Государство возьмет на себя часть расходов на капремонт — юридические советы

Россияне выигрывают в суде дела по капремонту

Государство возьмет на себя часть расходов на капремонт - юридические советы

26 Июля 2016 г. 12:14

Суды в России уже вынесли сотни решений в пользу собственников жилья по вопросу капремонту. Иски граждан удовлетворены на десятки миллиардов рублей. Такие колоссальные размеры расходов уже сейчас не под силу местным бюджетам – они просто не в состоянии исполнить судебные решения, что может привести к банкротству целых городов. Конечно, если не придет помощь из федерального бюджета.

Напомним, что и Верховный суд РФ, и Конституционный Суд РФ уже достаточно ясно выразили свою позицию, что за государством сохраняется перед жителями обязанность по капремонту в домах, в которых уже требовался капремонт на момент приватизации в нём квартир. В таких домах сначала капремонт должен сделать прежний собственник – т.е. муниципалитет (государство), а уж последующие капремонты лягут на плечи собственников, которые приватизировали квартиры в таких домах.

Причем такие дома в первоочередном порядке должны включаться в соответствующие региональные программы по капремонту.

А что на практике?

К примеру, в одном только Омске люди выиграли в суде дела по капремонту на сумму более 13 миллиардов рублей. И это при том, что весь годовой бюджет Омска – порядка 15 миллиардов. Получается, что решения суда есть, а исполнить их в установленные сроки орган власти пока не могут.

Для исполнения судебных решений по капремонту местным бюджетам просто необходима помощь из федерального бюджета. И омские депутаты уже готовят законопроект для внесения в Госдуму, чтобы этот вопрос урегулировать – распределить финансовую нагрузки между муниципалитетами и центром.

Аналогичная ситуация в Барнауле, Хабаровске, Ижевске, Владивостоке. Эти города могут просто не потянуть бремя исполнения судебных решений по искам собственников многоквартирных домов. Ситуация по капремонту сложилась просто критическая: более тысячи удовлетворенных исков, десятки миллиардов долга местных бюджетов.

Но и жители – обычные люди, собственники квартир не обязаны закрывать на это глаза, прощать долги муниципалитетам, государству. Есть закон – и он должен быть исполнен. Именно поэтому суды становятся на сторону собственников по искам по капремонту.

А что в других городах России – почему волна исков собственников к местным администрациям еще не захватила суды?

Все просто – люди просто не знают, что местную администрацию можно через суд обязать сделать капремонт. А те, кто знает, не имеет достаточной подготовки для обращения в суд.

И конечно фактор лени – населению часто кажется, что придет герой и решит за них проблему, сам обратится в суд, сам все организует, наймет юриста, будет тратить свое время, добьется справедливости для всех. Но таких героев дефицит.

А потому во многих городах пока затишье, никаких судебных споров по искам о капремонте нет.

Стоит заметить, что хотя в бюджетах городов часто и нет денег на исполнение решений суда по капремонту, это не значит, формулировка «денег нет» может все оправдать, а об исполнении решений суда можно забыть. Европейский суд по правам человека не допускает произвола в этом вопросе – отсутствие денег у государства – не повод для неисполнения судебных решений.

Россияне массово отказываются платить за капремонт | Интересные новости

До конца 2015 года во всех российских регионах — за исключением Крыма и Севастополя — будет введена плата граждан за будущий капитальный ремонт многоквартирных домов. Ежемесячная ставка нового жилищного оброка сильно различается: от 15 руб. за 1 кв. м в Москве до 2 руб. в Мурманской области.

Но уже сейчас эксперты фиксируют массовые неплатежи граждан. В некоторых российских регионах за будущий капремонт платят менее 20% жителей.

Некоторые законодатели считают, что уже осенью властям придется исправить системные нарушения в процедуре изъятия денег у населения на капремонт, пишет «Независимая газета».

Согласно данным Фонда содействию реформирования ЖКХ, статистика собираемости взносов на капремонт выглядит очень по-разному.

Есть регионы с высокими (в среднем более 85%) показателями — например, Санкт-Петербург, Новосибирская, Костромская, Воронежская, Брянская области, Республика Татарстан. В большинстве регионов уровень собираемости близок к 50%.

Такие показатели отмечены в Саратовской, Архангельской, Нижегородской и других областях. Но есть и регионы, где собираемость взносов на капремонт едва достигает 20%. Такая картина наблюдается, например, в Кабардино-Балкарии, Пермском крае, Дагестане, Ингушетии и Туве.

В столице обязательный платеж появился только с 1 июля, и достоверных данных о собираемости еще нет. Но, учитывая высокие ставки жилищного оброка, можно предположить, что показатели собираемости не порадуют.

Уже сейчас в интернете можно встретить советы от юристов, как легитимно избежать спорных платежей за будущий капремонт. При этом ставится под сомнение юридическая база взаимоотношений между гражданами и фондами капремонта.

Сборы на капремонт юристы трактуют как сделку между равноправными сторонами. И если одна из сторон сделки с условиями сделки не согласна, она может уведомить об этом другую сторону. Дальше стороны начинают процесс согласования условий сделки.

Если они не могут прийти к согласию, условия сделки определяются в суде.

Но в ситуации, если одна из сторон уведомила другую о своем несогласии с условиями сделки и процесс согласования условий не завершен, сделка не может считаться заключенной, обязательства по выплате денег по этой сделке наступить не могут, утверждают некоторые юристы.

Однако, по мнению и.о. директора направления городского хозяйства Института экономики города Ирины Генцлер, волна советов, как не платить оброк, создается искусственно. «Никто не хочет нести дополнительные расходы неизвестно за что.

Те регионы, где местные власти информировали население, разъясняли, куда пойдут их деньги, показывают неплохую собираемость.

Собственники должны понять, что за них бремя ответственности за состояние жилья нести никто не будет», — говорит Генцлер.

