Как провести перекредитование ипотеки — юридические советы

Перекредитование ипотеки — что это? Нюансы в 2018 году

Перекредитование ипотеки – это оформление нового кредита в том же или другом банке, на сумму, позволяющую погасить ипотеку. Перекредитование в банковской сфере называют еще рефинансированием.

Произвести эту процедуру выгодно только в том случае, если условия оформления второго кредита существенно выгоднее тех, что предусмотрены ипотечным договором.

Чаще всего перекредитование проводят, когда заемщик находит предложение с более низкой процентной ставкой.

Намерение заемщика перекредитовать ипотеку связано в первую очередь с желанием облегчить условия кредитного договора и снизить переплату по кредиту.

Рефинансирование и реструктуризация ипотеки — это не одно и то же! Эти понятия не следует путать. Главное отличие рефинансирования – первый ипотечный договор при перекредитовании полностью погашается и составляется новый, в то время как реструктуризация предполагает изменение условий по действующему кредиту.

Перекредитование ипотеки далеко не всегда приводит к облегчению кредитного бремени. Довольно часто, стремясь сэкономить деньги, заемщик лишь усугубляет свое финансовое положение за счет расходов на перевод кредита в другой банк.

Способы перекредитования

Различают два способа перекредитования ипотеки:

  • Рефинансирование в том же банке. В этом случае заемщик выбирает более выгодное кредитное предложение в том же банке, в котором оформлена ипотека. После этого он обращается к представителям банка с целью оформления нового кредита на оставшуюся сумму по ипотеке. Первый договор погашается, а остаток по ипотечному займу выплачивается на новых, более выгодных для заемщика условиях. В этом случае самое сложное – убедить банк перекредитовать ипотеку. Кредиторы идут на рефинансирование неохотно, поскольку в этом случае они теряют определенную часть прибыли.
  • Рефинансирование в другом банке. Этот вариант предполагает погашение оставшегося долга по ипотеке за счет кредита, оформленного в другой финансовой организации. Здесь заемщик должен учитывать, что придется столкнуться с процедурой перевода залога из одного банка в другой. А это требует временных затрат и определенных материальных расходов. Перекредитование ипотеки в другом банке выгодно только в том случае, если банк предлагает снижение процентной ставки более чем на 2%. А бывает это крайне редко. Несмотря на все сложности, вариант рефинансирования ипотечного займа в другом банке реализуется намного чаще.

Существуют некоторые уловки, к которым может прибегнуть заемщик, чтобы добиться рефинансирования ипотеки в своем же банке. Скорее всего при первом обращении клиент получит отказ.

После этого заемщику следует обратиться в другое финансовое учреждение и предоставить все необходимые документы для перекредитования ипотеки в этом банке. Получив на руки положительное решение (одобрение), клиенту следует еще раз обратиться в отделение своего банка с этими документами.

Скорее всего, банк пойдет на уступки, чтобы не терять клиента и сохранить его, пусть даже на более лояльных условиях.

Условия

Выбирая определенные условия перекредитования, заемщику следует внимательно изучить все тонкости и аспекты, чтобы не усугубить свое долговое бремя. Существует три варианта рефинансирования ипотеки:

  • Уменьшение суммы ежемесячного платежа по ипотеке. Этот вариант реализуется чаще всего. Снизить сумму ежемесячного платежа по кредиту можно только если рефинансирование проводится на условиях сниженной процентной ставки минимум на 2%. Этот вариант может быть выгоден также когда до погашения всей суммы ипотеки остается совсем немного времени.
  • Увеличение суммы займа. Если доход заемщика позволяет получить второй займ на более крупную сумму, это также может привлекать клиентов. При этом, эксперты рекомендуют взвесить все за и против такого варианта, поскольку после перекредитования этого типа ежемесячные платежи не только не уменьшатся, но и могут увеличиться.
  • Продление срока кредитования. Если клиент чувствует, что кредитное бремя для него становится неподъемным, следует задуматься о перекредитовании ипотеки с продлением срока. В этом случае удается снизить ежемесячный платеж за счет увеличения времени жизни кредита. Этот вариант имеет один существенный недостаток – параллельно с продлением срока погашения ипотеки увеличивается и размер переплаты по процентам. Именно поэтому проводить перекредитование ипотеки с продлением срока следует только в тех случаях, когда исполнять свои обязательства перед банком уже невозможно и риск потерять квартиру очень высок.

