Как сделать выбор формы и способа управления многоквартирным домом? — юридические советы

Какой способ управления многоквартирным домом лучше выбрать собственникам жилья?

Как сделать выбор формы и способа управления многоквартирным домом?  - юридические советы

В Жилищном Кодексе РФ отсутствует определение понятия «управление многоквартирным жилым домом», но данной теме отдан целый раздел. Что же это такое и как собственники жилья должны выбирать способ управления многоквартирным домом?

Что подразумевает собой управление многоквартирным домом?

Процесс управления многоквартирным жилым зданием предполагает исполнение согласованной деятельности всех владельцев недвижимого имущества либо привлеченных со стороны лиц.

Деятельность эта направлена на:

  • обеспечение удобных ситуаций для проживания;
  • сохранение имущества и его подобающее использование;
  • предоставление разнообразных коммунальных услуг обитающим в доме жителям.

Собственникам помещений многоквартирного дома надлежит избрать форму управления своей недвижимостью.

Это решение обязательно для принятия, поскольку наличие права на собственность предполагает ответственность за состояние имущества и за предотвращение возможного вреда окружающим вследствие ненадлежащего состояния.

Деятельность по управлению многоквартирным домом подразумевает содержание его в должном виде. То есть управляющие лица должны:

  • следить за состоянием всех технических систем здания;
  • обеспечивать порядок на прилегающей территории и внутри помещения в местах общего пользования;
  • заключать договора с ресурсопоставляющими организациями и контролировать коммунальное обеспечение дома и пр.

Постановление Правительства РФ «Об утверждении стандартов и правил деятельности по управлению многоквартирным домом» при всех внесенных изменениях сохраняет неизменность основной концепции.

Стандарты управления регламентируют правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, обязанности и управленческие решения должностных лиц. Согласно этим стандартам в процессе управления участвуют жильцы, их объединения, управляющие компании, поставщики услуг, орган местного самоуправления и органы власти субъекта РФ.

Согласно Стандартам управляющие компании и организации обязаны предоставлять собственникам доступ к информации о своей деятельности, поэтому каждый жилец может ознакомиться с перечнем и описанием всех услуг, а также с размером оплаты.

Проблемы хозяйствования общедомовым имуществом

Любой вариант управления многоквартирным зданием сопряжен с некоторыми проблемами.

В частности недостаток заключается в трудности принятия единого решения и чем больше жильцов, тем труднее прийти к общему мнению.

При управлении многоквартирным домом посредством сторонней организации значение имеет порядочность управляющей компании.

Велик риск, что управляющая организация использует взносы жильцов не по назначению, что чревато томительными разбирательствами и долгой процедурой переизбрания правления.

Кроме того, следует учитывать, что сторонняя организация лично не заинтересована в поддержании здания в надлежащем состоянии и без контроля со стороны жильцов многие проблемы могут попросту игнорироваться.

Законодательное регулирование

До момента принятия нового Жилищного Кодекса РФ управлением жилыми многоквартирными домами занимались ЖКХ или специальные службы, которые назначались муниципальными властями без уведомления жильцов.

То есть для сторонних организаций вход на рынок жилищно-коммунальных услуг был абсолютно закрыт, вследствие чего полностью отсутствовала конкуренция и интерес к улучшению качества услуг.

С 2005 года, после редактирования ЖК РФ, собственникам дано право автономно избирать вид управления многоквартирным домом, в котором они проживают.

Более того жители многоквартирного дома на общем собрании обязательно должны сделать выбор в пользу одного из возможных способов управления.

В 2015-2016 году законодательством РФ предусмотрены лишь три формы управления многоквартирным домом – посредством Товарищества собственников жилья, сторонней управляющей организации или путем непосредственного управления силами жильцов.

Все же нынешнее жилищное законодательство отнюдь не безукоризненно. В связи с этим летом 2011 года Президентом РФ Дмитрием Медведевым были утверждены коррективы в Жилищный Кодекс, которые наделили местные управленческие органы и самих обладателей недвижимости полномочиями по осуществлению контроля за деятельностью управляющих компаний.

Новшества в законодательной базе запрещают создание ТСЖ на этапе застройки, а также воспрещает самим застройщикам непосредственно участвовать в создании товарищества собственников недвижимости.

Также новым законом допускается способ оплаты коммунальных платежей жильцами непосредственно поставщикам ресурсов без участия управляющих организаций.