 

Кому полагается компенсация за капитальный ремонт в 2018 году

Жильцы квартир, расположенных в многоквартирных домах, получают счета на оплату коммунальных услуг с пунктом о взносах на проведение капитального ремонта здания.

Данный платеж является обязательным, поэтому даже граждане, принадлежащие к льготным категориям, должны его учитывать при оплате ЖКУ. Но закон позволяет им оформить компенсацию, тем самым регулярно возмещая расходы на капремонт.

Давайте выясним, кому положена компенсация за капитальный ремонт в 2018 году и как ее получить.

Кому положена компенсация за капитальный ремонт

Бюджет фонда капремонта формируется из ежемесячных вкладов жильцов многоквартирных домов, участвующих в гос. программе. Размер платежа устанавливается на уровне субъекта РФ. Нести расходы на капремонт обязаны все собственники квартир, но закон позволяет отдельным категориям лиц обратиться за возмещением этих затрат.

Если квартира не приватизирована или не была куплена (гражданин проживает в ней не на правах владельца), льготой воспользоваться нельзя. То есть жильцы государственных и муниципальных квартир не могут возместить расходы на капитальный ремонт. Правом на обращение за компенсацией обладают:

  • участники и инвалиды ВОВ;
  • ветераны подразделения особого риска;
  • близкие родственники умершего участника или инвалида боев;
  • лица, являвшиеся жителями блокадного Ленинграда и получившие соответствующий знак отличия;
  • лица, чье здоровье ухудшилось в результате аварии на Чернобыльской АЭС и других объектах или в связи с участием при ликвидации последствий катастрофы на ЧАЭС;
  • сотрудники пожарной службы, Министерства внутренних дел или уголовно-исполнительной системы, получившие инвалидность из-за исполнения обязанностей на службе;
  • пенсионеры старше 70 и 80 лет при соблюдении определенных условий;
  • инвалиды.

Читайте также статью ⇒ «Кто относится к федеральным льготникам в 2018 году».

Какая может быть получена компенсация за капитальный ремонт

Размер компенсации за оплату капитального ремонта будет зависеть от принадлежности жильца к какой-либо категории граждан:

  • возмещение 50% стоимости полагается ветеранам (любой категории), инвалидам, пенсионерам старше 70 лет при выполнении ряда условий;
  • компенсация 100% платежей за капитальный ремонт положена пенсионерам в возрасте старше 80 лет.

На каких условиях предоставляется компенсация за капитальный ремонт пенсионерам

Возмещение половины расходов на капремонт предоставляется пенсионерам старше 70 лет, если они:

  • проживают одни;
  • являются собственниками жилого помещения;
  • не состоят в трудовых отношениях.

Если пенсионер достиг возраста 80 лет, и при этом он соответствует условиям предоставления компенсации, перечисленных выше для пенсионеров старше 70 лет, размер возмещения расходов составит 100% стоимости капитального ремонта.

Для того, чтобы претендовать на получение компенсации, необходимо учесть также следующие обязательные условия:

  • за пенсионером не должно быть долга по оплате любых коммунальных услуг и квартплате;
  • среди жильцов квартиры должны значиться только пенсионеры старше 70 лет, или же квартира должна принадлежать одинокому пенсионеру указанного возраста;
  • получатель льготы должен быть зарегистрирован в данном жилом помещении;
  • если пенсионер проживает в квартире один, площадь жилья не должна превышать 54 кв. м.

Читайте также статью ⇒ «Какие льготы положены пенсионерам после 80 лет в 2018 году».

На каких условиях предоставляется компенсация за капитальный ремонт инвалидам

Получателями 50%-ной компенсации по платежам за капитальный ремонт могут стать также:

  • дети с инвалидностью;
  • родители, воспитывающие ребенка с инвалидностью;
  • инвалиды I и II группы.

Инвалидам и семьям, в которых воспитываются дети с ограниченными возможностями, компенсация оплаты за капремонт утверждена на федеральном уровне, но, как и в случае с региональной льготой, получатель возмещения должен быть зарегистрирован на жилплощади и вовремя и в полном объеме оплачивать счета за коммунальные услуги.

Читайте также статью ⇒ «Компенсация ЖКХ инвалидам».

Как оформляется компенсация за капитальный ремонт

В первую очередь, гражданин, претендующий на компенсацию за капремонт, должен убедиться в том, что он относится к льготной категории граждан, для которой на федеральном или региональном уровне определены подобные льготы.

За информацией можно обратиться в местный орган социальной защиты населения. Но лучше ознакомиться с законами страны и региона, поскольку часто сотрудники УСЗН пользуются незнанием граждан для необоснованного отказа в предоставлении льгот.

Какие документы нужны, чтобы была оформлена компенсация за капитальный ремонт

Чтобы встать на учет в УСЗН и начать получать компенсацию за капремонт, при обращении в уполномоченный орган необходимо иметь при себе следующие документы:

Документ Где получить
Заявление о получении компенсации за капитальный ремонт Бланк и образец будет выдан на месте
Паспорт РФ ГУВМ МВД
Свидетельство о рождении ребенка (если льгота предоставляется в отношении ребенка-инвалида до 14 лет) Органы ЗАГС
Справка о составе семьи Паспортный стол
Удостоверение ветерана, награды, знаки отличия УСЗН
Заключение медико-социальной экспертизы (для инвалидов) Бюро МСЭ
Пенсионное удостоверение (для пенсионеров) ПФР
Свидетельство обязательного пенсионного страхования (СНИЛС) ПФР
Выписка из ЕГРН, документы о правах собственности на помещение Договор о приватизации, договор купли-продажи, документы о наследовании и т.д.
Квитанция об оплате коммунальных услуг за месяц, за который будет начислена компенсация ЖЭК
Справка об отсутствии задолженностей по квартплате и ЖКУ ЖЭК

Законодательные акты по теме

Федеральный закон от 24.11.1995 № 181-ФЗ О социальных гарантиях инвалидам

Типичные ошибки

Ошибка: Пенсионер проживает со своим сыном, зарегистрированным в том же жилом помещении. Пенсионер претендует на получение компенсации за капремонт.

