Как избежать обмана при покупке и купить квартиру без риска? — юридические советы

Как купить квартиру без риска и избежать обмана при покупке?

Как избежать обмана при покупке и купить квартиру без риска? - юридические советы

Кто из граждан не мечтает иметь собственное жилье. И это нормально. Единственно нужно помнить, что покупка квартиры – дело не только хлопотное, но и очень ответственное.

Тем более, что обман при покупке квартиры – достаточно распространенное явление.

Поэтому, прежде чем покупать квартиру, нужно обезопасить себя при покупке квартиры со стороны продавца, для этого не поленитесь и очень серьезно и внимательно изучите продаваемую недвижимость и право устанавливающие документы на нее.

Риски при покупке квартиры

Большинство из нас обращали внимание на объявления в различных изданиях о покупке/продаже квартиры без посредников. Казалось бы, что в этом плохого? Но в том то и дело: что с одной стороны, такой вариант значительно экономит деньги обеих сторон, зато с другой, существенно повышает возможность столкнуться с кучей неприятностей.

Поэтому, во избежание разного рода неприятностей рекомендуется обратиться к опытному, хорошо зарекомендовавшему себя риэлтору или юристу, который уже на начальных этапах сделки сможет решить встречающиеся проблемы, способные осложнить заключение сделки в будущем. Это не тот случай, где нужно экономить, поэтому при наличии такой возможности, прибегните к услугам профессионалов.

Как показывает практика и статистика агентств недвижимости и правоохранительных органов, на сегодня существует высокий уровень мошенничества при проведении сделок купли-продажи.

Все виды мошенничества, как правило, завязаны на предоставлении поддельных документов. К сожалению, мы лишены возможности самостоятельно проверить подлинность всех документов, по причине того, что не ко всем базам данных имеется открытый доступ.

Следующий риск построен на расчетах по договору купли-продажи. Как правило, денежный расчет между продавцом и покупателем осуществляется наличными. И снова, с одной стороны — это экономия времени, зато, с другой, есть возможность лишиться всех денег.

Особого вашего внимания требуют те случаи, когда продавец просто настаивает на очень срочной продаже квартиры, мотивируя разными причинами и более того, готов даже сделать «привлекательную скидку». Здесь нужно насторожиться, так как такое поведение собственника квартиры указывает на то, что он не является добросовестным приобретателем.

Как купить квартиру без риска?

Рассмотрим более подробно нюансы, требующие особого внимания при покупке жилья.

Очень важный момент — оформление документов. Конечно, доверять продавцу нужно. Но, как говорится: «Доверяй — но, проверяй» . Да, если учесть тот факт, что сделки по купле-продаже квартиры одни из самых дорогостоящих, поэтому и отношение к ним должно быть очень ответственным и осторожным.

Нам необходимо скурпулезно проверить следующие документы:

  • Изучаем выписку из ЕГРП на предмет наличия всех операций, связанных с распоряжением квартиры, в которой отражаются все обременения, которые были наложены на квартиру, включая аресты.Обязательно посмотреть, нет ли каких-либо не завершенных судебных споров. Не лишне вспомнить положения Гражданского кодекса, закрепляющие правило о сроке исковой давности в 3 года.Как правило, выписка из ЕГРП выдается собственникам, членам их семьи или другим заинтересованным лицам, она платная. Получить ее можно через МФЦ или по почте или, предоставив заявление лично, через МФЦ или по почте.
  • И очень пристального внимания требует выписка из Домовой книги. Причем не просто выписка, а расширенная, чтобы проверить всех лиц, зарегистрированных в квартире.Зачастую встречаются ситуации, когда продавец «забывает» про членов семьи и третьих лиц, прописанных, но не проживающих в данной квартире.Нередко через небольшой промежуток времени после покупки квартиры выясняется, что брат продавца вернулся из Армии или освободился из мест лишения свободы и, так как им в свое время был сделан отказ от участия в приватизации в пользу продавца, то он имеет право на проживание в данной квартире.В любом случае, если он подаст иск в суд, то суд вынесет решение о том, что вы должны квартиру вернуть назад. Что, конечно, же вас очень огорчит. Вы в свою очередь подаете исковое заявление о возврате денег продавцом. Только вот ни денег, ни имущества у продавца, естественно, уже нет. Единственно — это ежемесячная небольшая зарплата.И хотя, приставами продавцу назначается «взыскание» из постоянно дохода, но это навряд ли вас обрадует: не трудно подсчитать, через какое время вы вернете сумму за квартиру?
  • Обязательно и очень внимательно проверяем документы продавца. Не просто смотрим его паспорт, но и проверяем сведения из него в паспортном столе. К сожалению, не редко встречаются ситуации, когда продавец является попросту недееспособным человеком.Вы купили квартиру, оформили все необходимые документы, зарегистрировали и завезли в нее свои вещи. Казалось бы все хорошо, но ровно до того момента, когда вы получаете повестку из суда с просьбой явиться в суд.Явившись в суд, вы узнаете, что лично к вам претензий никаких нет, а вот, что касается продавца, то он оказывается недееспособным: то есть, в момент совершения сделки не осознавал последствий своих поступков.В итоге договор купли-продажи признается недействительным. Кошмар заключается не столько в том, что вы остаетесь один на один с судебным решением, а практически с невозможностью вернуть свои деньги.
  • Также очень внимательно читаем доверенность, если договор подписывает не собственник, а представитель по доверенности. А все потому, что есть собственники, ограничивающие своих представителей в правах: например, он уполномочен на проведение переговоров и подписание договора, а вот уже денежные операции не входят в его полномочия. Чтобы избежать неприятных ситуаций, с отрицательными последствиями, внимательно прочитайте доверенность.
  • Справка из БТИ. Тем более, что есть собственники, которые после перепланировки квартиры «забывают» зарегистрировать ее в БТИ, что грозит штрафом. А чтобы его избежать, просите собственника заказать выписку из реестра в БТИ, в которой будут все сведения о квартире. Вам это необходимо во избежание проблем в будущем , если решите продать данную квартиру.

