, а обязанностей у управляющего немало. Бывает сложно найти альтруистичного человека, готового постоянно бесплатно решать проблемы многоквартирного дома.
  • Каждая семья в доме должна будет перезаключить договоры на услуги ЖКХ и вовремя платить за них. А еще кому-то придется ходить по квартирам и контролировать это.
  • Самой распространенной проблемой при выборе непосредственной формы управления МКД является качество услуг, которые поставляют фирмы. Законом в данном случае не определено, кто отвечает за это. Понятно, жильцы самостоятельно выбирают организации, но как определить, что компания подходящая? К примеру, по закону фирма должна подать в дом горячую воду к определенной дате. По факту это сделали в срок, вот только до последнего этажа она не доходит почему-то или доходит чуть теплая. И организация водоснабжения при непосредственном управлении МКД не отвечает за это.
  • Отсутствует государственная поддержка. Муниципальная и федеральная помощь дому, который перешел на непосредственную форму хозяйствования, больше не доступна. Жильцы сами взяли на себя траты – настоящие и будущие. И если, допустим, будет необходима детская площадка, то жильцы самостоятельно должны решать этот вопрос, используя свои средства и свои силы. А если в сооруженных конструкциях будет нарушение каких-то норм, то за последствия отвечают все.
  • При непосредственном управлении собственниками МКД есть момент, связанный с ведением документации и отчетностью. Например, на собрании жильцов было решено, что выбранный представитель станет предоставлять отчет 5 числа ежемесячно. А если он не сделает этого либо выяснится, что он нечистоплотен в финансах, то на кого ляжет в таком случае ответственность при непосредственном управлении МКД?
  • Непосредственное управление МКД закрывает возможность претендовать на средства, которые выделяет город на капитальный и текущий ремонт. Это указано в законе. При форме самоуправления все проблемы решают жильцы самостоятельно и на добровольной основе.
  • Начало управления МКД и порядок внесения изменений в реестр лицензий

Как происходит обслуживание дома при непосредственном управлении

Поддерживать наружные инженерные сети должна ресурсоснабжающая организация, а внутридомовые инженерные системы – жильцы дома (как и по договору энергоснабжения). Обслуживание при непосредственном управление МКД собственники должны производить своими силами или при помощи привлекаемых ими по договору подряда организаций.

Отметим, что согласно ч. 3 ст.

164 ЖК РФ по решению, принятому на собрании жильцов при непосредственной форме управления МКД, от имени собственников жилого помещения может осуществлять деятельность по отношению к третьим лицам один из всех собственников помещения либо лицо, которое не является в этом МКД собственником, но наделено такими полномочиями. Это удостоверяется доверенностью, которую ему выдают все или большинство собственников этого МКД с непосредственной формой управления.

В п. 10 Правил содержания общего имущества в МКД, которые утверждены постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г.

№ 491, сказано о том, что состояние общедомового имущества должно соответствовать требованиям законодательства РФ, включая санитарно-эпидемиологические требования, правила о техническом регулировании, Закон о защите прав потребителей.

Необходимо соблюдать характеристики надежности и безопасности дома, безопасность жизни и здоровья граждан, а также требования о сохранении имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества, в том числе и при непосредственной форме управления МКД.

Общедомовое имущество состоит из:

  • помещений общего пользования – лестничных площадок, лестниц, чердаков, коридоров, лифтов, лифтовых шахт и другого оборудования, используемого при обслуживании помещений МКД;
  • крыш;
  • ограждающих конструкций – балконных и перекрывающих плит, несущих колонн;
  • ненесущих конструкций – окон, дверей помещений общего пользования, парапетов, перил;
  • земельного участка, границы которого определены кадастровым учетом;
  • разного оборудования внутри МКД и за его пределами, обслуживающего все помещения многоквартирного дома;
  • других объектов, обслуживающих МКД, предназначенных для его использования и благоустройства.

Пошаговая организация управления при непосредственном управлении МКД

Шаг 1. Создаем инициативную группу

Создание непосредственного управления МКД начинается, как и любые перемены, с инциативы людей-энтузиастов. Первым делом нужно найти собственников (желательно представителей от каждого подъезда), желающих перейти на новую форму управления домом и готовых взять на себя многочисленные грядущие хлопоты.