Комментарий: Для получения данной льготы пенсионер должен проживать либо один, либо с другим пенсионером старше 70 лет.

Ошибка: Инвалид претендует на получение компенсации за капремонт, тогда как он не прописан в квартире.

Комментарий: Заявитель непременно должен быть зарегистрирован в рассматриваемом жилом помещении.

Ответы на распространенные вопросы о том, как оформляется компенсация за капитальный ремонт

Вопрос №1: Я имею право на получение компенсации за капитальный ремонт. Задолженностей по оплате капремонта у меня нет, но имеется долг по квартплате. Могу ли я получить льготу?

Читайте также:  Использование дня отдыха без согласия работодателя приравнивается к прогулу - юридические советы

Ответ: Нет, у заявителя не должно быть задолженности по квартплате, капитальному ремонту и коммунальным услугам.

Вопрос №2: Мне отказали в назначении компенсации за капремонт, но мое нынешнее материальное положение не позволяет мне оплачивать данную услугу, что делать?

Ответ: Вы можете подать заявление с просьбой об уменьшении суммы платежа, а также о предоставлении Вам рассрочки, но только при условии наличия уважительной причины.

? Видео-советы. Кто, как и каким образом может получить компенсацию за взносы на капремонт?

В видео раскрывается информация о том ,кто, как и каким образом может получить компенсацию за взносы на капремонт, льготы для пожилых людей и инвалидов⇓

Оцените качество статьи. Нам важно ваше мнение:

Всё о том, можно ли не платить взносы за капремонт по решению суда: описание случаев по капитальному ремонту в многоквартирных домах

На данный момент самым широким набором вопросов, в рамках которого за последние годы велись и ведутся судебные процессы, является содержание и практика применения посвященного капитальному ремонту закона от 2012 года.

Положения закона, обязывающего граждан оплачивать капитальный ремонт, исполняемый региональными управляющими компаниями, вызывает много вопросов у самих граждан, у управляющих компаний и даже у депутатов местного и федерального уровня. Пусть читатели решат для себя сами, прочитав случаи из судебной практики: можно ли не платить взносы на капремонт по решению суда?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

Кто подавал иски по взносам на капремонт?

Можно выделить следующий набор исков, и связанных с ними законов, в рамках которых подавались иски по тематике капремонта.

  1. Иски в отношении конституционности и правоприменительной практики – наиболее известным делом здесь является инициатива депутатов КПРФ и партии «Справедливая Россия», рассмотрение которой проходило в Конституционном Суде РФ 03.03.2016-го.

    В обсуждении также участвовала прокуратура и представители иных гос. органов. Основные вопросы касались положений закона о капремонте и затрагивали следующие фундаментальные положения:

    • конституционность общего счета («котла») на капремонт в ведении региональных операторов, статус сборов на данный счет как нового налога;
    • законность обеспечения аккумуляции средств на счетах рег. операторов без наличия осознанного и явного волеизъявления жителей дома по данному вопросу, статус выбора между общим котлом и специальным счетом;
    • соответствие условиям закона условий, в рамках которых собственники МКД обременяются обязанностями по капремонту, ранее находившихся в ведении собственников МКД (например – региональных или муниципальных органов).
  2. Иски на основании определения, представленного Верховным Судом на дату 4-го июня 2014-го №57-АПГ14-2, в рамках которого граждане пытались отменить обязательство собственников платить за капремонт, определив незаконность обременения выплатами на капремонт в числе прочих выплат по коммуналке и содержанию дома.

    Подавались иски гражданами в региональные суды и Верховный Суд, на рассмотрении находились уточняющие законы субъектов по региональным операторам, а также непосредственно содержание положений ЖК РФ, посвященных вопросам капремонта и смежных положений.

  3. Положения и законность ФЗ №271, декларирующего обязательность оплаты взносов на ремонт капитального типа через ресурсы регионального оператора.

    Иски подавались гражданами, инициативными группами и некоммерческими организациями с целью получения разъяснений по следующим вопросам:

    • статус фондов (кап. ремонта) как НКО и при этом возможность с их стороны налагать обременения по обязательным выплатам, не предусмотренные законом по отношению к возможностям НКО;
    • обязательность взносов и право фондов тратить ресурсы из общего котла на ремонт иных домов;
    • защищенность средств на капремонт и возможности региональных операторов распоряжаться этими средствами.
  4. Иски со стороны региональных операторов в отношении граждан-должников – рассматривают вопросы выплат гражданами задолженностей и основываются на положениях ЖК и ФЗ №а по271, исполнение которых является обязанностью и правом фондов кап. ремонта.
  5. Иски в отношении муниципальных органов, направляемые со стороны граждан и со стороны региональных операторов, целью которых является разрешение следующих вопросов:
    • выплаты мун. службами долгов, обязательств и необходимых сумм по объемам уже проведенного или готовящегося кап. ремонта, который относится к категории периодов, когда многоквартирный дом находился в собственности у соответствующего органа самоуправления с обременением по уходу за объектом (до приватизации);
    • разъяснение обязательств мун. служб и органов в отношении имущества, которое переходит в ведение фондов кап. ремонта с финансированием из карманов граждан при сочетании норм ФЗ № 271 и положений закона о приватизации от 1991 года (№ 1541-1);
    • вопросы, связанные с обязательствами по содержанию муниципального жилья соответствующими органами и переходе обременений по такому содержанию на проживающих в мун. фонде, а также вопросы, связанные с ответственностью мун. служб по выплатам на содержание пустых площадей МКД в собственности.
  6. Судебные и иные разбирательства по ситуации с имуществом, переданным федеральными органами и субъектами РФ в собственность муниципальным образованиям, касающиеся вопросов возмещения или поддержке выплат на кап. ремонт переданного ветхого жилья.