Способ управления избирается жильцами на общем собрании и может быть изменен в любой момент на основе общего решения. Каждая из управленческих форм обладает своими особенностями.

В ЖК РФ гражданам предложено три варианта управления многоквартирным домом (ст.161, п.2), в частности:

Выбор варианта управления зависит от количества квартир в доме, дисциплинированности и платежеспособности жильцов, сложившихся отношений с ресурсопоставляющими организациями, наличия приборов учета, разнообразия управляющих организаций и прочего.

Непосредственное управление домом согласно ЖК РФ могут выбирать жильцы таких домов, в которых общее количество квартир не превышает шестнадцати. В таком случае все вопросы, касающиеся управления домом, обсуждаются на общем собрании.

Также жильцы сами решают, как распределить обязанности и сами выбирают людей, которые будут выступать в качестве представителей дома при заключении договоров по обслуживанию на безвозмездной основе.

При непосредственном управлении жильцы избавляются от лишних затрат на содержание ТСЖ. Договор на оказание услуг с различными организациями заключается с каждым жильцом индивидуально.

Создание ТСЖ предполагает объединение собственников и назначение ответственных лиц, которые занимаются вопросами обслуживания дома на платной основе от имени всех жителей. Таким образом, именно ТСЖ занимается заключением договоров с различными организациями в качестве юридического лица.

Поскольку председатель и члены правления товарищества избираются из числа жителей, то для них важна судьба дома и своими обязанностями пренебрегать они не станут. В случае недовольства работой правления жильцы имеют право переизбрать его.

Создание ТСЖ целесообразно в домах со значительным количеством жителей.

Выбирая способ управления управляющей компанией, собственники доверяют обслуживание дома сторонней специализированной организации. В этом случае жители полностью освобождаются от забот о доме, а благоустройством занимаются квалифицированные специалисты.

Все услуги в подобном случае оплачиваются постфактум и жильцы знают, за что именно они платят деньги.

Обязательно ли выбирать способ управления?

Конфигурация управления многоквартирным жильем назначается согласно постановлению общего собрания (ст.44 ЖК РФ). При этом принятое его участниками решение является обязательным для всех собственников

Источник: http://terrafaq.ru/kommunalnoe-hozyaystvo/upravlenie/sposoby-upravleniya-mnogokvartirnym-domom.html

Выбор способа управления многоквартирным домом 2018 — порядок, способы, ЖК РФ

Каждый многоквартирный дом должен управляться определенным в Жилищном кодексе РФ способом. Жильцы вправе заниматься организационно-распорядительными, финансовыми мероприятиями самостоятельно либо воспользоваться помощью квалифицированных посредников.

Управлением МКД могут заниматься коммерческие и некоммерческие организации. Если между жильцами существует доверие, и они действуют слаженно, своевременно организовывают собрание, то для управления многоэтажным домом целесообразно выбирать некоммерческую организацию (ТСЖ, кооператив). В других случаях целесообразно заключить договор с коммерческим посредником (УК).

Что это такое?

Жилищное законодательство предусматривает возможность организовать управление МКД следующими способами:

  • непосредственное управление собственниками;
  • ТСЖ (ТНТ) и жилищный кооператив;
  • управляющая организация.

Принудительный выбор способа управления многоквартирным домом не допускается, за исключением случаев, когда жильцы не выбирают способ управления самостоятельно. Согласно последним поправкам в ЖК РФ предусмотрен переходный период для МКД, срок которого может составлять 1-3 года. За это время жильцы должны скооперироваться и выбрать способ управления, что, прежде всего, будет в их интересах.

Организация управления необходима для снабжения дома необходимыми жилищно-коммунальными услугами, выполнения текущего и капитального ремонта, содержания общего домового имущества. Управляющие компании, ТСЖ или непосредственно собственники жилья заключают договоры подряда, решают текущие и будущие хозяйственные вопросы, связанные с управлением МКД.

Варианты

Если дом небольшой, то можно заниматься управлением самостоятельно. Для этого придется оформлять доверенность от собственника каждого жилого помещения. Управление требует квалифицированных знаний и умения принимать оперативные решения, особенно когда дом требует ремонта.

При наличии возможности организовать ТСЖ (ТНТ) жильцы создают некоммерческую организацию, которая непосредственно решает вопросы управления МКД. Возглавляет ТСЖ председатель и правление.

На каждый дом можно организовать только одно ТСЖ, если только дома не расположены в пределах одного земельного участка.