На каких бы условиях ни проводилось перекредитование, перед проведением процедуры следует рассчитать сумму, которую удастся сэкономить.

Этапы перекредитования ипотечного кредита

Чтобы провести рефинансирование, заемщику необходимо пройти следующие этапы процедуры:

  • Этап №1 — Оценка преимуществ и выбор новой кредитной программы. На начальном этапе заемщику следует тщательно изучить все новые предложения банка, в котором оформлена ипотека, и других кредитных организаций. Если удается найти более выгодные условия, следует просчитать точно сумму переплаты по обоим кредитам и определиться насколько выгодно перекредитование конкретно в этом случае.
  • Этап №2 – Подача документов для одобрения перекредитования. Если рефинансирование ипотечного кредита проводится в том же банке, дополнительных документов предоставлять не потребуется. Если же перекредитование проводится в другом банке, список необходимых документов будет точно таким же, как при оформлении ипотеки в первый раз.
  • Этап №3 – Погашение кредита. Вне зависимости от того, в каком банке проводится перекредитование, погашение ипотеки производится через безналичный расчет. После того как средства поступают на счет банка-кредитора, составленный ранее, договор ипотечного кредитования аннулируется.
  • Этап №4 – Переоформление закладной на квартиру. Необходима процедура переоформления закладной только в том случае, если рефинансирование ипотеки проводится в другом банке. Этот этап самый длительный и хлопотный для заемщика. После того как ипотечный клиент банка вносит последний платеж по ипотеке (вне зависимости от происхождения средств), ему на руки выдается закладная на недвижимость с отметкой о погашении кредита. С этим документом заемщику необходимо обратиться в Регистрационную палату для снятия залогового обременения с недвижимости. Сразу после того как эта процедура завершена (по закону на снятие обременения дается всего 3 дня), оформляется новая закладная, в которой в качестве залогодержателя выступает уже другой банк.
  • Этап №5 – Подписание нового кредитного договора. Результатом реализации всех этих этапов становится подписание сторонами договора ипотечного кредитования на более выгодных для заемщика условиях.

Если перекредитование ипотеки проводится в том же банке, клиенту не придется переоформлять залог и страховку на недвижимость.

Рефинансирование долларовой ипотеки

Люди, получающие заработную плату в долларах или евро, часто выбирают оформление валютной ипотеки. Также этот вариант долгое время казался привлекательным тем, кто хотел выиграть на колебаниях курсов валют.

В конце 2014 года произошел настоящий кризис в области валютного ипотечного кредитования, связанный с резким повышением курса доллара относительно курса российского рубля. Это привело к повышению ежемесячного платежа по кредиту в рублях почти в три раза.

Естественно, нести такую ношу могли далеко не все заемщики, что привело к необходимости принятия определенных мер. Такой мерой стало рефинансирование или реструктуризация долга.

Калькулятор расчета ипотеки.

Рефинансирование в отношении валютных ипотечных заемщиков проводилось путем аннулирования кредитных договоров и оформления новых кредитов на недвижимость, но уже в рублях. Курс для перерасчета при этом предлагался действующий на октябрь 2014 года.

Этим предложением воспользовалось огромное количество валютных заемщиков, что позволило им избежать потери собственной недвижимости. Сегодня рефинансирование долларовой ипотеки проводится крайне редко, так как этот вид ипотечного кредитования практически не пользуется спросом у заемщиков после событий 2014 года.

Многие банки сегодня уже отказались от рефинансирования валютной ипотеки.