Сначала инициативная группа составляет список всех собственников, информирует каждого о предстоящих планах, разъясняет жильцам преимущества непосредственной формы управления МКД и привлекает максимальное число жильцов. Далее следует оповестить людей о том, что будет проведено общее собрание. Сделать это можно при помощи писем с указанием даты, времени собрания, места и темы, разложив их по почтовым ящикам жителей.

  • Организация и проведение общих собраний собственников: что изменилось

Шаг 2. Проводим собрание собственников

Жилищный кодекс предусматривает, что форму управления МКД — непосредственное управление либо иную — выбирают на общем собрании, и принятого решения должен придерживаться каждый собственник. Собрания могут быть традиционными (очными), а также заочными.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102032-neposredstvennoe-upravlenie-mkd

Способы управления многоквартирным домом

Кто должен это делать: владельцы жилых помещений или наёмные специалисты? Владельцам квадратных метров в здании государством предоставлена возможность самостоятельно выбрать, как управлять многоэтажкой.

Собственники жилых помещений могут действовать:

  • своими силами;
  • создав ТСЖ;
  • назначив управляющую компанию (УК).
Читайте также:  Кбк для оплаты патента ип на 2018 год - юридические советы

Метод хозяйствования выбирается домовладельцами на общем собрании. Они также могут изменить его на другой, более выгодный, по мнению большинства.

Непосредственное управление многоквартирным домом

Это коллективная форма хозяйствования. Она предусматривает прямое участие жильцов. То есть – каждый владелец жилых квадратных метров самостоятельно сотрудничает с организациями, обслуживающими объекты недвижимости. При этом способе наличие УК необязательно. Но на практике она чаще всего присутствует.

При прямом хозяйствовании не нужно создавать юридическое лицо. Старший по дому или домовой комитет управляет многоэтажкой. Все вопросы по её обслуживанию обговариваются на общем собрании.

Согласно ст. 164 ЖК РФ, владельцы жилья имеют возможность выбрать своего представителя, действующего от их имени и защищающего их законные права. Он уполномочен подписывать соглашения и сотрудничать с различными компаниями, организациями и госорганами. Таким представителем интересов домовладельцев может быть даже человек, в собственности которого не имеется квадратных метров в многоэтажке.

При непосредственном управлении можно заключать исключительно прямые договоры. Это делает каждый собственник жилых квадратных метров.

Председателю совета дома даются полномочия заключать договоры от имени всех владельцев. Для этого они обязательно оформляют нотариальную доверенность на имя старшего по дому.

Чтобы при прямом хозяйствовании подписывать соглашения с другой стороной без посредников нужны следующие документы:

  • копия протокола общего собрания владельцев недвижимости, в решении которого закреплён способ хозяйствования в МКД;
  • копия документа, согласно решению которого был избран уполномоченный представитель или председатель совета дома, взаимодействующий с компаниями, поставляющими коммунальные услуги и ресурсы, от имени всех владельцев;
  • копия техпаспорта на МКД;
  • заявление директору о подписании прямых договоров.

Непосредственное управление многоквартирным домом: плюсы и минусы

Преимущества

  • Домовладельцы должны сами перезаключить договора об оплате коммунальных услуг. Это выгодно для владельцев квадратных метров, потому что они несут ответственность только за себя и не потерпят убытков по недосмотру УК или из-за её задолженности. В таком случае жильцы будут все платежи вносить напрямую поставщикам услуг.
  • Когда нет посредников – ни у кого не будет возможности приписать лишние суммы и никто не сможет сделать опечатку в свою пользу и в минус собственнику жилья.
  • Ответственность за задолженность несут владельцы квартир. Соседи должников в этом случае не будут как-либо страдать. Все платежи – понятны, стоимость дополнительных услуг делится среди всех обитателей дома. Вопросы наведения порядка, переоборудования и прочие проблемы обсуждаются и решаются сообща.
  • Чтобы содержать многоэтажку в отличном виде, нужно выполнять технические работы. Это делается силами самих владельцев недвижимости и за их счёт, или с помощью нанятой компании. При этом, нужно позаботиться о подписании верно составленного документа, в котором чётко оговорить список предоставляемых услуг и сроки.