Управляющая организация (компания) представляет собой коммерческую организацию, которая может взять на себя полную ответственность за управление МКД, в том числе поставку качественных коммунальных услуг. В таком статусе выступает лицензируемая организация, которая заключает договор с жильцами каждого МКД. Выбор компании осуществляется в конкурсном порядке.

Непосредственное управление

При такой форме управления граждане сами выбирают способ управления и решают вопросы текущего (капитального) ремонта.

Решения, не требующие отлагательства, принимаются советом МКД. Его организация обязательна, когда в доме более 4-х квартир.

В задачу совета входит:

  • созыв общего собрания дома;
  • контроль работы – подрядных организаций, специалистов узкого профиля: сантехников, электриков и т.д.;
  • подготовка отчета о выполненной работе;
  • ведение финансовой документации, открытие счета по доверенностям от жильцов.
Читайте также:  Что значит и чем грозит условное осуждение (срок)? - юридические советы

Председатель совета и его члены наделяются полномочиями собственниками жилья на общем собрании.

Непосредственное управление возможно, когда в доме не больше 30 квартир. Тогда принимать важные решения и подписывать документы вправе сами собственники жилья.

ТСЖ

Источник: https://realtyurist.ru/mnogokvartirnye-doma/vybor-sposoba-upravlenija-mnogokvartirnym-domom/

Порядок выбора или изменения способа управления многоквартирным домом

Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также…

Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. 2. Доля в праве общей собственности на общее…Статья 112.

Восстановление процессуальных сроков
(в ред. Федерального закона от 28.07.2004 N 94-ФЗ) 1. Лицам, пропустившим установленный федеральным законом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен. 2. Заявление о восстановлении пропущенного…Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом.

Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом

Собственники помещений в многоквартирном доме в соответствии с нормами ЖК РФ на общем собрании собственников помещений, проводимом в порядке, установленном ст. ст. 45-48 ЖК РФ, обязаны выбрать самостоятельно наиболее удобный для них способ управления своим домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Примечание:

(!) Почему «обязаны»? Потому что, вместе с правом иметь имущество в собственности, физическое и юридическое лицо имеет и обязанности, а также ответственность по его ненадлежащему содержанию с тем, чтобы это имущество не нанесло вреда здоровью или имуществу, как самого собственника, так и здоровью и имуществу третьих лиц.

Инициатором проведения общего собрания собственников помещений как по вопросу выбора способа управления, так и по вопросу изменения способа управления многоквартирным домом, может быть любой собственник или группа собственников жилых и нежилых помещений, в том числе, и представители городской доли собственности в многоквартирном доме.

Источник: http://procspb.ru/poryadok-vybora-ili-izmeneniya-sposoba-upravleniya-mnogokvartirnym-domom

Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования

Энциклопедия МИП » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования

Цели и установки управления многоквартирными домами закрепляются нормами права в жилищной сфере РФ.

Содержание

Способы управления многоквартирным домом подробнейшим образом прописаны в ЖК РФ. Но при этом не все жильцы МКД осознают, в чем состоят особенности каждого из видов, в чем их преимущества и недостатки.

Понятие «управление многоквартирными домами»

Что собой являет дефиниция «упраравлление МКД»? Это правовой механизм, который направлен в первую очередь на достижение безопасных и благонадежных условий жизни простых граждан – владельцев жилых помещений на территории МКД. Более подробно основополагающие характерные черты дефиниции представлены в ЖК РФ, в котором разъясняются все стандарты управления многоквартирным домом, процедура осуществления отбора управляющей организации или ТСЖ.

Помимо прочего, именно в представленном Кодексе впервые законодатель предлагает подробнейшее определение и результату руководства многоквартирными домами.

Так, управление должно быть направлено не только на обеспечение благоприятных условий для проживания на территории жилых помещений, но и своевременно обеспечивать владельцев жилья коммунально-бытовыми услугами, а также быть нацелено на достижение консенсуса между владельцами по вопросам, касающимся капитального ремонта и содержания имущества.

Стандарты, цели и правила деятельности по управлению МКД

Основы управления многоквартирным домом, или проще говоря, стандарты, подразумевают под собой постановку конкретной цели — для чего необходим подобный правовой механизм. Цели и установки управления многоквартирными домами закрепляются нормами права в жилищной сфере РФ и имеют исчерпывающий перечень:

  • гарантия обеспечения комфортабельных условий на территории жилых квартир в МКД;
  • соответствующее содержание жилья, в том числе и общего имущества;
  • взаимовыгодное пользование субъектами правоотношений общим имуществом на территории многоквартирного жилья;
  • предоставление полнейшего спектра коммунально-бытовых услуг владельцам жилья.