 Оцениваем внешний вид квартиры, сразу выясняя все моменты, настораживающие вас: трещины на сенах и на потолке, подтеки, плохо закрывающиеся окна, двери и т. д.

Обращаем внимание на цену. По большому счету, вы должны иметь общее представление о стоимости квартир в вашем субъекте, через проведенный мониторинг рынка недвижимости.

Конечно, всегда настораживает, когда квартира вроде бы неплохая, но цена снижена, начинаем задумываться о каком то подвохе. Конечно, нельзя исключить и «хороший» вариант, когда собственнику срочно нужно выехать за границу или просто срочно нужны деньги и т. д.

Но нередки случаи, когда сделку ведут мошенники, оформляя сделки купли-продажи по поддельным документам. Поэтому и настоятельно рекомендуем проверять все документы самым тщательным образом.

Источник: http://www.kredituemall.ru/publ/bankovskie_karty/ipoteka/kak_kupit_kvartiru_bez_riska_i_izbezhat_obmana_pri_pokupke/10-1-0-390

Как избежать обмана при покупке и купить квартиру без риска?

Покупка недвижимости – дело весьма ответственное. Но, несмотря на это, обман при покупке квартиры – весьма распространенное явление. Для того чтобы избежать обмана при покупке квартиры со стороны продавца, изучите более внимательно продаваемую жилплощадь и правоустанавливающие документы на нее.

Многие видели объявления в печатных изданиях о покупке/продаже квартиры без посредников. С одной стороны, такой подход существенно экономит денежные средства обеих сторон. Но, с другой, значительно повышает возможность наступления неблагоприятных последствий.

Опытный риэлтор или юрист сможет на начальных этапах решить всяческие проблемы, которые могут осложнить заключение сделки в дальнейшем. Поэтому если у вас имеется возможность, воспользуйтесь услугами профессионалов.

Статистика, которую ведут агентства недвижимости и правоохранительные органы, показывает довольно высокий уровень мошеннических действий при проведении сделок купли-продажи. Связаны такие действия, в первую очередь, с предоставлением поддельных документов.

Безусловно, проверить подлинность всех документов мы не сможем, так как не ко всем базам данных имеется открытый доступ; но, например, о наличии «лишних» людей в квартире вполне можно узнать по выписке из домовой книги. Следующий риск связан с расчетами по договору купли-продажи.

В большинстве случаев денежные операции между продавцом и покупателем осуществляются наличным расчетом. С одной стороны, это экономит время, с другой, есть возможность лишиться всех денег.

Обратите внимание на те случаи, когда продавец настаивает на очень срочной продаже квартиры и даже готов сделать «неплохую скидку». Как правило, это может быть связано с тем, что собственник квартиры не является добросовестным приобретателем.

Итак, рассмотрим более подробно аспекты, на которые стоит обратить внимание при покупке жилья.
Оформление документов. Безусловно, доверять продавцу надо. Но не забудьте проверить его слова. Мы-то с вами понимаем, что сделки по купле-продаже квартиры не самые дешевые, поэтому и относиться к ним надо со всей осторожностью.

Нам нужно проверить следующие документы:

  • На предмет наличия всех операций, связанных с распоряжением квартиры, мы смотрим выписку из ЕГРП. В ней также отражаются все обременения, которые были наложены на квартиру, включая аресты.

Обратите внимание на то, нет ли каких-либо судебных споров, которые еще не завершены.

А для большего успокоения вспомним положения Гражданского кодекса, которые закрепляют правило о сроке исковой давности в 3 года.

Выписка из ЕГРП платная и, как правило, выдается собственникам, членам их семьи или иным заинтересованным лицам. Ее можно получить, предоставив заявление лично, через МФЦ или по почте.

  • Далее обращаем свое пристальное внимание на выписку из домовой книги. Причем не просто выписку, а расширенную. Это нужно для того, чтобы проверить лиц, зарегистрированных в квартире.

Довольно часто встречаются ситуации, когда продавец «забывает» про членов семьи и третьих лиц, которые хоть и прописаны, но в этой квартире не проживают.

Вы покупаете квартиру, а через некоторое время выясняется, что брат продавца освободился из мест лишения свободы и, так как он в свое время отказался от участия в приватизации в пользу продавца, имеет право проживать в этой квартире.