    Регулируется постановлением №3020-1, сформулированным Верховным Советом и посвященным вопросам разграничения по гос. собственности.

Какие суды рассматривали заявления?

Вопросы рассмотрения дел по внесению платы за кап. ремонт зависят от специфики масштаба поднимаемой темы, наличия примеров предшествующей судебной практики и подателя иска.

Так, например, при отсутствии предшествующих практических оснований в данной области, дело белгородца Н.В. Безуглого, посвященное вопросу законности обязательных выплат на капремонт, в качестве первой инстанции рассматривалось областным судом Белгорода, а затем нашло практическое рассмотрение в Верховном Суде, с предоставлением сведений по определению от 4 июня 2014-го.

Иск Безуглого был посвящен закону субъекта РФ (Белгородской области), относящемуся к положениям о конкретном региональном операторе, и не был удовлетворен в силу необходимости рассматривать сразу положения основного ФЗ.

В то же время в Москве, в суды первой инстанции (Гагаринский, Замоскворецкий и т.д.) граждане подавали иски, непосредственно посвященные ФЗ №271 и его положениям, с расчетом на переход дела в Верховный Суд.

По результатам наличия практики Верховного Суда, была сформирована база вопросов, на основе которой инициативные группы депутатов Госдумы составили обращение, рассмотренное уже Конституционным судом с наличием практических решений по необходимости изменения ряда положений закона, без признания такового неконституционным.

Иски о взыскании долгов от управляющих компаний в отношении гражданских лиц-собственников квартир в МКД, как правило, решаются в судах первой инстанции после наличия определения Верховного Суда по данному вопросу.

Решения судов первой инстанции, как правило, относятся к практическим вопросам, связанным с обеспечением обременений по выплатам в отношении должников управляющих компаний, или сохранению в силе, без изменений (реже – с незначительными поправками) законов субъектов по капремонту, дополняющих на местном уровне (и не противоречащих) ФЗ 271.

Категории решений судов первой инстанции можно выделить следующие:

  • Решение о взыскании средств с неплательщика, по результатам рассмотрения иска регионального оператора – основанием для взыскания служит закон о капремонте и соотносимые с ним положения ЖК РФ, а также наличие утвержденного факта проведенного собрания жильцов, на котором было проведено согласование формы аккумуляции средств (котел или спецсчет) на кап. ремонт дома и утверждены объемы обязательных выплат (пример – решение по делу 11-328/2017 Мотовилихинского суда в Перми).
  • Решения судов первой инстанции по возмещению за капитальный ремонт по иску от собственника к бывшему наймодателю (например – мун. организации). Решение принимается положительным с назначением возмещений, если имеется возможность установить необходимость капремонта на момент нахождения МКД в собственности у бывшего владельца.Препятствовать положительному решению может недостаток доказательств (например – утрачены или неверно оформлены документы).
  • Решения судов в отношении взыскания средств на капремонт у прошлого наймодателя (администрации) со стороны регионального оператора – как правило, принимаются решения не в пользу истца, поскольку мун. орган в роли прошлого наймодателя, в соответствии со статьей под номером 16 закона, посвященного вопросам приватизации, может нести ответственность только перед гражданами, упр. компании по закону требовать возмещения не могут.Решение может быть положительным, если обеспечено представительство граждан оператором и соблюдены процедуры проведения капремонта по закону (например – было согласование с администрацией).
  • Статья 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Решения Верховного Суда в отношении закона о капремонте:

  • Определением №13-АПГ14-23 в июле 2014-го года Верховный Суд РФ подтвердил правомерность решения суда более ранней (нижней) инстанции и постановил, что взносы в отношении капремонта, которые были внесены до того, как было утверждено решение об осуществлении ремонтных мероприятий капитального типа, принадлежат не к категории оплаты услуг коммунального типа, но относятся к числу средств собственника, расположенных на спецсчете и отведенных на мероприятия конкретного характера (кап. ремонт).
  • Определение Верховного Суда №57-АПГ14-2 говорит, в первую очередь о том, законы, посвященные региональным операторам, принятые на уровне субъектов РФ, не накладывают на граждан обязательств по выплатам за капремонт, такие законы лишь регулируют вопросы функционирования рег. операторов. При этом определение подразумевает, что обязательства на граждан наложены соответствующим ФЗ, которого Верховный Суд не отменяет.

Наиболее значительные решения, принятые Конституционным Судом по вопросам капремонта, относятся к заседанию 3 марта 2016-го года:

  • Суд постановил, что выплаты собственников на мероприятия по капремонту не противоречат конституции и не являются налогами – это законная мера по эффективному поддержанию состояния МКД.
  • Законным сбор денег на счета регионального оператора является только в случае, когда администрация обеспечила информирование граждан по возможности выбора между внесением средств в единый котел или на спецсчет.
  • При отсутствии активности администрации в отношении сбора жильцов, посвященного капремонту, даже в случае просрочки решения о выборе спецсчет/котел (если таковое в необходимый период не принято – средства по квитанциям оплачиваются в котел), граждане имеют возможность оспорить выбор формы выплат через суд, и, по желанию, изменить ее на удобную.
  • Суд обеспечил для граждан внесудебный порядок перехода с общего котла на спецсчет раз в два года.
  • Капремонт в отношении аварийного жилья, которое было переведено на обеспечение ремонта из средств собственников (по закону – почти любой МКД), обязано взять на себя государство, но после устранения аварийного состояния последующие кап. ремонты становятся задачей жильцов.
  • Конституционный суд обязал законодателей рассмотреть варианты расширения и дополнения закона по капремонту, отдельно было выдвинуто требование обеспечить более надежный контроль средств.

С момента выхода закона о капремонте 2012 году было принято немало решений, сформировалась практическая база, были выделены основные вопросы – обязательность выплат, права рег. операторов, ответственность прошлых наймодателей.