Условия перекредитования ипотеки в топовых банках России

Перекредитование сегодня доступно во многих крупных российских банках. Условия рефинансирования для клиентов при этом разнятся:

    • Сбербанк. Этот банк уже традиционно первым в нашей стране стал идти навстречу заемщикам и предложил своим клиентам возможность перекредитования ипотеки. Максимальный срок рефинансирования в Сбербанке достигает 30 лет, а процентные ставки стартуют от 13%. Минимальная сумма кредита — 300 000 рублей, а максимальная равняется 80% оценочной стоимости квартиры, на которую оформляется ипотечный кредит. Такой вариант перекредитования особенно выгоден заемщикам, которые заключили кредитные договоры под 16-17% годовых процентов.
    • ВТБ24. Процентные ставки по перекредитованию в ВТБ24 определяются индивидуально для каждого заемщика. Максимальный срок рефинансирования достигает 50 лет. При перекредитовании ипотеки в ВТБ24 клиент может рассчитывать на получение суммы, от 1,5 до 90 млн рублей, но не более чем 80% от стоимости приобретаемой недвижимости.
    • Газпромбанк. Процентная ставка по рефинансированию ипотечного кредита в Газпромбанке стартует от 12%. Максимальный срок перекредитования при этом составляет 30 лет, а сумма займа может достигать 45 миллионов рублей. Обязательное условие рефинансирования ипотеки в Газпромбанке – внесение 15% от стоимости недвижимости в качестве первого платежа.
  • Банк Москвы. Этот банк предлагает достаточно выгодные условия перекредитования ипотечных кредитов, ведь процентная ставка рефинансирования установлена на низком уровне в 11,95%. Максимальный срок перекредитования составляет 30 лет, а сумма кредита определяется индивидуально для каждого заемщика. Никакие дополнительные комиссии за эту услугу не предусмотрены.

Нюансы рефинансирования ипотеки в 2018 году

В 2018 году рынок ипотечного кредитования в нашей стране насыщен различными предложениями, в том числе и перекредитования взятых ранее ипотечных кредитов.

Читайте также:  Как получить удостоверение машиниста-тракториста? - юридические советы

Перед тем как принять окончательное решение о рефинансировании, следует обратить внимание на акционные программы, поскольку для привлечения клиентов банки часто делают очень выгодные предложения.

Важно понимать, что банк может отказать заемщику в рефинансировании, что потребует обращения в другую кредитную организацию.

Кроме того, в 2018 году Агентство жилищного ипотечного кредитования (АИЖК) при поддержке государства продолжает осуществлять реструктуризацию ипотеки, которая может проводиться в том числе и путем перекредитования ипотечных кредитов. АИЖК предлагает рефинансирование под 12% годовых.

Еще одна особенность перекредитования ипотеки в 2018 году – возможность использовать с этой целью средства, полученные по программе Материнский капитал.

Если же ипотека была изначально оформлена на льготных условиях (при поддержке бюджетных средств), перекредитование ее в 2018 году невозможно, поскольку государство и так предлагает льготным категориям уникально выгодные условия оформления кредита на покупку жилья. Это касается в первую очередь программ Военная ипотека, Молодая семья и Социальная ипотека.

Документы, необходимые для рефинансирования ипотечного кредита

Каждый банк предложит заемщику собственный список документов для проведения рефинансирования кредита, однако чаще всего этот перечень включает такие документальные подтверждения для частных лиц:

  • заявление на рефинансирование;
  • паспорт и второй документ, подтверждающий личность потенциального заемщика (ИНН, водительское удостоверение и т.д.);
  • реквизиты и наименование банка-кредитора;
  • копия трудовой книжки с отметкой о месте работы;
  • справка о доходах с места работы по форме 2-НДФЛ;
  • документы, подтверждающие право собственности на недвижимость, находящуюся под залоговым обременением у другого банка;
  • договор ипотечного кредитования, который подвергается перекредитованию;
  • кредитная линия с указанием графика платежей по ипотеке;
  • возможные договоры залога имущества в обеспечение действующего кредита;
  • справка из банка, с указанием оставшейся суммы долга и отсутствия просроченных платежей.

Если рефинансирование проводится индивидуальным предпринимателем, дополнительно к этому перечню потребуется также предоставить такие документы:

  • свидетельство ЕГРИП;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговой инспекции;
  • выписка из налоговой об отсутствии задолженности по уплате налогов;
  • налоговые декларации за последний отчетный период;
  • договора аренды коммерческих площадей или документы на собственность.