Читайте также:  Фнс уточнила, когда прекращается начисление пени за просрочку уплаты налога - юридические советы

Он подает иск в суд, суд выносит решение о том, что вам надо бы квартиру вернуть назад. Но вы же не расстроились, правда? Вы подаете иск о возврате денег продавцом…Ну и зря, что не расстроились…Денег у продавца, естественно, уже нет. Имущества тоже.

Только небольшая зарплата, которую он исправно получает каждый месяц.

Вот приставы и назначают ему «взыскание» из постоянно дохода. Вы уже успели подсчитать, через какое время вам будет возвращена сумма за квартиру?

  • Обязательно проверяем документы продавца. Смотрим его паспорт и проверяем сведения из него в паспортном столе. Часто встречаются ситуации, когда продавец может быть недееспособным человеком.

На продажу выставлена квартира. Вы ее покупаете, оформляете все необходимые документы, регистрируете и ввозите туда свои вещи. Все хорошо ровно до того момента, когда вам приходит повестка из суда с просьбой явиться в суд.

Вы удивляетесь: в чем дело, я же добросовестный приобретатель! Вы-то да! К вам претензий никаких. А вот продавец… в общем, он оказывается недееспособным; и в момент совершения сделки не осознавал последствий своих поступков.

Получается, что договор купли-продажи признают недействительным, а вы остаетесь один на один с судебным решением и невозможностью вернуть деньги.

  • Если договор подписывает не собственник, а представитель по доверенности, внимательно читаем доверенность. Дело в том, что некоторые собственники ограничивают своих представителей в правах: например, он может проводить переговоры и подписывать договор, а денежные операции не входят в его компетенцию. Чтобы не произошло непредвиденных ситуаций, которые могли бы иметь отрицательные последствия, не поленитесь, прочитайте внимательно доверенность.
  • Справка из БТИ. Некоторые собственники после перепланировки квартиры «забывают» зарегистрировать ее в БТИ. Это грозит штрафом. Но чтобы данной неприятности избежать, просите собственника заказать выписку из реестра в БТИ и изучаете все сведения о квартире. Это необходимо и для того, чтобы у вас в будущем не возникли проблемы при продаже этой квартиры

Осматриваем внешний вид квартиры. Сразу выясняем все моменты, которые вас могут насторожить. Например, плохо закрывающаяся дверь, подтеки на потолке и т.д. После драки кулаками махать будет поздно.
Обращаем внимание на цену.

В целом вы должны иметь общее представление о стоимости недвижимости в вашем субъекте. Такую информацию можно получить, проведя мониторинг рынка недвижимости. И, соответственно, если квартира неплохая, но цена снижена, то в чем-то здесь подвох.

Безусловно, возможен и «хороший» вариант, когда собственник просто не знает цен и выставил квартиру на продажу, не подумав, или ему срочно нужны деньги.

Но бывают случаи, когда в дело вступают мошеннические схемы.

Например, оформление сделки купли-продажи по поддельным документам. Проверьте все самым тщательным образом.

Здесь мы вкратце рассмотрим 3 ситуации: продажа квартиры по переуступке прав, продажа квартиры, полученной в наследство, и продажа квартиры, находящейся в долевой собственности.

  1. Продажа квартиры по переуступке права. Такой вариант возможен по двум договорам: договор долевого участия в строительстве и предварительный договор купли-продажи.

Как утверждают специалисты, самым «безопасным» является договор долевого участия в строительстве. Связано это с тем, что помимо положения гражданского кодекса у покупателя появляется дополнительная «защита» по 214-ФЗ. Но такой договор предполагает уступку прав только по согласию с застройщиком.

Более того, если квартира была куплена в ипотеку, то потребуется еще и разрешение от банка.

В случае если был подписан договор переуступки права, а застройщик не выполнил свои обязательства, то к первоначальному владельцу не может быть никаких претензий. Уступка права должна быть зарегистрирована.

Исключение – договор предварительной купли продажи.

  1. Покупка квартиры, полученной по наследству. Наследование в соответствии с законодательством может быть по закону и по завещанию. В том, и в другом случае возможна передача квартиры наследникам.

Но закон «негласно» устанавливает приоритет за завещанием. Основными мошенническими схемами в данном случае является подделка завещания. По закону существует несколько очередей наследования. К первой относятся близкие родственники умершего – дети, супруги, родители. Но есть еще одна «внеплановая» очередь – по праву представления. Такие наследники имеют приоритет.

Кроме этого, возможен так называемый «завещательный отказ», когда умерший в завещании указывает на то, что, например, его сын должен обеспечить мать жильем до конца ее жизни. Поэтому если сыну вдруг вздумается продать квартиру, полученную по наследству, мать будет пользоваться своим правом на проживание по завещательному отказу.

Основной проблемой при покупке квартиры, полученной по наследству, является «внезапное» объявление наследников, которых не включили в очередь. Это связано с тем, что в полномочия нотариусов не входит проверка всех родственников умершего; они лишь «фиксируют» всех граждан, которые обращаются за наследством в срок, установленный законом.

Второй аспект, на который следует обратить внимание – это ситуация, когда продавца признают «недостойным» наследником, а сделка купли-продажи уже оформлена.