Недостатки

  • Действия, направленные на улучшение придомовой территории и общих помещений, только добровольные. Например, если большинство жителей захотят оборудовать подъезды видеодомофонами, а некоторые собственники квартир отказались – заставить их заплатить невозможно. Поэтому нужно будет исходить из той суммы, которая была собрана.
  • Избрание уполномоченного представителя дома также может стать проблемой. На него возлагаются обязанности составления документации и другие аспекты. Но, так как это неоплачиваемая должность, при таком способе управления найти желающего её занять довольно трудно.
  • Каждый подъезд имеет примерно 15 квартир. Их жильцы сами перезаключают с поставщиками услуг договора и затем оплачивают стоимость поставленных услуг. Кто-то должен контролировать своевременные расчёты.
  • Большой проблемой может стать качество поставляемых услуг. Их поставщиков по закону выбирают сами собственники жилья. Если качество поставляемых ресурсов или сроки нарушаются – необходимо позаботиться о том, чтобы условия подписанных соглашений соблюдались. Нередко трудно найти среди жильцов человека, который будет контролировать выполнение договорённостей.
  • Дом, перешедший в прямое хозяйствование, не должен зависеть от бюджета муниципалитета. В этом случае получить помощь от представителей местного самоуправления или государства в виде реализации социальных программ невозможно. Например, если необходимо установить площадку для детей или пандус для инвалидов, жильцы должны будут делать их с использованием своих средств или усилий. При этом, все предусмотренные государством технические нормы должны соблюдаться.
  • При ведении документации тоже могут возникнуть вопросы. Некоторые жильцы подходят к этому неответственно или плохо разбираются в финансовой отчётности.
  • Дом не может претендовать на деньги города, которые выделяются на поточный и капитальный ремонт. Эти траты ложатся на плечи владельцев квадратных метров в многоэтажке. 

Непосредственное управление многоквартирным домом в 2016 году. Изменения

Федеральный закон №255, действующий с 2015-го года, ограничил варианты, согласно которым предоставляется право на прямое хозяйствование жильцов в многоэтажке. Она разрешена только в МКД, количество домовладений в которых не превышает шестнадцати.

Чтобы передать права и обязанности в администрировании домовладения от собственников квартир к УК, всем без исключения владельцам квартир нужно составить документ между управлением МКД и организацией, которую они изберут. Условия этого сотрудничества определяются, согласовываются и закрепляются владельцами квадратных метров в протоколе общего собрания.

Договор заключается и составляется письменно. Он предусматривает для всех владельцев квартир равные права.

Действующим законодательством 2016-го года закреплено, что если срок такого соглашения истёк и его стороны не намерены прекращать его, то договор хозяйствования в МКД автоматически продолжает действовать на таких же основаниях и на такое же время.

Если МКД управляется непосредственно жильцами и они совместно избрали своим уполномоченным представителем одного из собственников квартир, то, по законодательству 2016-го года, этот человек может осуществлять свои функции, не имея доверенности.

Если владельцы жилья в МКД выбрали уполномоченного представителя, который не является владельцем квадратных метров в доме, то для того, чтобы он мог исполнять свои полномочия, ему необходима доверенность от домовладельцев. Законами 2016-го года установлен простой письменный вид для такого типа соглашений. Примерный вариант, при необходимости, предоставят специалисты.

Управление многоквартирным домом управляющей компанией

УК является коммерческим юрлицом, которое берёт на себя право хозяйствования имуществом МКД по решению общего собрания собственников недвижимости. Управляющая организация создаёт необходимые условия для жизни в многоэтажке и предоставляет её обитателям жилищно-коммунальные услуги. Она представляет интересы жильцов.

УК действуют согласно нормам общероссийских законов, Гражданскому кодексу РФ и по соглашениям по домоуправлению в МКД. В российском Жилищном кодексе говорится только про управляющую организацию.

Юридические лица, осуществляющие хозяйствование жилфондом, чаще всего – самостоятельные субъекты. Они располагают своим балансом, счетами в банке, печатью, документацией, штампами и иными реквизитами.

Кто заказывает услуги УК?

  • Владельцы недвижимости в МКД (физ- и юрлица РФ, муниципалитеты, владеющие частью квадратных метров в здании).
  • Товарищества домовладельцев (ЖК, ЖСК, ТСЖ).
  • Органы государственной власти, субъекты РФ (региональные власти, местное самоуправление, владеющее недвижимостью в доме).

Как владельцы недвижимости в МКД выбирают УК?