Для осуществления этих целей законодатель разработал и целый перечень задач, которые позволят достичь воплощения на практике весомого результата от руководства многоквартирными домами:

  • владельцы жилья должны осуществить поиск организации, являющейся поставщиком услуг и работ;
  • хозяева жилых помещений должны организовать порядок предоставления жилищно-коммунального обслуживания, осуществив заключение договора управления многоквартирным домом с ЖСК, товариществом, управляющей организацией;
  • коллективное собрание владельцев жилья должно контролировать объем поставленных услуг, качество проведения капитального ремонта даже в тот момент, если договор управления многоквартирным домом подписан с товариществом, конкретным ЖСК или управляющей организацией и пр.

Содержание общего имущества в многоквартирном доме

Условия договора управления многоквартирным домом подразумевают наложение на ТСЖ, ЖСК, или орган управляющей организации определенных обязательств, неисполнение которых приводит к применению санкций со стороны законодательства. В частности, данные требования, которые предусматривает законодательный порядок, прописаны в Постановлении Правительства РФ под № 491.

Перечень требований руководства общим имуществом и многоквартирными домами признается открытым и может быть дополнен ФЗ. Следует отметить, что внесение дополнительных условий управления общим имуществом входит только в федеральную компетенцию и никоим образом не может быть осуществлено органами МСУ.

Это детерминируется тем, что руководство многоквартирными домами в каждом конкретном случае имеет свои конкретные индивидуальные параметры. Кроме того, разработка универсального списка может ограничить собой поле деятельности ТСЖ, ЖСК или управляющей компании.

Обязанность собственников по управлению МКД. Выбор управляющей организации

Несмотря на то, что законодательный порядок предусматривает различные формы управления многоквартирным домом, основная обязанность возлагается все же на собственников жилых помещений. Это регламентировано ст. 39 ЖК РФ, в которой прописано, что на собственников жилых помещений возлагается обязанность осуществления капитального ремонта, а также должного ухода за общим имуществом.

Если сделать отсылку к ст. 161 ЖК РФ, то хозяева недвижимости должны в обязательном порядке осуществить выбор способа управления многоквартирными домами. В другой ситуации это обязательство переходит на муниципальный орган власти, который ориентируясь на ст.

162, воплощает на практике выбор способа управления многоквартирным домом.

При этом отбор будет происходить между ТСЖ (товариществом), ЖСК и управляющей компанией для осуществления деятельности, направленной на проведение капитального ремонта, управление общим имуществом и поддержание его в оптимальном состоянии.

Выбор и изменение способа управления МКД. Непосредственное управление собственниками

Источник: http://Advokat-Malov.ru/tszh/vybor-sposoba-upravleniya-mkd-obshhie-trebovaniya.html

Методическое пособие по выбору способа управления многоквартирным домом (в вопросах и ответах)

Приложение 1к письму ДЖКХ иинфраструктуры областиот 04.08.2006г. № 06/1803

Методическое пособие

по выбору способа управления многоквартирным домом

(в вопросах и ответах)

1. Общие положения.

1.1. Вопрос: Каким документом предусмотрена обязанность собственников помещений в многоквартирных домах выбрать способ управления своим домом?

Ответ: Жилищным кодексом Российской Федерации.

1.2. Вопрос: В какой срок собственники помещений в многоквартирном доме должны выбрать способ управления своим домом?

Ответ: До 1 января 2007 года.

1.3. Вопрос: Какова цель введения управления в многоквартирных домах?

Ответ: Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме и земельного участка, на котором расположен дом, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающем в таком доме.

1.4. Вопрос: Какие существуют способы управления многоквартирным домом?

Ответ: Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из 3-х способов управления многоквартирным домом:

— непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным жилищным кооперативом;- управление управляющей организацией.

1.5. Вопрос: Чем диктуется необходимость выбора множественности вариантов управления многоквартирным домом?

Ответ: Созданием правовых условий для свободной конкуренции в жилищной сфере в целях снижения стоимости предоставляемых услуг и повышения качества обслуживания.

1.6. Вопрос: Что включается в состав общего имущества многоквартирного дома?