Пример из практики: на наследство в виде квартиры претендовали брат и сестра. После открытия наследства квартира была поделена между ними двумя.

Через какое-то время сестра «исчезает», хотя брат утверждает, что она вышла замуж и уехала. На самом деле, все это время он держал ее запертой в подвале. Квартира, естественно, была «переписана» на него, и он ее продал. Но сестре каким-то образом удалось выбраться и добежать до полиции.

Ну а дальше, как в бразильском сериале: суд объявляет брата «недостойным» наследником и возвращает сестре квартиру. Все бы хорошо, но что делать в этом случае добросовестному покупателю? Подавать иск к брату об истребовании денег, переданных за квартиру.

  1. Покупка квартиры, находящейся в общей собственности.Согласно действующему законодательству, существует общая долевая и общая совместная собственность.

Главной особенностью сделок с таким имуществом является то, что на распоряжение совместной собственностью должно быть получено согласие всех собственников: оно может быть выражено в форме нотариально удостоверенного согласия; или же собственники включаются как стороны в договор купли-продажи и расписываются каждый за себя.

Самая распространенная ситуация – продажа квартиры, которая находится в собственности двух супругов. Или возможен другой вариант: квартира в собственности у мужа, жена просто прописана, но недвижимость куплена в браке; соответственно, для продажи жилплощади в любом случае требуется согласие жены.

В противном случае сделка может быть признана недействительной. В суд такие граждане (чьего согласия не «спросили), могут обратиться в течение 1 года с момента, когда они узнали или должны были узнать о совершении сделки. Отдельным вопросом стоит ситуация, когда одним из собственников квартиры является ребенок.

Помимо согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки, родителям или законным представителям необходимо предоставить ребенку «новые» условия для проживания не хуже, чем были раньше.

Если они этого не выполнят, то несовершеннолетний сохраняет право на пользование квартиры, даже если она уже в собственности у другого лица. Всех непредвиденных ситуаций никогда не предугадаешь. Главное, при возникновении сложных вопросов не теряться, а решать их по мере поступления.

Если вы будете уверены в «правильности» и достоверности всех представленных документов со стороны продавца, то вам уже будет намного легче. А если еще и обратитесь к риэлторам, избавите себя от потраченного зря времени и душевных сил.

Источник: http://pravobez.ru/articles/kak-izbezhat-obmana-pri-pokupke-i-kupit-kvartiru-bez-riska.html

Риски при покупке квартиры

Как обезопасить себя при покупке квартиры? Этот вопрос волнует всех покупателей, так как сегодня развелось множество мошенников. Кроме того, соблюдение правил законодательства является обязательным условием законности сделки. По этой причине покупатели пытаются быть в курсе всех правовых и неправовых аспектов приобретаемой недвижимости, чтобы купить квартиру без риска.

Основные риски при покупке квартиры

Если собирать все основные риски в отдельные группы по общим признакам, то можно выделить следующие:

  1. Риски, связанные с мошенническими действиями. В большинстве случаев за маской продавца, посредника, а чаще всего риелтора скрывается мошенник, который после получения денег от покупателя просто исчезнет.

    Излюбленным инструментом мошенников являются подложные документы. Чаще всего на такие приёмы попадаются доверчивые люди, не считающие нужным проверить чистоту сделки.

  2. Риски, связанные с соблюдением закона. Закон устанавливает довольно чёткие требования к оформлению сделки по купле-продаже недвижимости.

    Несоблюдение основных из них может повлечь недействительность сделки. К тому же, если не будет хватать определённых документов и в иных случаях, есть вероятность получить отказ при постановке сделки на учёт.

Говоря о конкретных причинах, которые могут повлечь неблагоприятные последствия для покупателя, нужно отметить следующее:

  1. Подложная доверенность представителя. Если полномочия представителя не установлены в нотариальном порядке, то сделка будет считаться совершённой неправомочным лицом, а соответственно, и незаконной.

  2. Незаконно осуществлённая приватизация. Основания приобретения недвижимости продавцом, в том числе соблюдение порядка приватизации публичной квартиры, являются обязательным условием законности сделки. По сути, если приватизация осуществлена незаконно, то продавец не имеет права её продавать.

  3. Отсутствие согласия одного или нескольких полномочных продавцов. Если квартира находится в совместной или долевой собственности, то необходимо согласие всех владельцев. Если не будет согласия хотя бы одного, в последующем он сможет оспорить сделку.
  4. Наличие неучтенных наследников.

    Когда жильё продавцом было получено по наследству, необходимо, чтобы не было других претендентов на него по тем же основаниям. Если в дальнейшем выявятся такие претенденты, то они смогут оспорить легитимность сделки.

  5. Наличие неоплаченных долгов.

    Если за квартиру не были внесены налоги, платежи по коммуналке, она находится в залоге, то на неё имеют право третьи лица, которые могут потребовать погашения долга в счёт продажи недвижимости. Разумеется, это может быть осуществлено лишь по решению суда, но вероятность такого исхода велика.

Отдельной статьёй нужно отметить риски при покупке квартиры в новостройке.