Это делается с помощью:

  • конкурса;
  • списка, который готовится инициативной группой.

Когда УК окончательно выбрана, между сторонами (управляющая компания и владельцы недвижимости в многоэтажке) подписывается договор.

Если собственниками квадратных метров в установленное законом время не решено, как осуществлять хозяйствование в МКД, то орган местного самоуправления проводит открытый конкурс для того, чтобы отобрать УК согласно постановлению №75.

Если заказчиком услуг управляющей компании на хозяйствование в МКД выступает ТСЖ (ЖСК, ЖК), то непосредственный способ управления многоквартирным домом осуществляет не управляющая организация, а перечисленные товарищества владельцев недвижимости. Но даже в этом случае ТСЖ и УК подписывают между собой соглашение. В нем могут оговариваться детальные условия взаимодействия – большие или меньшие, чем предусмотрено в ст.162 ЖК РФ.

Управление домом ТСЖ

Ещё одной формой хозяйствования в МКД является образование жилищного кооператива или товарищества собственников жилья (ТСЖ). Общее собрание владельцев недвижимости создаёт организацию, не ведущую предпринимательскую деятельность (кооператив или ТСЖ). Её главная функция – обслуживание многоэтажки.

ТСЖ располагает своим расчётным счётом в банке, собственной печатью и является представителем интересов владельцев недвижимости в здании перед сторонними лицами.

Основным законом, определяющим функции ТСЖ, является статья 161 8-го раздела ЖК РФ.

Все актуальные вопросы решаются на общих собраниях членов организации. Они

  • вносят изменения в Устав;
  • принимают решение про реорганизацию и ликвидацию;
  • избирают органы, осуществляющие управление;
  • заключают договора и другие соглашения с УК;
  • определяют размеры платежей;
  • решают, как использовать средства, получить ли займы и кредиты;
  • оценивают деятельность правления;
  • оплачивают работу руководства организации;
  • сдают в аренду материальные ценности дома.

Источник: https://academy-prof.ru/blog/sposoby-upravlenija-mnogokvartirnym-domom

Способ управления многоквартирным домом. Непосредственное управление многоквартирным домом :

Такое понятие, как «управление многоквартирным жилым домом», в ЖК отсутствует. Однако в законодательстве определены его основные признаки и правила, по которым оно осуществляется. Рассмотрим их подробнее.

Общие признаки

Деятельность по управлению многоквартирными домами представляет собой процесс, который растянут во времени. Срок, в который она осуществляется, зависит от продолжительности эксплуатации строения. Начинается этот период с момента возведения и завершается при сносе. Управление и содержание многоквартирного дома может выражаться в разных формах.

Читайте также:  Беженцы вправе получать налоговый вычет на детей - юридические советы

Классификация

Выделяют управление жилфондом. Оно направлено на все комнаты, квартиры, помещения, которые находятся в законном владении одного лица. На практике также может осуществляться управление собственниками многоквартирного дома или субъектом, привлеченным ими.

Что касается самого объекта, то в ЖК четкое определение также отсутствует. В этой связи часто возникает вопрос, что именно считать многоквартирным домом, сколько в нем должно быть помещений, чтобы отнести сооружение к данной категории.

На практике таким зданием можно считать постройку, в которой 2 и более помещения и есть хотя бы один законный их владелец.

Субъектный состав

Управление многоквартирными домами может осуществляться разными лицами. Например, это может быть один субъект, группа из нескольких граждан, специально сформированный орган либо общество. Они воздействуют на объект для обеспечения его функционирования. Субъект:

  1. Осуществляет управление многоквартирным домом.
  2. Принимает решения.
  3. Создает условия для реализации поставленных задач.

На практике может осуществляться непосредственное управление многоквартирным домом владельцами помещений либо привлеченными ими лицами. В ряде случаев полномочия возлагаются на местные органы власти. По пункту 4 ст. 161 ЖК, если владельцы сами не выбрали способ управления многоквартирным домом, то за них это делает администрация МО.

Целенаправленность

Выбирая тот или иной способ управления многоквартирным домом, владельцы оценивают, насколько полно будут реализованы поставленные задачи. К ним, в частности, относят обеспечение:

  1. Безопасных и благоприятных условий проживания.
  2. Сохранности имущества.
  3. Решения вопросов по использованию общих материальных ценностей.
  4. Надлежащего оказания коммунальных услуг.