Ответ: В соответствии со ст. 36 ЖК РФ в состав общего имущества многоквартирного дома включаются:

— помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в том числе лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иное оборудование;- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.

Читайте также:  Разница с рыночной ценой при покупке квартиры у работодателя облагается ндфл - юридические советы

1.7. Вопрос: Входит ли земельный участок, на котором расположен дом, в состав общего имущества многоквартирного дома?

Ответ: Земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке входят в состав общего имущества многоквартирного дома. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

1.8. Вопрос: Какая существует нормативно-правовая база для развития новых форм управления многоквартирными домами, кроме Жилищного кодекса Российской Федерации?

Ответ: Основной нормативно-правовой базой для развития новых форм управления многоквартирными домами, кроме ЖК РФ, является:

Источник: http://filling-form.ru/dogovor/86405/index.html

Выбор способа управления многоквартирным домом и его реализация

Изменение законодательства РФ внесло некоторые изменения в способы управления многоквартирным домом. Самое главное изменение: с 1 мая 2015 года осуществлять управление многоквартирным домом может только организация, которая получила лицензию на данный вид деятельности.

Это означает, что такой способ управления многоквартирным домом (МКД), как непосредственное управление, в корне меняет свою специфику. Изменился предмет в данном способе управления МКД.

Если раньше законодательством не был установлен предел количества квартир в доме, которыми можно было управлять с помощью непосредственного управления, то сейчас законодательством установлен лимит: не более 16-ти квартир. Данную норму устанавливает ФЗ  от 21.07.2014 N 255.

А что делать, если способ управления МКД уже выбран в виде непосредственного управления, но квартир в доме более 16-ти? В этом случае нужно выбирать другой способ управления (ТСЖ или управляющую компанию). Лучше это сделать в добровольном порядке, т.к. при бездействии самих жильцов конкурс на управление объявит органы местного самоуправления, а это чревато рядом минусов.

Непосредственное управление МКД

Положительной особенностью этого способа управления является то, что собственники жилья сами управляют своим домом. Это находит отражение в самостоятельном выборе объекта инвестирования собранных денежных средств.

Собственники жилья имеют право осуществлять ремонт и обслуживание недвижимости как своими силами, так и привлекать для этих целей сторонние подрядные организации. Что касается заключения договоров на оказания коммунальных услуг, таких, как холодное и горячее водоснабжение, водоотведения, электроснабжения  и т.д.

, то они заключаются индивидуально с каждым собственником жилья. Причём при проведении капитального ремонта собственникам следует рассчитывать только на собственные денежные средства, т.к. поддержка государства в данном вопросе в этом способе управления не предусмотрена.

К плюсам данного вида управления МКД следует отнести отсутствие коллективной ответственности жильцов по долгам за жилищно-коммунальные услуги.

В данном виде управления функции координатора и контролёра исполнения работ, и услуг могут выполнять как совет жильцов дома, так и о конкретно взятый собственник недвижимости, который изъявил желание взять на себя данный процесс. Стоит отметить, что данная инициатива не оплачивается. Ещё одним недостатком является неопределённость формы отчётности и периода управляющей компании перед жильцами, а также отсутствует упоминание о форме контроля со стороны жителей.

И, пожалуй, самым существенным недостатком непосредственного управления является отсутствие контроля за качеством предоставляемых коммунальных услуг.

Управление МКД с помощью ТСЖ

Источник: https://yurist-77.ru/zhkkh-i-zhku/vybor-sposoba-upravleniya-mnogokvartirnym-domom-i-ego-realizatsiya.html

Управление многоквартирным домом

164 статья жилищного кодекса Российской Федерации четко указывает на возможные способы управления многоквартирным домом. При этом собственники сами принимают решение по результатам проведения сборов и предоставления соответствующих подписей.

Жилищный кодекс, который был утвержден в 2010 году, определяет три способа обслуживания многоквартирного дома:

  • непосредственное управление;
  • создание товарищества собственников жилья (ТСЖ);
  • через сторонние компании (государственные или частные организации).

Какой из предложенных вариантов выбрать — решают жители подъезда на общем собрании.

Если речь идет о создании ТСЖ, впоследствии регистрируется некоммерческая юридическая организация, которая выступает как подрядчик при составлении контрактов на обслуживание дома.

Непосредственная форма управления и кооперативы

Непосредственная форма управления подразумевает, что владельцы жилья самостоятельно выполняют уход за домом, подъездом, прилегающей к нему территорией.