Хотя такая недвижимость считается наиболее чистой с точки зрения её правового статуса, но и тут могут быть определённые проблемы, связанные:

  • с наличием прав пайщиков, которые о них ещё не заявляли;
  • с отсутствием разрешения уполномоченного органа о допуске многоквартирного дома к эксплуатации;
  • с банкротством организации, построившей многоквартирный дом.

Стоит иметь в виду, что новостройка – это результат большого количества заёмных средств. Так что, по сути, она не может принадлежать собственнику полностью без обременений со стороны третьих лиц. Необходимо внимательно изучить состояние дел организации, являющейся собственником новостройки, особенно когда осуществляется покупка квартиры у подрядчика.

В случае банкротства застройщика взыскание может быть направлено именно на дом, который будет выставлен на продажу.    

Порядок заключения сделки

С позиции покупателя весь процесс покупки квартиры представлен следующими действиями:

  1. Поиск квартиры. Для этого нужно связываться исключительно с надёжными риелторскими агентствами, зарекомендовавшими себя на рынке недвижимости. Мелкие конторы и частные лица зачастую оказываются мошенниками.
  2. Осмотр квартиры. На данном этапе необходимо обратить внимание на множество факторов помимо самого технического состояния квартиры. Нужно осмотреть состояние дома в целом, порядок в подъезде, поговорить с соседями.
  3. Проверка документов. При осмотре нужно потребовать от продавца техническую документацию на квартиру и сравнить соответствие фактического плана документированному. Нужно также запросить у продавца выписку из кадастра с историей квартиры.
  4. Проверка правомочия продавца. Очень часто переход прав на квартиру оформляется неправильно, так что вполне может оказаться так, что продавец не является легитимным собственником. Даже сами продавцы не всегда знают об этом. Данные сведения можно получить в кадастре или Росреестре.
  5. Переговоры. Необходимо провести предварительные переговоры с продавцом и обсудить условия заключения сделки. На данном этапе устанавливается размер и порядок внесения аванса, сроки фактической передачи квартиры.
  6. Заключение сделки. Сделка оформляется в письменной форме, желательно с заверением нотариуса. Закон позволяет сторонам сделки самостоятельно определять её условия. Но всё же лучше участие нотариуса или юриста при составлении.
  7. Регистрация. После заключения сделки её нужно зарегистрировать в Росреестре. Только после этого покупатель становится правомочным собственником.

Сделка может быть составлена на любых условиях по соглашению сторон.

Но основными условиями любого договора по поводу продажи материальных ценностей являются:

  • сведения о сторонах;
  • сведения о предмете договора;
  • цена;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок и сроки исполнения договора;
  • порядок решения споров.

Подписывается соглашения самими сторонами либо лицами, уполномоченными ими на заключение сделки. Нотариальное заверение такой сделки имеет рекомендательный характер, позволяющий обезопасить её.

Список необходимой документации

Чтобы сделка имела законную силу, необходимо иметь широкий перечень документов. Желательно, чтобы они нашли своё отражение в договоре, но это необязательное условие в отношении всех документов.

К данному перечню относятся следующие документы:

  • паспорта сторон – сведения из них указываются в договоре в обязательном порядке;
  • правоустанавливающий документ – подтверждает право собственности продавца;
  • доверенность – при осуществлении сделки посредством представителя;
  • выписка из жилищной организации – удостоверяет лиц, проживающих в продаваемой квартире;
  • выписка из ЕГРП (единого госреестра прав) – отражает историю квартиры: сколько было собственников, когда была учтена и так далее;
  • выписка из ЕИРЦ (единого информационно-расчётного центра) – подтверждает отсутствие долгов по коммуналке;
  • техническая документация – выдаётся в БТИ и оформляется каждые 5 лет.

Можно также затребовать выписку из залогового реестра, чтобы убедиться, что квартира не является предметом обеспечения какой-либо сомнительной сделки. Если же продажа такой квартире кредиторами допускается, а покупатель всё же решился на покупку, то следует либо взять поручительство перед кредиторами, либо уведомить кредитора, чтобы тот снял обременение.

Полнота указанного перечня и достоверность представленных в нём сведений является гарантией законности сделки.

Если на документах будут признаки подлога, то лучше отказаться от покупки данной квартиры, только если собственник не объяснит это и выписка из ЕГРП подтвердит его легитимность.

Если же продавец вовсе отказывается предоставлять данные документы на изучение, то он, скорее всего, является мошенником. Не стоит связываться с такими лицами, а уж тем более заключать с ними сделки.

Техника безопасности при покупке квартиры

Как безопасно купить квартиру в новостройке? Чтобы понимать, что делать при покупке квартиры, нужно осознавать, какие риски несёт покупатель.

Основные риски покупателя заключаются в следующем:

  1. Покупатель может потерять деньги и не получить квартиру, если продавец окажется мошенником.

  2. Покупатель может быть вынужден вести длительные судебные споры с третьими лицам, если продажа была осуществлена лицом, не являющимся легитимным собственником.
  3. Регистрационный орган может отказать в постановке на учёт права собственности покупателя.

Для того чтобы знать при покупке квартире как обезопасить себя, нужно действовать исходя из своих рисков.