Управление многоквартирным домом, помещения в котором принадлежат разным гражданам, может осуществляться исключительно по единым условиям, согласованным с ними.

Владельцы имущества могут вырабатывать их самостоятельно. В некоторых случаях собственники делегируют права по формированию единых условий управомоченному лицу.

Последний представляет интересы владельцев при заключении соглашений с обслуживающими организациями.

Порядок управления многоквартирным домом

Законодательство обязывает владельцев выбрать вариант обслуживания. Это может быть:

  1. Непосредственное управление многоквартирным домом хозяевами помещений.
  2. Создание товарищества владельцев или иного специализированного потребительского кооператива.
  3. Управление многоквартирным домом управляющей организацией.

Возникает вопрос, почему люди должны это делать? Объясняется это тем, что, имея собственность, граждане, кроме прав, наделяются соответствующими обязанностями и несут ответственность за их исполнение. Они должны осуществлять пользование и распоряжение своим имуществом так, чтобы это не наносило ущерб интересам, здоровью и жизни других людей.

Критерии отбора

Собственники помещений в многоквартирном доме должны выбрать вариант управления в течение года с даты проведения конкурса между обслуживающими обществами органами местной власти.

Результат будет зависеть от количества квартир в сооружении, уровня платежеспособности и дисциплинированности владельцев.

Кроме этого, немаловажное значение имеют репутация управляющих компаний, характер отношений с предприятиями, обеспечивающими поставку ресурсов, присутствуют ли общедомовые и поквартирные учетные приборы и пр.

Самообслуживание

В случае если управление многоквартирным домом осуществляется самими владельцами помещений, все отношения со сторонними предприятиями, которые оказывают те или иные услуги должны быть оформлены документально.

В частности, заключаются соглашения на водоотведение, горячее/холодное водоснабжение, электро-, газоснабжение, отопление. При этом договоры подписываются с каждым владельцем квартир.

Кроме этого, соглашения заключаются с предприятиями, оказывающими услуги по ремонту имущества, являющегося общим в здании. Такие договора подписывают с большинством или со всеми владельцами.

ПК, ТСЖ, ЖК

Управление многоквартирным домом может осуществляться товариществом (кооперативом). Такие юрлица вправе заключать соглашения с владельцами на:

  • Оказание коммунальных услуг.
  • Обслуживание и ремонт общего имущества.
  • Управление многоквартирным домом и пр.

Схемы взаимодействия

Владельцы помещений могут делегировать свои права на заключение соглашений на поставку услуг ЖКХ товариществу собственников. Это может закрепляться решением, принятым на общем собрании, в уставе самого кооператива.

Владельцы помещений также имеют возможность передать право заключения договоров товариществу, а оно, в свою очередь, подписывает соглашение с управляющей фирмой.

Она осуществляет поиск поставщиков и оформление соответствующих договоров с ними.

Управление многоквартирным домом управляющей компанией

Основным условием при выборе данного варианта обслуживания выступает наличие соглашения. Образец договора управления многоквартирным домом включает в себя обязательные разделы. В частности, в нем должно быть прописано:

  1. Общее имущество, в отношении которого будет осуществляться обслуживание, адрес его расположения.
  2. Список работ и услуг по ремонту и содержанию материальных ценностей, правила, в соответствии с которыми он может быть изменен, список услуг ЖКХ.
  3. Условия установления стоимости соглашения, величины оплаты за обслуживание, определения размера коммунальных платежей. Здесь же формулируется порядок внесения сумм.
  4. Правила контроля выполнения обслуживающим обществом своих обязательств.

Положения ГК

Договор, который заключается с управляющей организацией, по всем признакам характеризуется как соглашение на оказание возмездных услуг. Эта форма предусматривается в гражданском законодательстве. По ст.

780 ГК, если другое не предусматривается в самом договоре, управляющее общество должно оказывать услуги лично.

Это означает, что исполнитель полностью или частично осуществляет обслуживание или выступает в качестве посредника между владельцами помещений и поставщиками.

Принципиальные отличия между вариантами

Управление, осуществляемое собственниками, может быть непосредственным, доверительным и опосредованным. В первом случае граждане обслуживают общее имущество самостоятельно. Опосредованное управление предполагает передачу части функций другим лицам (или одному). Принимающим субъектом может являться как юрлицо, так и физлицо.