Тем не менее, закон является еще очень молодым и, по признанию Конституционного суда, требует доработки. Того же мнения придерживаются граждане, направляющие в региональные суды и Верховный Суд иски по изменению или отмене закона.

Приватизация при капитальном ремонте — ст.16 закона

Правительством РФ в 2018 г. был поддержан законопроект о проведении капитального ремонта в многоквартирных домах, помещения в которых были приватизированы. Законопроект был разработан и представлен Министерством строительства.

Поэтому законопроектом был установлен единый принцип для всех органов местного самоуправления, которые ранее являлись наймодателями по договору социального найма. Если к началу приватизации квартир в доме наймодатель принимал решение о проведении капремонта, но не выполнил свои обязательства, то эта обязанность сохраняется за ним.

Средства для ремонта должны быть перечислены на спецсчет или регионального оператора. Законопроектом отменяется существовавший ранее спор о том, обязан ли муниципалитет провести ремонт своими силами или его стоимость необходимо компенсировать собственникам помещений.

Также законопроектом упрощается переход на специальный счет в случае, когда решение о накоплении средств на счету регионального оператора принималось не собственниками, а муниципалитетом, а граждане не были информированы о том, какими способами формируется фонд для проведения капремонта. Теперь в каждом регионе должен быть создан новый региональный оператор, ему необходимо передать обязанности и права предыдущего.

Отсылка к ст. 16 закона

В 1992 г. на основании ст. 16 закона, утвержденного Верховным Советом, началась приватизация жилья нанимателями, которые проживали в государственных квартирах. В 2004 г. вышел Жилищный кодекс РФ, который в 2012 г. был дополнен документом о проведении капитального ремонта в многоквартирных домах.

В связи с этим появилось понятие региональной системы капремонта, многоквартирным домам было предписано становиться в очередь повсеместно.

Фактически это обозначало, что нужно провести сплошную инвентаризацию ЖФ, а отремонтировать многоквартирные дома обязаны собственники, организация работ возлагалась на администрацию каждого региона.

Государство брало на себя обязанность финансировать капремонт ЖФ России.

В документе также указывалось, что с момента, как конкретное здание становится на очередь на ремонт и заносится в региональную программу, собственники, приватизировавшие квартиры, должны в течение 2 месяцев собраться на общее собрание и выбрать, каким способом будет сформирован фонд для капремонта.

Предлагались на выбор 2 варианта специального счета:

  • отдельный домовой;
  • региональный.

Если собрание не состоится, то решением муниципалитета будет выбран второй вариант для взносов. Помимо вопроса о счете, собственники должны принять решение на общем собрании о проведении капремонта, если они также этого не сделают, его примет государство.

Приватизация без капитального ремонта

На основании положений ЖК владелец жилья, которое находится в многоквартирном доме, обязан содержать свое помещение в надлежащем состоянии, а также вносить средства на содержание общего имущества дома в соответствии со своей долей.

Для этого собственник должен вносить плату за содержание и ремонт помещения, а также для проведения капитального ремонта.

Такая обязанность возлагается на всех владельцев с того момента, как у них возникли права на собственность на помещение, относящееся к конкретному дому.

Если права на собственность перешли к новому владельцу от жилищного фонда, который не выполнил свои обязательства, то фактически приватизация при капитальном ремонте не состоялась.

Но на основании закона о приватизации за бывшим собственником (наймодателем) остается обязанность выполнить капремонт, несмотря на то, что одна квартира, часть или все в доме уже приватизированы.

Если муниципалитет не выполнит свои обязательства, собственники имеют право обратиться в суд.

После того как бывший наймодатель проведет ремонтные работы всех жилых помещений и общего имущества, которое принадлежит всем жильцам, то последние должны принять на себя обязательства по проведению последующего капремонта.

Он должен проводиться примерно через каждые 15–20 лет, что соответствует строительным нормам.

Проведение капремонта в будущем возлагается на всех собственников помещений, которые приобрели квартиры на вторичном рынке или приватизировали

Временные рамки

Вопрос, когда государство должно доремонтировать дома, приватизация по которым уже прошла, остается по-прежнему открытым. То, что не было сделано «перед», должно произойти «после», но придется ли собственникам участвовать в этом?

Перед

Согласно новой жилищной программе жильцы обязаны вносить средства на капремонт прежде, чем начнут приватизировать жилье.

Но часть жилья в РФ уже была приватизирована по госпрограмме ранее, причем государство брало на себя ответственность доремонтировать дома впоследствии. До начала 2018 г. около 130 тыс.

домов было отремонтировано благодаря Фонду содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства.

Но, тем не менее считать государство устранившимся от этого вопроса нельзя. Вливания из местных бюджетов будут по-прежнему происходить благодаря программе софинансирования, т. е. Фонд содействия реформированию МКД будет использоваться. Значит, дома потихоньку будут ремонтироваться и перед приватизацией жилья.

После

Взносы, которые должны производиться собственниками на основании новых положений ЖК нарушают закон о приватизации, потому что первый капремонт после того, как жилье было приватизировано, должен быть проведен за счет муниципалитета. Эта обязанность закреплена в законе о приватизации и договоре, который подписывают стороны, когда происходит передача жилья от жилищного фонда непосредственно гражданину.

До 2012 г. частично жильцы вносили средства на капремонт в виде квартплаты, что было утверждено ст. 154 ЖК, где оглашались понятия:

  • содержания;
  • ремонта жилых помещений;
  • капитального ремонта здания.

За это время большинство жилья отремонтировано не было, поэтому сегодня немалая сумма должна отчисляться собственниками.

Но федеральная власть по-прежнему держит контроль над этим вопросом:

  • оставляя за собой право выбирать подрядчика, перечень работ и сроки выполнения;
  • обещая приступить к работам через 10–30 лет;
  • не давая гарантии, что перечисленные гражданами деньги будут защищены от инфляции или банковского банкротства.