Основные правила техники безопасности заключаются в следующем:

  1. При передаче аванса и основной части денег нужно получить расписку от продавца. Более желательным методом является передача денег через банковскую ячейку.

    Но лучше всего отказаться от авансирования сделки и совершить оплату после фактической передачи недвижимости.

  2. Легитимность собственника проверяется выпиской из ЕГРП.

    Если там помимо продавца указаны иные лица в качестве действующих собственников, необходимо, чтобы продавец предъявил заверенное нотариусом согласие других собственников и их документы на квартиру. Такое согласие также требуется, когда продавец находится или находился в браке.

  3. Без перечня обязательных документов или при их подложности регистрационный орган откажет в учёте права собственности. Так что нужно потребовать от продавца полный пакет документов.

Есть множество вариантов, когда можно поставить под сомнение легитимность права собственности продавца.

Так, к примеру, если квартира была недавно унаследована, то, скорее всего, на неё есть и другие претенденты, которые могут в любой момент заявить о своих правах и оспорить законность сделки. Разумеется, через суд можно будет вернуть деньги, но это будет долгий и напряжённый процесс.

Необходимо потребовать у продавца, чтобы тот обеспечил выписку всех ныне прописанных в квартире лиц. Прописка сама по себе зачастую предоставляет человеку право проживания в соответствующей квартире.

Лишиться человек прописки может либо на добровольных началах, либо по решению суда. Чтобы покупателю не нужно было таскаться по судам для выписки оставшихся лиц, лучше потребовать этого от продавца.

Основные правила авансирования сделки

В большинстве случаев продавцы просят задаток. Это, разумеется, необязательное требование закона. Оно исходит из соглашения сторон.

Но именно данный инструмент заключения гражданско-правовых сделок служит основным полем деятельности мошенников. К примеру, неподтверждённый аванс может привести к потере денег.

Основные рекомендации специалистов, которые позволят обезопасить покупателя при авансировании, заключаются в следующем:

  1. Необходимо заключить специальное соглашение об авансировании, куда нужно включить условия, при которых сделка может быть отменена, а аванс возвращён покупателю.

    Особенно при покупке ипотечной квартиры нужно расписать всё подробно, потому что такие сделки часто срываются после передачи аванса в силу недобросовестности продавца.

  2. При заключении соглашения об авансировании нужно вписать в него условия о содержании квартиры в надлежащем состоянии, об обеспечении сохранности имущества в ней.

    Для подтверждения состояния квартиры, которое будет удовлетворительно для покупателя, нужно приложить к нему фотографии квартиры, имущества в нём и так далее.

  3. Факт передачи аванса подтверждается не соглашением, а распиской, которая составляется продавцом.

    Для пущей уверенности нужно обратиться в банк, который сможет гарантировать сохранность аванса.

Нужно иметь в виду, что покупатель или продавец в любой момент может передумать по поводу заключения сделки. Так что сохранность денег является основным правилом безопасности авансирования.

Зачастую случается так, что сделка сорвалась, а продавец уже потратил аванс. Он, разумеется, обязан вернуть деньги, если иное не было прописано в договоре об авансе. Безопасная сделка – это результат дотошности покупателя.

Явные признаки опасности при покупке квартиры

Несмотря на все попытки продавцов скрыть те или иные обстоятельства, есть определённые признаки, которые должны настораживать покупателя. При их наличии нужно проявить дотошность и внимательно изучить все документы.

К таким признакам относятся следующие обстоятельства:

  • продажа посредством представителя;
  • участие в сделке организаций и иных юридических лиц;
  • приобретение квартиры продавцом на средства материнского капитала;
  • недееспособность продавца либо одного из собственников квартиры;
  • нахождение продавца в браке или в разводе;
  • наличие прав третьих лиц на квартиру, обременений, нахождение квартиры в залоге у банка;
  • неоформленная должным образом перепланировка;
  • долевое владение квартирой;
  • признание факта ветхости жилья, аварийности либо плохого состояния ремонта всего многоквартирного дома.

Особенно настороженно нужно отнестись к случаям, когда собственник квартиры является недееспособным лицом. В таких случаях продажа квартиры собственником не может быть осуществлена самостоятельно. Недееспособное лицо не имеет правовой способности заключать сделки.

Однако легитимность сделки не является самой большой бедой в таких случаях. Для осуществления сделки по поводу имущества недееспособного лица требуется разрешение органов опеки. То есть процесс будет протекать под надзором государства.

Государство берёт на себя обязанность по охране прав недееспособных граждан. Если же продажа будет осуществлена по незаконным схемам, то покупателя могут привлечь к ответственности за мошенничество.

Таким образом, при покупке квартиры у недееспособного лица покупатель рискует не только получить претензии от третьих лиц, что возможно при покупке квартиры в долевой собственности, но и быть привлечённым к ответу со стороны государства. А это уже не просто утеря денег или длительные судебные разбирательства.

Источник: https://ZhiloePravo.com/vopros/pokupka/kak-obezopasit-sebya-kvartiry.html

Риски при покупке недвижимости, 19 способов обмана на рынке РФ

Приобретение квартиры всегда сопровождалось определенными рисками.