В последнем случае им может выступать один из собственников помещения в данном доме. Владельцы могут сформировать выборный орган в виде правления или назначив из своего круга управомоченное лицо, создав, таким образом, юрлицо. Например, это может быть ТСЖ. В этом случае товарищество становится их управляющей компанией. Владельцы помещений могут поступить иначе.

Они вправе доверить обслуживание посторонним лицам, которые в их круг не входят.

Ими могут быть наемный управляющий либо организация. В таком случае владельцы помещений заключают соответствующее соглашение с этими лицами. Если управление осуществляется самими хозяевами помещений, договор не подписывается.

Сформированное общество или управомоченное лицо исполняет свои функции в соответствии с уставом. Он, в свою очередь, утверждается на общем собрании. Следует сказать, что на практике собственники дома одновременно используют и непосредственное, и опосредованное управление.

К примеру, в случае формирования ТСЖ часть функций, как правило, наиболее ключевых, реализуется самими владельцами. По важным вопросам принимаются решения на общих собраниях. Другая часть задач реализуется через выбранное правление, а третья – исполняется лично его председателем.

Кроме этого, создается ревизионная комиссия, которая обеспечивает контроль финансовой работы выборного органа.

Ключевые моменты

Вопрос выбора управляющей организации сегодня является самым актуальным среди собственников. Разумеется, всем хочется, чтобы обслуживание осуществлялось на высоком уровне.

Однако многие переживают, что получится «как всегда». Чтобы избежать проблем, владельцам необходимо определиться, чего именно они хотят в соотношении качества услуг и их стоимости.

Существует 3 наиболее распространенных варианта:

  1. Ничего не менять, пусть управление осуществляет ЖЭК, УК, ДЕЗ. Качество в этом случае не будет наивысшим, но зато стоимость услуг вполне приемлемая. В данной ситуации владельцы квартир предпочитают не рисковать и не спешат выбирать организацию.
  2. Найти юрлицо, которое предоставляло бы более качественные услуги. Соответственно, оплата станет выше. Некоторые собственники пытаются договориться на таких условиях с действующим ЖЭКом.
  3. Нужно выбрать частную небольшую фирму. Она предоставляла бы услуги не худшего качества, чем оказывает ЖЭК, качества, но по еще меньшей цене.

Практическая реализация

Как показывает практика, жильцы домов, в которых активно работает жилищное объединение, чаще положительно отзываются о качестве услуг. В этой связи целесообразно проверить, нет ли в районе подходящего ТСЖ, который за предложенную цену смог бы взять здание на обслуживание.

Перед тем как обратиться в правление, целесообразно зайти в подъезды, осмотреть состояние лестничных клеток, коридоров, оценить двор. Для получения более полного представления о работе ТСЖ следует пообщаться с самими жильцами разного возраста, выяснить, сколько они платят за обслуживание, что им нравится в работе объединения, а что не устраивает.

Если в целом информация будет положительной, то можно заключать соглашение.

Стаж работы объединения

Он выступает в качестве одного из важнейших критериев при выборе обслуживающей организации. Предпочтительнее, разумеется, большой стаж работы. Однако в последнее время периодически появляются новые объединения, которые также не стоит списывать со счетов.

Целесообразно выяснить информацию о специалистах, которые там работают, где они вели свою деятельность ранее, кто выступает учредителем. Если это бывшие сотрудники ДЕЗов, то, соответственно, они обладают определенным опытом в эксплуатации и обслуживании жилых домов.

В этом случае стоит пообщаться сними лично, выяснить, почему они ушли с прежнего места работы, какие цели ставят перед собой сейчас.

Цены на услуги

В процессе общения с представителями обслуживающей организации должна насторожить не только высокая, но и низкая стоимость услуг в сравнении с той, что имеется на момент работы ЖЭКа, например. Здесь следует выяснить, из чего складывается та или иная цена. По наиболее значимым суммам следует задать все интересующие вопросы.

Читайте также:  Установление бессрочной инвалидности стало возможно при первичном обращении - юридические советы

Сравнение

Если в целом беседа с представителями обслуживающего объединения сложилась благоприятно, не стоит спешить заключать договор. Целесообразно обойти еще 2-3 ТСЖ, выяснить всю информацию у них.