Фактически собственники ограничены в своих правах, причем незаконно. Также управляющие компании каждый месяц предлагают гражданам осуществлять единый платеж, куда включены не только услуги за коммунальные, но и взносы на капремонт, к которому у них не может быть никакого отношения.

Также собственникам необходимо оплачивать взносы на капремонт напрямую на счет ЖЭУ.

Каждый собственник может принять участие непосредственно в формировании фонда для проведения капитального ремонта, который должен быть проведен государством после того, как жилье было передано жильцам, последующие ремонты обязаны делать сами владельцы

Обязательства

Многие наниматели муниципального жилья по-прежнему опасаются приватизировать жилье, которое находится в домах, срочно требующих капремонта. Основная причина заключается в том, что они не хотят возлагать на себя бремя за его проведение.

Если муниципалитет не исполнил свою обязанность на момент приватизации жилья, а, точнее, хотя бы одной квартиры в многоквартирном доме, то она будет за ним сохранена до тех пор, пока не исполнится.

Важные уточнения

Бывший наймодатель, передавший жилье в собственность жильцам, должен произвести капитальный ремонт в соответствии с:

  • его эксплуатацией;
  • нормами содержания;
  • ремонтом жилищного фонда, который в обязательном порядке должен производиться время от времени.

Положения ЖК в ст. 158, п. 1 обязывают новых собственников нести расходы для содержания личного помещения и имущества, которое используется всеми жильцами. На основании ГК, ст. 210 бремя содержания имущества, которое принадлежит собственнику, ложится на его плечи, если иные условия не были предусмотрены договором и законом.

Обращение в суд с иском о невыполнении должником своих обязательств возможно, но следует учесть срок исковой давности. По закону он составляет 3 года. Но в данной ситуации он является неопределенным либо определяется на момент востребования. В таких случаях срок исковой давности начнется с момента, как у кредитора возникнет право предъявлять требования.

Если должник будет иметь право на льготный период, т. е. отсрочку по выполнению обязательств, то срок исковой давности начнется, как только закончится этот срок. Это указано в ГК, ст. 200, п. 2. Если для исполнения обязательств не был определен срок заранее или его невозможно определить, то исполнение должно произойти в рамках разумного периода.

Также важным является вопрос, действительно ли должна была ранее произойти приватизация при капитальном ремонте, потому что он срочно требовался.

Ведь перечень ремонтных работ по восстановлению изношенности домов достаточно широк.

Доказательством должно быть письменное заключение специальной организации, которая имеет право на основании лицензии устанавливать этот перечень. Оно должно было быть выдано к моменту приватизации, а не после.

Получить средства с бывшего наймодателя для самостоятельного расходования, можно:

  • По решению суда. Если ответчик не исполнит свои обязательства, то данные действия может совершить истец за счет его средств (ГПК, с. 206, п. 1).
  • Путем подачи иска о возмещении убытков, а не понуждении исполнять обязательства (ГК, ст. 15).

К ней может относиться нанятая собственниками. Такое решение должно быть принято на общем собрании, после чего представителю оформляется доверенность.

Продление приватизации до 2018 года позволит всем гражданам реализовать свое право на получение причитающейся части собственности.

В каких случаях возможна приватизация без согласия прописанных, узнайте здесь.

Куда следует обратиться, чтобы получить свидетельство о приватизации квартиры, можно узнать тут.

Кризис-копилка

Пока россияне до сих пор раздумывают, платить или нет новые сборы на капремонт, а также пишут петиции за отмену этого платежа, европейцы уже много лет успешно пользуются своим правом самостоятельно заботиться о состоянии домов. И даже в некоторых случаях получают от этого выгоду. Как именно — выяснила «Газета.Ru».

Утром стены, вечером деньги

В соседней Украине, по данным минрегиона страны, в капитальном ремонте нуждаются 75% многоэтажек. Особенно больной вопрос — с эффективностью теплоснабжения. Действующий Жилищный кодекс был принят еще в 1983 году, тогда еще в Украинской ССР. И четкого порядка финансирования капремонта в Украине до сих пор нет.

В середине октября 2015 года в Верховной раде зарегистрирован законопроект, касающийся финансирования капремонта, но только в тех домах, которые принадлежат объединениям совладельцев (ОСМД). Сейчас такие объединения созданы только в одной трети украинских многоэтажек. И украинские власти ищут способы мотивировать собственников на их создание уже не первое десятилетие.

Согласно документу, общее имущество дома члены ОСМД могут получить только после проведения первого капремонта, или они могут согласиться принимать дом как есть, но при условии, что дом все-таки обновят потом. То есть если у жилищных служб (ЖЭУ) нет средств на ремонт, жильцам, которые хотят создать ОСМД, придется закрыть на это глаза и ремонтировать дом за свой счет — либо же отказаться от идеи создания ОСМД.

Зато после создания ОСМД жильцы получают возможность разделить затраты на капремонт с государством. Например, компенсацию до 40% от стоимости работ и материалов, если они привели к улучшению энергоэффективности дома. Ответственность за составление смет, поиск подрядчиков и контроль над ремонтными работами на Украине, как и в России, лежит на собственниках жилья.

Еще у домов с ОСМД есть возможность использовать дом для получения дохода. Так, например, сдача нежилых помещений в аренду или размещение рекламных баннеров на фасаде могут окупить ремонтные работы.

Смета на миллион «зайчиков»

Белорусские граждане обязаны производить отчисления на капремонт по тарифам, которые установлены совмином. Сейчас тариф равен 600 белорусским рублям (на русские деньги — 2,3 рубля) за один квадратный метр общей жилой площади. Этот налог платят все собственники без исключения. И он не зависит от степени износа и возраста многоквартирного дома.