Перекредитование ипотеки в нашей стране действительно может быть выгодным решением для ипотечного заемщика, но чтобы не усугубить свое финансовое положение, перед принятием окончательного решения проведите тщательный анализ всех за и против.

Источник: https://yurcentr.com/perekreditovanie-ipoteki/

Как провести перекредитование ипотеки — Народный СоветникЪ

Перекредитование ипотеки набирает все большую популярность у заемщиков. Разберемся, в чем выгода данной процедуры, каким образом ее можно осуществить и с какими препятствиями придется столкнуться.

Распространенное в банковских кругах название перекредитования рефинансирование. Эта процедура представляет собою получение нового кредита с целью погашения первоначального. Если мы говорим об ипотечном кредите, то, в случае его рефинансирования, право залога на недвижимое имущество обязательно тем или иным образом оказывается у банка, произведшего перекредитование.

Рефинансирование это не перезайм , когда не хватает денег на оплату по кредиту. Самое важное в нем получение выгоды от смены кредитора-банка.

Выгода может быть получена, например, за счет уменьшения процентной ставки. В последнее время по рынку ипотеки вообще наметилась четкая тенденция к ее снижению.

Поэтому ипотечные кредиты, взятые несколько лет назад, выглядят слишком дорогими на фоне сегодняшних предложений банков.

Еще в процессе рефинансирования можно изменить валюту, в которой выдан кредит. Например, перейти с рублевого кредита на долларовый или наоборот.

Рефинансирование возможно в том же банке, который выдал первоначальный кредит или в другом кредитном учреждении.

Финансовые аналитики советуют при планировании перекредитования ипотеки продумать несколько моментов.

Во-первых , разница в процентной ставке между действующим и планируемым к заключению договором банковского кредита должна составлять не менее 2 %. Это вполне реально, учитывая высокие ставки по ипотечным кредитам в период кризиса или до 2006 г.

Во-вторых , необходимо перечитать действующий договор ипотечного кредита и график платежей. В договоре не должно быть запрета на досрочное погашение и штрафных санкций за это.

Что касается графика платежей, то обычно сначала погашаются проценты, а затем сама сумма, взятая в долг у банка.

Таким образом, если кредит выплачивается уже много лет, рефинансирование не имеет смысла: ведь проценты, на которых можно было бы сэкономить, уже выплачены.

Наконец, если рефинансирование планируется в другом банке, стоит подсчитать расходы на его оформление. Они могут включать в себя комиссию банка и ипотечного брокера за оформление кредита, страхование недвижимости, передаваемой в ипотеку, а также жизни и здоровья заемщика.

Если оценочная компания, готовившая отчет об оценке предмета ипотеки (заложенного дома или квартиры), не аккредитована в банке, оформляющем перекредитование, то и оценку придется проводить заново. Сравните, не превысят ли эти растраты выгоду от уменьшения процентной ставки.

Основное условие для перекредитования согласие банка, давшего первоначальный кредит, и обладающего правом залога на недвижимость. Конечно, банк-залогодержатель не жаждет отпускать клиента, исправно оплачивающего ипотеку, в цепкие руки конкурентов.

В качестве способов добиться рефинансирования, если банк вас не отпускает , можно предложить перекредитование под отлагательным условием (далее мы рассмотрим, что это такое) либо использование программ рефинансирования самого банка-залогодержателя. Иногда обязанность банка пойти на рефинансирование по заявлению клиента прямо предусмотрена договором и локальными нормативными актами.

Важным условием перекредитования является положительная кредитная история заемщика вообще и в отношении рефинансируемого кредита в частности. Кроме того, у банков, предлагающих программы рефинансирования ипотеки, обычно есть свои списки кредитных организаций, обязательства которых они могут перекредитовать. Если ваш банк в этот список не вошел, то вам, скорее всего, откажут.

Наконец, при рассмотрении заявки на рефинансирование кредита, банк оценивает ликвидность недвижимости, которой суждено стать предметом залога. Например, больше шансов, что вам не откажут, если в ипотеку предлагается квартира в центре города, а не земельный участок для строительства дачи.