После этого следует сравнить сведения, оценить преимущества и недостатки и вынести предложение на обсуждение. Если все же остались какие-то сомнения, следует заключить соглашение на минимальный период – год. Если по его истечении будет ясно, что выбор сделан правильный, можно продлить договор.

Ну а если объединение не справилось с возложенными обязанностями, соглашение лучше расторгнуть.

Финансовый вопрос

Одним из существенных недостатков выбора обслуживающей компании в сравнении с ТСЖ или самостоятельным управлением выступает то, что деньги владельцев, выделяемые ими на оплату услуг, находятся в распоряжении стороннего юрлица.

Воздействовать на него в плане эффективного и целевого использования средств достаточно сложно. Это особенно актуально в случае, когда управляющая организация была выбрана местной властью.

В этом случае владельцам фактически будут навязаны те условия, которые исполнительные органы посчитают необходимыми.

Гарантия сохранности средств

Этот вопрос в рамках взаимодействия с управляющей организацией, как правило, остается открытым. В частности, идет речь о средствах, направляемых на капитальный ремонт. Не в каждом доме удается накопить их в течение 1-5 лет (на протяжении срока действия договора).

Бывают случаи, когда владельцы решают сменить обслуживающее объединение, а средства находятся на его счету. В данном случае непонятно, каким образом будет осуществляться передача денег образованному ТСЖ или другой компании.

Может случиться и так, что объединение разорится, ликвидируется или возьмет в банке кредит и исчезнет. Решить вопрос о возврате своих средств собственникам будет крайне проблематично. Другая ситуация складывается с ТСЖ.

Выступая как юрлицо, товарищество может открыть в банке специальный счет и отчитываться ежегодно о его состоянии перед владельцами. В данном случае, несомненно, гарантий сохранности средств больше.

Полномочия местной власти

Они устанавливаются в ч. 3 ст. 156 ЖК.

Территориальные органы власти вправе устанавливать величину оплаты за обслуживание и ремонт объекта только в том случае, если владельцы помещений не выбрали способ управления своим домом в установленные сроки либо решение было принято, но не было реализовано.

По закону, местные исполнительные структуры могут сами определить то объединение, которое будет оказывать все необходимые услуги. На практике часто проводятся открытые конкурсы, по результатам которых за той или иной компанией закрепляются дома.

Стоит отметить, что здесь все будет зависеть от местной власти. Несомненно, закон устанавливает пределы полномочий, определенные ограничения. Но в целом мнения жильцов в таких случаях не спрашивают. Поэтому целесообразнее все-таки принять решение и выбрать то юрлицо, которое будет осуществлять обслуживание.

Источник: https://BusinessMan.ru/new-sposob-upravleniya-mnogokvartirnym-domom-neposredstvennoe-upravlenie-mnogokvartirnym-domom.html

Плюсы и минусы непосредственного способа управления многоквартирным домом

Многоквартирный дом – это сложное техническое сооружение, которое требует постоянного внимания. Нужно поддерживать его состояние, обихаживать его и управлять им.

Кто-то должен этим заниматься, либо сами собственники жилых помещений, либо нанятые специалисты. Государство предоставило выбор формы управления МКД жильцам.

Но прежде чем выбрать, нужно иметь представление о том, какие есть способы управления.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и !

к содержанию ↑

Способы управления многоквартирным домом

В ЖК РФ (ст. 161) предусмотрено несколько возможностей для управления многоквартирным домом (сокращенно – МКД).

К ним относятся:

  • Непосредственно жильцами;
  • Через создание ТСЖ или кооператива;
  • Управляющей компанией (УК).

Способ управления многоквартирным домом выбирают собственники на своем собрании. За ними оставлено право, изменять форму управления.

Однако если по какой то причине владельцы жилья не сумеют выбрать способ, то за них решение принимает муниципалитет, избрав УК на открытом конкурсе.

Наличие в этой связке управляющей компании не обязательно, хотя на практике, чаще всего, непосредственное управление осуществляется через управляющую компанию, которая выступает представителем жильцов.

Юридическое лицо при такой форме не создается, управляется дом старшим по дому, или домовым комитетом.

Следующий способ – это создание жилищного кооператива или ТСЖ. На основании общего собрания собственников создается некоммерческая организация (ТСЖ или кооператив), основная задача которой – обслуживание дома.