Сообщество получает право нанимать сторонних подрядчиков или выполнять работы с использованием своих ресурсов на основе задокументированных договоров по ремонту.

Такой способ давно устарел и сегодня нигде не используется. По факту такое управление — приемник ЖКХ-органов, создававшихся еще при СССР ( они и сейчас ведут свою работу в большинстве крупных городов РФ).

Преимущества непосредственной формы заключаются в следующем:

  • каждый собственник имеет доступ к отчетной документации;
  • все решения принимаются коллективно (выполняется сбор подписей);
  • обслуживание выполняется собственными силами жильцов, что значительно снижает финансовую нагрузку.

Недостатки заключаются в том, что капитальный ремонт подъезда не выполняется за счет фонда содействия, затраты берут на себя сами собственники.

Административный окружной орган при этом получает право признать многоквартирный дом недопустимым для эксплуатации, что приведет к обязательному выселению всех жильцов.

Непосредственная форма управления не требует юридической регистрации. Если нанятая организация окажет услуги, не соответствующие условиям договора, между сторонами конфликта не будет посредника, защищающего интересы жильцов.

Принимая решение в пользу этой формой обслуживания, собственники получают право создавать кооперативы по личной инициативе. При этом назначается ответственное лицо за составления договора с обслуживающей организацией (если её привлечение запланировано проектом).

Создание жилищного кооператива необходимо с целью проведения капитального ремонта в многоквартирном доме и требует привлечения крупных финансов.

Организация не регистрируется, поэтому функционирует по алгоритму, утвержденному на собрании жильцов. В отличие от товарищества, кооператив — временное сообщество, созданное с одной конкретной целью.

По окончании запланированного проекта оно самоликвидируется.

Жилищно-строительный кооператив создается в обязательном порядке, если речь идет о выполнении новой застройки по договору долевого участия.

При этом организация получает право привлекать средства сторонних инвесторов за право в дальнейшем стать обслуживающей компанией или подрядчиком.

Товарищество собственников жилья

ТСЖ специалисты относят к перспективному способу управления, наиболее распространенному среди жильцов квартир в новостройках. Его преимущество заключается в том, что создается полноценная юридическая организация, действующая как единый орган от имени жильцов.

Это значительно упрощает составление контрактов со сторонними компаниями, при этом государство выступает в качестве ответчика при судебных разбирательствах.

ТСЖ обладает заданной структурой управления. Во главе организация выступает директор, который занимается решением общих вопросов собственников. За работу он получает утвержденную на общем собрании заработную плату.

Таким же образом выбирают кандидатов на руководящие должности. Решение могут принимать, как сами собственники, проживающие в многоквартирном доме, так и нанятые специалисты.

Распространенный способ работы ТСЖ — прямой контроль. В этом случае создается мини-предприятие, на плечи которого возлагаются обязанности по обслуживанию подъезда.

Главное преимущество товарищества заключается в том, что порядка 80 процентов средств, уплачиваемых жильцами, идет на обслуживание и покупку строительных материалов, инструментария. Остальные 20 — на оплату работы председателя, бухгалтера.

Жилищный кодекс также предусматривает возможность создания комбинированных ТСЖ на основе нескольких сообществ, объединяя в один управляющий орган несколько домов. Но любой договор управления о привлечении сторонней организации к обслуживанию может подписываться только после сбора подписей.

Услуги сторонних организации

Собственники приватизированных квартир имеют полное право назначить председателем дома стороннюю компанию. Такое решение выносится только ранее созданным органом ТСЖ. При этом управляющие лица товарищества берут на себя обязанность по проверке отчетов, финансовой документации о деятельности нанятой организации.

Преимущество использования сторонней фирмы для обслуживания подъезда и прилегающей к нему территории заключается в том, что она предлагает услуги исключительно квалифицированных кадров (слесарь, механик, лифтер, сантехник).

Хотя на практике иногда получается наоборот: нанятая компания больше заинтересована в извлечении прибыли от сотрудничества с собственниками, чем в сохранности их имущества, проведении капитального ремонта.

В свою очередь управляющие лица из ТСЖ не являются техническими или строительными специалистами, поэтому не могут в полной мере контролировать работу фирмы. Но за ними остается право смены подрядчика в случае невыполнения последним своих обязательств на должном уровне.

При переходе на обслуживание через стороннюю организацию действующее ТСЖ не нужно ликвидировать. Поэтому владельцы квартир могут в любое время вернуться к более регрессивной форме обслуживания. Такое решение принимается только на общем собрании собственников.