Самыми важными моментами при оформлении рефинансирования ипотеки являются:

  • когда будут получены денежные средства, чтобы погасить первый кредит;
  • каким образом снять ипотеку по первому кредиту, чтобы передать недвижимость под залог по второму кредиту.

В данном случае необходимо получить второй кредит под залог какой-либо другой недвижимости. И, не вступая с первым банком-кредитором в долгие дискуссии, погасить кредит досрочно.

Плюсы и минусы этого способа очевидны. Плюсом является то, что ограничивает его применение только наличие в договоре пункта о запрете на досрочное погашение кредита. Ни отказ первого банка в рефинансировании, ни проблемы с залоговым имуществом не помешают. Минус в том, что необходимо наличие недвижимости для залога по второму договору.

Это рефинансирование в чистом виде. Необходимо договориться о процедуре с обоими банками. Если при оформлении первоначальной ипотеки изготавливалась закладная, это упрощает процесс передачи недвижимости под залог другого банка.

Закладная документ, удостоверяющий право залога на недвижимость и содержащий все основные условия договора, согласно которому она получена. Закладная является именной ценной бумагой. Поэтому, в случае рефинансирования, банку, выдавшему первый кредит, достаточно сделать передаточную надпись на закладной, указав точное наименование банка, осуществляющего перекредитование.

Таким образом, если представители трех сторон (оба банка и заемщик) одновременно подписывают документы, то банки ничем не рискуют: первый банк получает деньги в счет погашения кредита, второй нового клиента-заемщика и право залога на его недвижимость.

Разумеется, такая удобная схема станет одной из привлекательных черт новой сделки для банка, когда вы обратитесь за рефинансированием кредита. Соответственно, ваши шансы на заключение сделки повысятся.

Законодательство об ипотеке разрешает так называемый последующий залог . Он предполагает, что, уже единожды заложенная недвижимость, закладывается еще раз. В случае, если кредиторы захотят обратить требование на предмет залога, то сначала погашается долг предшествующего, а затем последующих залогодержателей.

Стоит ли говорить, что этот вариант менее привлекателен для занимающихся перекредитованием банков? Ведь после погашения долга по первому кредиту им, последующим залогодержателям, может ничего не достаться.

Плюсом последующего залога недвижимости для заемщика является то, что если уж банк согласится рефинансировать на таких условиях, то согласия первоначального заемщика не потребуется только его уведомление. Кроме того, здесь нет необходимости заранее расторгать первый кредитный договор: он прекратится с момента оплаты кредита деньгами, полученными в результате рефинансирования.

В этом случае рефинансирующий банк идет навстречу клиенту. Договор перекредитования заключается с условием, что в срок, определенный периодом времени или календарной датой, заемщик предоставит обеспечение ипотекой. Например, Сбербанк дает на оформление ипотеки 120 дней.

Получив деньги по рефинансированию, заемщик в течение вышеуказанного срока оплачивает первый кредит, чем освобождает ипотечную недвижимость от обременения залогом первого банка. А затем оформляет залог (ипотеку) на эту недвижимость по договору перекредитования со вторым банком.

Для рефинансирования не существует жестких правил и ограничений. Сегодня на рынке ипотеки у банков не так много клиентов.

Поэтому кредитные организации стремятся предложить особенные условия, занять свою нишу и переманить заемщиков у конкурентов.

Встречаются самые разнообразные предложения: перекредитование с максимальным сроком в 3 года или в 50 лет; с минимальной суммой в 15 или в 600 тыс. руб.; с процентной ставкой в 15 или 11,7 % годовых.

Читайте также:  Требования к директору обособленного подразделения - юридические советы

Программы рефинансирования есть в таких солидных банках как Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк.

Таким образом, сегодня перекредитование довольно распространенная услуга, позволяющая серьезно сэкономить на оплате ипотеки. Однако использование рефинансирования требует точного расчета и внимания к деталям со стороны заемщика.

Источник: https://calypsocompany.ru/uslugi-bankov/kak-provesti-perekreditovanie-ipoteki-narodnyj

Рефинансирование ипотеки в другом банке: пошаговая инструкция заемщику

Избавиться от кредита под залог дома или квартиры, взяв новый заем, но на лучших условиях – это перекредитование, или рефинансирование ипотеки. Разберемся, насколько это выгодно, что нужно рассчитать, прежде чем перекредитовываться, и как правильно пройти хлопотную процедуру.