Управление МКД ведется через созданную организацию. Товарищество собственников жилья имеет собственный расчетный счет, печать, представляет собственников жилья перед сторонними и государственными организациями.

Управляющая компания может быть, как частной, так и государственной.

Если жильцы выбирают для управления МКД УК, то каждый собственник заключает с управляющей компанией договор на обслуживание, включая и оплату коммунальных услуг, уборку мусора, поставку некоторых энергоресурсов.

к содержанию ↑

Выбор управления МКД

Выбор способа управления происходит на общем собрании собственников жилья МКД.

Разделить процесс можно на несколько этапов:

  1. Подготовительный. Создание инициативной группы, которая займется подготовкой собрания, предложений по форме управления, места и сроков проведения собрания, хранения документов, подготовкой проекта резолюции и т. д.
  2. Проведение собрания. Для того чтобы решение собрания имело законную силу, требуется присутствие не менее 50% собственников, проживающих в доме. Форма собрания может быть, как очной, так и заочной.
  3. Реализация решений общего собрания. Если избрано непосредственное управление или УК, то жильцы заключают договора с поставщиками услуг напрямую либо с управляющей компанией. Если создается ТСЖ или ЖК, то оформляются учредительные документы, организация регистрируется в госорганах. Далее все вопросы собственники решают с ТСЖ или кооперативом.

В иных случаях придется или создавать ТСЖ, или воспользоваться услугами УК.

к содержанию ↑

Непосредственное руководство жилым домом

Непосредственное управление МКД – это коллективное управление. Все вопросы, связанные с обслуживанием дома, решаются на общем собрании.

Каждый из собственников сам представляет свои интересы..

На основании ЖК РФ (ст. 164) собственники могут выбрать своего законного представителя, который будет действовать от их лица, то есть заключать договора, представлять собственников в сторонних организациях и госорганах.

Представителем может быть и не собственник, проживающий в доме, а нанятое со стороны лицо. Возможно избрание старшего по дому или домового комитета.

к содержанию ↑

Договор

При непосредственном управлении возможны только прямые договоры.

Старший по дому или председатель совета дома полномочен, заключить договор от имени всех собственников (ст.164.3 ЖК РФ), для этого каждый собственник обязательно должен оформить нотариальную доверенность на имя председателя совета дома.

При заключении договора собственники могут предусмотреть в договоре все необходимые для них условия.

Для заключения прямых договоров при непосредственном управлении необходимо предоставить:

  1. Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе способа управления домом;
  2. Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе уполномоченного лица по взаимодействию с ресурсоснабжающими организациями от имени всех собственников (или об избрании председателя совета дома);
  3. Копию технического паспорта на многоквартирный дом;
  4. Заявление на имя директора о заключении прямых договоров.

к содержанию ↑

Плюсы и минусы

Преимущества непосредственного способа управления:

  • Первым и несомненным плюсом непосредственной формы управления домом является то, что собственники при этой форме не отвечают по обязательствам УК. Прописанные в договоре услуги должны быть предоставлены им в полном объеме.
  • Каждый из собственников не несёт ответственности за задолженность других недобросовестных собственников.
  • Нет посредников, поскольку собственник сам определяет с какой организацией ему работать. Собственники жилых помещений самостоятельно выбирают организации, которые производят ремонтные и иные работы по дому. В данном случае – это договор подряда, а не управления. Не нужно оплачивать дополнительные работы и услуги, которые в договоре не прописаны.

Минусы:

  1. При непосредственной форме не существует бюджетных ассигнований на ремонт.
  2. Нет контроля над непосредственным управлением, отсутствует контроль над обслуживанием, как со стороны самих жильцов, так и со стороны надзирающих органов (нет юридического механизма, позволяющего такой контроль осуществлять).
  3. При заключении договора, например, на поставку воды, необходимо, чтобы с поставщиком подписали договор не менее половины списочного состава собственников. В противном случае договор исполняться не будет.

Получается, что дешевизна поставляемых услуг, компенсируется дороговизной ремонта, даже косметического, не говоря уже о капитальном, да и отсутствием возможности влиять на поставщика.

Собственники жилых помещений выбрали непосредственное управление многоквартирным домом и аргументируют свой выбор. Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и !

Источник: http://kvartira3.com/neposredstvennogo-sposoba-upravleniya-mnogokvartirnym-domom/

Ссылка на основную публикацию