Читайте также:  Сколько иностранцев можно принять на работу: раскладка по регионам — 2018 - юридические советы

В статье 162 ЖК РВ указаны правила по избранию формы управления многоквартирным домом. Вторая часть законопроекта описывает процесс проведения собраний.

Согласно установленным нормам, собрание признается недействительным, если больше 30 процентов собственников отсутствует (их присутствие подтверждается подписями протокола о проведении открытых слушаний).

Создание ТСЖ сопровождается подачей документов в административный окружной орган.

Обязательно указывается адрес дома, принявшего данную форму управления, предоставляется технический паспорт здания и проставляются подписи собственников.

В течение двух недель организация закрепляет свой юридический статус, после чего получает право заключать договора со сторонними фирмами на обслуживание технических и инженерных узлов многоквартирного дома.

Ответственным назначается председатель. При этом жильцы дома сами определяют, сможет ли он принимать решения без сбора подписей и проведения собраний.

Специалисты рекомендуют не предоставлять такую возможность, поскольку её могут использовать для собственного обогащения (когда председатель идет в сговор с обслуживающей компанией).

Проведение выборов

Согласно статье 161 ЖК РФ, если собственники отказываются проводить собрание с целью определить форму управления их общей собственностью, государство берет на себя обязанность по назначению организации, которая возьмет на себя эту обязанность.

Для этого инициируется открытый конкурс, участие в котором принимают как частные, так и государственные компании. Но за жильцами остается право в любой момент отказаться от услуг подрядчика и назначить другую форму распоряжения общей собственностью.

Таким образом, каждая из вышеупомянутых форм имеет свои преимущества и недостатки. Поэтому прежде, чем принять решение, нужно объективно оценить ситуацию, а также ресурсы, которые есть в наличии собственников дома. Не лишним будет получить консультацию специалиста.

Источник: https://myestate.club/zhkh/upravlenie-mnogokvartirnym-domom.html

Способы управления многоквартирным домом: выбор способа

Такое понятие, как «управление многоквартирным домом» в ЖК РФ нет, однако этой теме посвящен отдельный раздел. Выбрать способ управления своим домом жильцы должны самостоятельно.

При этом выбор будет основываться на количестве квартир в доме, а также желания жильцов осуществлять управление домом своими силами или нанять для этого стороннюю организацию.

В статье рассмотрим какие различают способы управления многоквартирным домом и какой способ лучше выбрать.

Что такое управление многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом подразумевает осуществление определенной деятельности, согласованной между всеми владельцами и направленной на получение определенных целей:

  • Обеспечение условий жилья;
  • Сохранение общего имущества;
  • Подобающее использование имущества;
  • Предоставление коммунальных услуг для жильцов многоквартирного дома.

Собственники квартир должны самостоятельно выбрать форму управления для своего дома. Принятие такого решения является обязательным, так как право собственности на недвижимость предполагает определенную ответственность за него.

Помимо этого, в процессе эксплуатации имущества требуется должным образом «следить» за домом, чтобы предотвратить нанесение вреда окружающим в результате ненадлежащей эксплуатации (Читайте также статью ⇒ Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам).

Стандарты управления

Под деятельность, связанной с управлением многоквартирным домом понимают содержание объекта в должном состоянии. Исходя из этого, управляющие домом должны выполнять следующие действия:

  • Контролировать состояние техсистем дома;
  • Обеспечивать регулярную уборку придомовой территории, а также в помещениях общего пользования, то есть подъезды, лестничные площадки, лифты;
  • Осуществлять контроль за коммунальным обеспечением дома, а также заключать соглашения с компаниями, поставляющими ресурсы.

Постановлением Правительства РФ утверждены определенные стандарты и правила деятельности, направленной на управление многоквартирным домом. На основании таких стандартов и правил, в управлении домом участвуют сами жильцы, объединения жильцов, УК, компании, поставляющие услуги, органы местного самоуправления и власти конкретного субъекта РФ.

Сложности управления

Любой из вариантов управления домом будет иметь определенные проблемы. Основной недостаток будет заключаться в том, что жильцам довольно сложно прийти к общему решению, так как мнения у них, как правило, разные.

Особое значение в управлении домом будет иметь порядочность обслуживающей компании. Риск того, что средства, собранные жильцами используются не по назначению очень велик. Если этот факт выясняется, то правление переизбирается, а это сопровождается долгим процессом разбирательств.