Деньги хранятся на спецсчете ответственной за дом организации (ЖРЭО, ТС и т.д.), которая самостоятельно решает, на ремонт какого дома их потратить. И накопления средств не происходит — то есть если вы продаете квартиру, компенсации вы не получите. Кстати, в российской системе этого также не предусмотрено.

По жилищному законодательству Белоруссии капремонт должен проводиться не реже чем раз в 40 лет. По оценке минжилкомхоза, чтобы за это время накопить на капремонт многоэтажки, нужно каждый месяц перечислять примерно по 3,6 тыс. рублей за 1 кв. метр, а не 600, как сейчас.

Несколько лет назад правительство Белоруссии предлагало сделать капитальный ремонт всего старого фонда и затем передать дома в полное управление собственникам, чтобы дальше уже они заботились о недвижимости самостоятельно. Но проект не приняли.

Платят на век вперед

В большинстве стран Европы вопросами капремонта занимаются только собственники жилья. Они поручают обслуживание домов управляющим компаниям — частным фирмам с опытом и соответствующими компетенциями.

Жильцы общим собранием (в разных странах кворумом может считаться от 50 до 100% явки собственников) проводят тендер, чтобы выбрать оптимальное соотношение цены и качества услуг, и платят компании за заботу о своем доме от €10 до €100 в месяц.

В Литве решение о проведении капремонта принимают союзы жильцов, а расходы государство и собственники делят пополам. Чаще всего собственники берут на капремонт целевой кредит на 10–15 лет с низкой процентной ставкой.

Важный фактор в принятии решения о капитальном ремонте — экономия ресурсов. Так, жильцы компенсируют свои расходы на капремонт последующим снижением затрат на текущие платежи, например за отопление или электричество.

Управляющие компании, в свою очередь, организуют сбор средств на капремонт на специальном счете в банке или берут кредит.

Стоимость определяется в каждом конкретном случае — в зависимости от состояния дома, климатических условий и, конечно, пожеланий жильцов: капремонт делают по необходимости, а не по плану.

Дом стараются не доводить до состояния ветхости и предпочитают регулярно модернизировать ту или иную систему понемногу.

В аренде у королевской семьи

В Великобритании земля, на которой построены многоквартирные дома, чаще всего принадлежит членам королевской семьи. Британцы берут квартиры в аренду на несколько десятков, а то и сразу сотню лет у лендлордов. При этом чем старше дом — тем короче срок аренды и ниже цена квартиры.

По истечении срока аренды собственник может решить снести дом и построить новый. А жилец — арендовать другую квартиру. Эта система называется «лизгольд», и она сформировалась в Британии и Уэльсе несколько сотен лет назад.

Капитальным ремонтом по закону в Великобритании считаются только те работы, которые добавили то, чего раньше не было: например, дополнительный туалет или окно.

Но модернизация устаревающей недвижимости также проводится регулярно, а не раз в 100 лет. Управляющую компанию, как правило, девелопер выбирает еще при строительстве.

Жильцы могут поменять ее, если недовольны качеством услуг. В этом случае проводится тендер.

По данным агентства Halifax, за 2013 год британцы в среднем заплатили 716 фунтов стерлингов за содержание и ремонт домов — отдельного пункта про капремонт в британских платежках нет. По нынешнему курсу это больше 6 тыс. рублей в месяц. При этом, для примера, средний годовой счет за электричество составил 1727 фунтов, а ежемесячный платеж по ипотеке — 3571 фунт стерлингов.

Немецкое качество и испанские цены

В Германии ежемесячные взносы на капремонт составляют примерно 40 евроцентов за 1 кв. метр ремонта (31 рубль).

И так же, как и в России, при продаже квартиры накопленные на ремонт деньги переходят следующим жильцам. Функции управляющей компании здесь часто выполняют сами жильцы.

По немецкому законодательству для принятия решений по капремонту или другим вопросам достаточно собрать три четверти собственников.

При этом выбора, платить или не платить взносы, у европейцев нет. Президент инвестиционной группы SESEGAR Ирина Жарова-Райт рассказала об одном российском покупателе, который приобрел квартиру в Берлине и полгода не оплачивал услуги ЖКХ.

«Его выселили через суд, и квартиру в Берлине выставили на продажу мгновенно», — рассказала она. Квартиру продадут с торгов, и бывший собственник получит компенсацию с вычетом процентов, штрафов и стоимости неоплаченных коммунальных услуг.

«Это при том, что квартиру продадут, скорее всего, по низкой цене», — добавила Жарова-Райт.

Иногда покупатели недвижимости специально выбирают квартиру в ветхом доме, чтобы отремонтировать его и потом продать недвижимость в два-три раза дороже.

Этот способ инвестирования требует дополнительных затрат после покупки и содержит определенные риски: не каждый инвестор может адекватно оценить потенциальный размер вложений в ремонт, а затем найти компанию-подрядчика и проконтролировать ее работу.

На это случай власти некоторых стран ввели специальный налог. Например, в Испании помимо цены самого капремонта собственники платят государству около €500 за лицензию на право его проведения.

В целом цены на ремонт в Испании считаются одними из самых низких в Европе. Например, замена труб обойдется примерно в €3,5 тыс., а ремонт фасада — €10–20 тыс. В год за капремонт испанцы платят примерно €2 тыс. В пересчете на российские деньги это получается больше 12 тыс. рублей в месяц.

Российский опыт

В России новая система оплаты капитального ремонта многоквартирных домов действует с 2014 года. «Газета.Ru» поговорила с директором направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города» Сергеем Сиваевым о том, как система софинансирования капремонта проявила себя в России.

— С прошлого года взносы на капремонт стали платить по всей стране. Можно ли уже подводить какие-то первые итоги?

— Строго говоря, налог на капитальный ремонт — это не налог, а квазиналог. Люди могут распоряжаться судьбой этих денег самостоятельно, если проявят какую-то минимальную инициативу, пусть государство и не очень заинтересовано в том, чтобы люди такую инициативу проявляли. С содержательной точки зрения цель здесь такая: собственник должен отвечать за состояние своего имущества.