В зависимости от ситуации и времени они менялись и становились все более существенными, особенно если планировалась покупка квартиры на вторичном рынке недвижимости.

Незначительные ошибки при заключении сделки могут привести не только к потере средств и времени, но и квартиры: покупатель останется ни с чем. Что же необходимо знать, чтобы купить квартиру безопасно и недорого?

1. Отказ от риелтора: покупка квартиры без опыта заключения сделок

Очень часто риэлтерские услуги оплачивает покупатель. Именно эта особенность приводит к заключению большинства соглашений напрямую: квартира на вторичном рынке ищется с помощью объявлений.

Естественно, если покупатель уже ранее покупал квартиры и имеет опыт в данной области, то решение отказаться от посреднических услуг может быть оправдано.

В противном случае, существует риск «купить кота в мешке».

При покупке квартиры на вторичном рынке целесообразно обращаться в профессиональные агентства, которые не только помогут подобрать самый выгодный вариант жилья, но и разобраться с юридическими вопросами.

2. Проблема черных риелторов

Выбирать риелтора следует обдуманно, как доктора. Он должен иметь опыт работы и хорошо разбираться в юриспруденции, также важна репутация.

Лучше, если это будет не малознакомое агенство, а профессиональная компания. Риелторы работают за определенное вознаграждение, размер которого зависит от перечня обязанностей, предоставляемых услуг и гарантий.

Не ищите самые “доступные” цены, особенно, если они ниже средних по рынку.

3. Заниженная стоимость недвижимости: возврат средств в соответствии с документами

Так как при покупке квартиры покупателю необходимо уплатить обязательные государственные платежи, многие занижают стоимость недвижимого имущества при его оценивании с целью уменьшить размер налогов. Данная сумма вносится в договор. При возникновении непредвиденных ситуаций, при которых невозможно подписать соглашение купли-продажи, покупателю возвращаются сумма, указанная в документе.

4. Договор купли-продажи или дарения: в чем разница

Некоторые покупатели решаются на необдуманный шаг, заключая договор дарения вместо купли-продажи. При таком решении задачи существует вероятность остаться и без средств, и без квартиры. Лучшая защита в таком деле – отказ от подписания подобных документов.

Как не купить 2/4 по полной цене

Не выписавшиеся вовремя жильцы могут стать настоящей проблемой. Особенно, если это совладельцы квартиры. Правильно составленный договор со стороны продавца может указывать на 2/4 общей площади, то есть покупатель, думает, что покупает жилье, а приобретает только его часть.  Внимательное изучение соглашения, наличие всех справок и разрешений позволят избежать данного риска

Нашелся родственник в 10 поколении

После покупки квартиры существует вероятность того, что давным-давно забытый родственник постучится в дверь и предъявит свои права на объект недвижимости. В таком случае права на жилье придется доказывать в суде и договор дарения будет не на стороне покупателя.

5. Отказ от изучения истории квартиры: сюрпризы могут ждать на каждом шагу

Неприятности с покупкой квартиры очень часто связаны с отказом от изучения истории объекта. Это могут быть как юридические несовершенства, так и технические.

К примеру, покупатель купил квартиру у собственника, имеющего несовершеннолетних детей – выписать их будет очень сложно. Или существует задолженность по капитальному ремонту дома – платит новый владелец. Проверить следует все сделки по объекту с момента его приватизации.

Целесообразно о квартире и ее владельцах получить информацию у соседей. Каждая мелочь может стать роковой ошибкой.

6. Неграмотно составленный договор: помощь юриста необходима

Человеку, не владеющему тонкостями юриспруденции, увидеть все неточности в договоре купли-продажи очень сложно. Чтобы избежать риска быть обманутым, стоит обратиться к опытному юристу.

7. Участие в торгах: банки реализуют долговое имущество

Невысокая стоимость залогового имущество привлекает клиентов. Данные соглашения, как правило, не проходят незамеченными: квартиры продаются без судового решения.

Соответственно, сделка признается недействительной. Уберечь себя можно, если детально изучить договор, согласно которому объект недвижимости передан банковскому учреждению.

Также следует проверить наличие судебных рисков и разбирательств.

8. Скрытые долги приводят к существенному удорожанию жилья

Продажа квартиры с большими долгами – дело не редкостное. При заключении сделки необходимо проверить не находится ли жилье в залоге, все ли платежи уплачены. Дело в том, что такие долги в дальнейшем ложатся на плечи новых владельцев, а соответственно, приводят к удорожанию объекта.

9. Прописанные не-собственники: право на проживания имеют все

Несмотря на то, что не все прописанные жильцы в квартире имеют право собственности, жить в квартире могут все зарегистрированные.

И даже при оформлении договора на продажу квартиры и смены владельцев они не теряют своего права на проживание по адресу регистрации.

Именно поэтому при заключении соглашения необходимо потребовать справку о прописанных в ней жильцах и потребовать всем выписаться, кроме владельца, еще до подписания документов.

10. Несовершеннолетние в квартире: что нужно знать при заключении соглашения

В том случае, когда в квартире прописан ребенок, которому не исполнилось 18-ти лет, необходимо оформить разрешение на выписку такого жильца через опекунский совет. Как правило, если ребенок не имеет права собственности на объект, его выписывают быстро при наличии места дальнейшей прописки. Сделка по продаже квартиры с проживающими в ней детьми не может быть заверена нотариально.