Контроль самих жильцов в деятельности УК будет очень важен. Самостоятельно компания, как правило, не заинтересована в том, чтобы поддерживать дом в надлежащем виде, в связи с чем многие проблемы ими просто могут игнорироваться (Читайте также статью ⇒ Залив квартиры с крыши дома (судебная практика, претензия управляющей компании)).

Законодательные изменения в управлении многоквартирными домами

До того, момента, как был принят новый ЖК РФ, управлением и обслуживанием многоквартирных домов занимались ЖКХ и спецслужбы, назначенные без ведома жильцов местными властями. Сторонние организации на рынок коммунальных услуг входить не могли. В соответствии с этим конкуренция между организациями полностью отсутствовала, что в вело к снижению интереса в улучшении качества услуг.

После редакции ЖК РФ с 2005 года собственники дома вправе самостоятельно выбрать способ управления тем домом, в котором они живут. Проводя общее собрание жильцов дома они должны определиться с выбором одной из форм управления. Предусмотрено 3 основных формы управления многоквартирным домом:

  • Через Товарищество собственников жилья;
  • Через Управляющую компанию;
  • Путем самостоятельного управления силами жильцов дома.

В ЖК РФ в 2011 году были внесены корректировки, в соответствии с которыми местные органы управления, а также сами владельцы жилья вправе осуществлять контроль за деятельностью УК.

В соответствии с этими корректировками, ТСЖ нельзя создавать на этапе строительства, а застройщики не могут участвовать в создании товарищества собственников жилья.

Кроме того, теперь разрешен такой способ оплаты коммунальных платежей, при котором жильцы платят непосредственно поставщику ресурсов, избегая участия обслуживающих организаций.

Способы управления многоквартирным домом

Как выбрать, так и изменить способ управления многоквартирным домом жильцы вправе на общем собрании в любое время. ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

  • Управление жильцами дома;
  • Управление товариществом собственников, либо специальным кооперативным объединением;
  • Управление через УК.

Каждая из указанных форм имеет свои особенности, выбор способа будет зависеть от числа квартир в доме, платежеспособности жильцов, наличия приборов учета и т.д.

Управление многоквартирным домом жильцами

Самостоятельное управление домом жильцы могут выбрать в том случае, если число квартир в доме не более шестнадцати.

Все вопросы в таком случае решаются путем проведения общих собраний, на которых распределяются обязанности, а также выбираются представители дома для заключения договоров по обслуживанию.

Если домом управляют непосредственно сами жильцы, то у них отсутствуют лишние затраты, связанные с содержанием ТСЖ. С каждым из жильцов договор на услуги организации заключают отдельно.

ТСЖ

При создании товарищества (ТСЖ) предполагается объединение жильцов с назначением ответственных лиц, на которых возлагаются обязанности по решению вопросов обслуживания дома, заключая договора от имени всех жильцов. То есть при данном способе ТСЖ выступает как юридическое лицо, которое и занимается вопросами заключения договоров с организациями по обслуживанию и предоставлению услуг.

Жильцам избирается председатель, а также члены правления ТСЖ. Их выбирают из жителей, исходя из того, что они также как и иные жильцы обеспокоены судьбой дома и своими обязанностями пренебрегать не должны. Если жильцы дома работой председателя не довольны, они вправе его переизбрать. Более целесообразным является создание ТСЖ в тех домах, в которых проживает значительное количество жильцов.

Управляющие компании

При выборе способа управления дома, владельцы квартир нередко склоняются к тому, чтобы обслуживанием занимались специализированные компании. В таком случае жильцы полностью будут освобождены от общедомовых забот, а благоустройством дома будут заниматься специалисты. Оплата услуг при таком способе происходит по факту и, как правило, жильцы понимают, за что они оплачивают.

Если не выбрать способ управления

В том случае, если с того момента, когда жильцы должны были выбрать способ управления домом прошел год, а они этого не сделали, местные органы управления могут сами выбрать для обслуживания управляющую компанию.

Это связано с тем, что муниципальные органы управления ответственны за безопасность многоквартирных домов. Для того, чтобы определить управляющую компанию проводят конкурс, на который подать заявку вправе любая компания.

Исходя из более выгодных условий, предлагаемых организациями, выбирают управляющую компанию.

Источник: http://1000meters.ru/sposoby-upravleniya-mnogokvartirnym-domom/

Ссылка на основную публикацию