С традиционным имуществом мы привыкли тратить определенное количество денег на его ремонт, если оно не соответствует определенному уровню качества. Хорошим примером здесь будет дача.

С точки зрения реконструкции многоквартирного дома ситуация аналогичная: это тоже частные владения. Единственное, что структура собственников здесь будет сложной: этим домом по кусочку владеет много собственников, с которыми может быть трудно найти общее решение.

В странах, где культура проживания в таких кондоминиумах достаточно развита, собственники формируют клуб для капитального ремонта. Как правило, все работы происходят за счет заемных и привлеченных денег.

Собственники собирают часть денег, а затем берут кредит, чтобы провести определенные работы, которые повышают энергоэффективность дома.

Уменьшение платежей за коммунальные услуги станет основанием, чтобы вернуть этот кредит.

У нас государство ведет патерналистскую политику и предлагает позаботиться о собственниках.

Государство вводит обязательный платеж, собирает деньги в общий фонд и на них планирует по очереди отремонтировать дома.

Сознательные граждане могут создать индивидуальный счет дома, куда эти деньги можно положить, чтобы решать их судьбу самостоятельно. Но по факту в региональный фонд у нас сдает порядка 97% от всех взносов.

Истории с обязательными капитальными взносами цивилизованный мир не знает: сначала это было белорусское изобретение, а потом и российское.

Пример бывших социалистических стран будет очень показательным для нас: это Прибалтика, Польша, Чехия, где людей стимулировали к тому, чтобы они собирали определенную сумму денег на капитальный ремонт. К этим деньгам потом добавлялись бюджетные деньги, а также создавалась система кредитования.

В результате чего можно было взять относительно дешевый потребительский кредит, чтобы привести свой дом в порядок. Тема энергоэффективности в этих странах была очень острой в тот момент, когда энергоресурсы резко подорожали.

Мы же традиционно пошли своим путем. Сейчас чиновники жалуются, что это абсолютно неэффективно, что этих денег хватает только на латание дыр в самых тяжелых ситуациях.

Решить серьезные проблемы энергоэффективности на эти деньги невозможно. Федеральный закон даже не предполагает проводить на эти деньги мероприятия по энергоэффективности. В любом случае процесс начался и на большинстве территорий все еще идет, так что подводить итоги пока рано. Ремонтные работы большей частью проводятся летом, и денег собрано еще не так много.

Лето 2016 года покажет эффективность этих реформ, а на данный момент можно констатировать определенный пессимизм: собираемость платежей за капитальный ремонт довольно низкая. Если за ЖКХ в России платят достаточно дисциплинированно (собираемость платежей составляет 93–94%), то за капитальный ремонт по стране составляет не более 70%.

И определенный скепсис населения и экспертов оправдан.

— Какие меры было бы разумно принять, чтобы исправить ситуацию?

— Я бы взял за пример опыт наших соседних стран. Никаких обязательных платежей: но в то же самое время для того, чтобы получить кредит или бюджетную субсидию, собственники должны собрать определенное количество денег — однократно.

Нужно просто набрать некоторый резерв, с которым можно было бы прийти в банк и сказать: «У нас есть программа, связанная с капитальным ремонтом и модернизацией.

В рамках этой программы мы собрали 20% средств, можем ли мы на оставшуюся сумму получить кредит и на каких условиях?» Тогда решение будет добровольным, а не принудительным.

Сейчас у нас два пути: один путь от чиновников, которые будут это по очереди ремонтировать. В результате деньги просто не будут накапливаться — и на какое количество домов их хватит, представляет собой отдельный вопрос. Если же люди оставляют деньги у себя, то они могут положить на депозит в банке.

Но ставки по этим деньгам существенно ниже инфляции: по существу деньги постоянно обесцениваются, и накапливать их таким способом просто глупо.

В этих случаях кредитные механизмы очень важны, потому что, как показывает практика, их возможно возвращать просто за счет повышения энергоэффективности и сокращения расходов.

— Как бы вы охарактеризовали ситуацию в ЖКХ в настоящий момент? Год назад вы указывали на то, что замороженные тарифы рано или поздно приведут к коллапсу.

— Как финансовая, так и управленческая ситуация с ЖКХ сейчас крайне сложная. Финансовые показатели ухудшаются, долги накапливаются, операционных решений нет.

Пока нас спасают фантастические показатели надежности неэффективной советской системы. Реальные показатели в это время растут ниже инфляции.

Ситуация мне очень напоминает то, что было в начале 2000-х при правительстве Примакова, когда тарифы были заморожены и эксперты говорили о периоде коммунальной катастрофы. Тогда власть призвала всех олигархов создавать государственно-частное партнерство — и тарифы отпустили.

Если мы вспомним, то начиная с 2002 года тарифы резко пошли в гору. Во-первых, причиной этого была отложенная инфляция: суммарная инфляция за 98-й и 99-й годы была 100%, и замороженные тарифы реально обесценились в два раза.

Затем случился процесс сокращения бюджетных субсидий, и к 2007 году ситуация пришла в норму.

Сейчас мы повторяем тот же путь: по отчетным материалам получается, что физический износ инфраструктуры критичен, а потери энергии по причине неэффективности системы колоссальны.

За это мы платим: когда эффективность теряется, то мы либо не получаем услуги, либо платим за потери.

Сложность ситуации растет, и я могу только порадоваться тому, что зима теплая: холодная зима увеличивает нагрузку на коммунальную инфраструктуру, повышая риски катастрофы.

Источник — Газета.ру

Новости кризиса: текущая ситуация в мире, Новости кризиса: текущая ситуация в России кризис в Белоруссии, кризис в странах Европы, кризис в Украине, кризис ЖКХ

Ссылка на основную публикацию