Интересоваться, прописаны ли в квартире дети, необходимо еще в начале оформления всех документов.

11. Нет разрешения на продажу совладельца объектом: страдает покупатель

Все совладельцы квартиры имеют право принимать решение по поводу определенной недвижимости. Совладельцы – равноправные продавцы. Именно поэтому необходимо обоюдное согласие сторон на продажу недвижимости.

Особенно стоит обращать внимание, была ли куплена квартира в браке. Если ответ положителен, необходимо получить нотариально заверенную справку-разрешение от иной стороны на продажу квартиры. При покупке квартиры, полученной в наследство, такой документ не обязателен.

12. Проверка на дееспособность продавца: зачем это необходимо

От дееспособности продавца зависит законность сделки. Ограниченная дееспособность также является преградой для законной сделки. Покупатель, чтобы избежать риска купить квартиру, права на которую придется доказывать в суде, должен проверить не стоит ли продавец на учете в психоневрологическом диспансере.

Данное подтверждение выдается только продавцу. Стоить заметить, что не все находящиеся на учете признаются недееспособными. Именно поэтому справка должна иметь сведения, что продавец имеет право подписывать соглашения.

13. Квартира также имеет свою юридическую историю

Проверка истории сделок с конкретной недвижимостью – это надежная защита покупателя от мошенничества. Увы, с данной проверкой могут возникнуть проблемы, так как юридического права покупатель на такую информацию не имеет. Данные может проверить и риелтор, но будут такие действия незаконными.

14. Чем грозит покупка квартиры с грибком

Жилье с наличием бактерий, грибка или плесени продается постоянно. Особенно этим неприятностям подвержен первый и последний этаж многоквартирного дома. Данный риск относится к техническим и легко решается с помощью химических средств. Но тем не менее, иметь информацию означает быть вооруженным.

Чтобы не купить «грязную» квартиру, рекомендуется внимательно осмотреть пол, стены и потолок в ванной, коридоре, кухне. Особенно, если это угловая квартира. Также стоит поинтересоваться у соседей о возможных болезнях, в частности, наличия туберкулеза у продавцов.

15. Энергетическая среда: проверить необходимо все

Купить квартиру, в которой произошел несчастный случай с летальным исходом, покупатель не мечтает. Особенно, если в квартире неестественные случаи со смертельным исходом – не редкость.

Как правило, поинтересоваться энергетическим состоянием жилья покупатели забывают, а сами продавцы никогда не рассказывают об этом.

Узнать историю квартиры и прошлых жильцов можно у соседей, мимо ушей которых никогда ничего не проходит незамеченным.

Также многие покупатели сегодня прибегают к помощи «магов», которые исследуют биоэнергетику объекта недвижимости.

16. Анализ цен: учимся мониторить рынок чтобы не переплачивать

Купить квартиру дорого, как и дешево – это определенный риск для покупателя. Разнообразие объявлений о быстрой продаже недвижимости должны настораживать.

Естественно, и дорого покупать объект нерационально. Именно поэтому, прежде чем приступить к поиску жилья, стоит провести собственный анализ цен.

Стоимость квартиры может зависеть от этажа, расположения окон по сторонам света, состояния квартиры.

Все это только на первый взгляд кажется мелочью. На самом деле – это важные моменты в ценообразовании.

17. Технические неисправности: системы коммуникации также имеют срок эксплуатации

При покупке квартиры обращать внимание следует на все подряд: состояние коммуникационных линий и электросетей, износ окон, наличие трещин. Технические неисправности объекта недвижимости способны существенно сказаться на стоимости жилья. Также существует риск купить квартиру с несанкционированной перестройкой. Проверка всех существующих документов поможет избежать многих неприятностей.

18. Соседи – бабушка с 10-ю кошками вряд ли будет способствовать созданию комфорта

Комфорт и уют – это очень важно для спокойной жизни, испортить и усложнить которую могут соседи. Вряд ли кому-то понравится соседство с многочисленными животными. Или, к примеру, в квартире за стеной открыта обувная мастерская. Именно поэтому присмотритесь внимательно к жилью, старайтесь уловить все мелочи. Ведь в дальнейшем ничего уже сделать будет невозможно.

19. Несанкционированная перепланировка: найти 10 отличий от оригинала

Многие владельцы квартир, с целью создания более удобных условий, меняли расположение комнат, увеличивая пространство. Все бы ничего, но такие действия должны быть узаконенными. Технический паспорт, в котором внесены все изменения, позволит убедиться о законности перепланировки. На это следует обращать внимание перед заключением договора купли-продажи.

О собственной квартире мечтают все. И для того, чтобы покупка принесла ожидаемое удовлетворение, необходимо собрать максимум информации об объекте, проверить всевозможные документы и только тогда подписывать договор: береженого и бог бережет.

Источник: https://inask.ru/riski-pri-pokupke-nedvizhimosti-19-sposobov-obmana-na-rynke-rf/

Ссылка на основную публикацию