Понятие рефинансирования ипотеки

Рефинансированием кредита, или перекредитованием, называется получение нового займа для полного либо частичного погашения предыдущего.

Такое рефинансирование подразумевает более приемлемые для заемщика условия нового кредитного договора. Это может быть:

  • более низкая процентная ставка;
  • уменьшение размера ежемесячного платежа за счет увеличения срока кредита;
  • уменьшение срока ипотеки, а с ним и переплаты по кредиту;
  • смена валюты займа;
  • замена обеспечения кредита на залоговое имущество, менее ценное для заемщика.

Перекредитование ипотеки под меньший процент возможно как в банке, который дал заем, так и в другой кредитной организации. Благодаря большой конкуренции процентные ставки по ипотеке постепенно снижаются, и в настоящий момент заем можно получить на других условиях, чем несколько лет назад.

Если одобренная сумма нового займа превышает размер задолженности перед предыдущим кредитором, заемщик вправе распорядиться остатком по своему усмотрению.

Важное сходство перекредитации ипотеки с получением займа на покупку объекта недвижимости – в обоих случаях банк, приняв к рассмотрению заявку, тщательно проверяет:

  1. Платежеспособность клиента, его кредитную историю.
  2. Объект залога.

Результатом проверки может оказаться как одобрение заявки, так и отказ в выдаче кредита либо согласие предоставить меньшую сумму, чем требуется клиенту для погашения задолженности.

Банк свой или другой?

Важный вопрос для заемщика, задумавшегося, можно ли перекредитовать ипотеку в другом банке – а нельзя ли каким-то способом добиться рефинансирования у своего нынешнего кредитора?

Банки крайне неохотно перекредитовывают собственных заемщиков, поскольку не желают терять часть дохода от уже подписанных кредитных договорах.

Как мотивировать своего кредитора

Специалисты советуют один действенный способ, как договориться с кредитором о перекредитовке ипотеки:

  1. Обратиться в другой банк, где действует привлекательная программа рефинансирования ипотечных кредитов.
  2. Получить одобрение заявки на перекредитование.
  3. Нанести визит кредитному специалисту своего банка-кредитора и поставить его в известность о намерении перекредитоваться в другом банке.

Узнав, что ипотечник может уйти к конкуренту, который уже согласился дать ему заем, кредитор вполне может пойти на уступки и перекредитовать клиента самостоятельно.

Перерегистрация залога

Почему рефинансирование в банке, выдавшем кредит, выгоднее лицу, взявшему ипотеку, по сравнению с другой кредитной организацией?

Как отмечает Банки.ру, рефинансирование ипотеки в другом банке включает перерегистрацию залога на нового кредитора

Это значит, что заемщику придется заново заказывать оценку жилой недвижимости. Обойтись без этой недешевой услуги не удастся минимум по двум причинам:

  1. Стоимость квартиры или частного дома могла измениться с момента оформления первой ипотеки.
  2. Новый банк доверяет оценщикам, которые аккредитованы им, а не конкурентом.

Часто при перерегистрации залогового имущества новый залогодержатель требует также поменять страховщика. При этом страховая компания, с которой сотрудничает другой банк, берет за свои услуги дороже.

Если заемщик перекредитовывается под залог другого имеющегося имущества, ему не обязательно пытаться получить рефинансирование в своем банке.

Беззалоговый период

Перерегистрация залогового имущества на другого залогодержателя при рефинансировании ипотечного займа заставляет клиента и нового кредитора столкнуться с проблемой беззалогового периода.

Пока прежний кредитор получит деньги в размере оставшейся задолженности и пока снимет обременение, новый банк будет оставаться совсем без залогового имущества, служащего обеспечением по кредиту.

Закон «Об ипотеке» допускает повторный залог ипотечного объекта недвижимости (гл. 7).

Но на практике первый залогодержатель, от которого уходит ипотечник, не разрешит заложить дом или квартиру второй раз – нужно погасить кредит, потом снять обременение, и только после этого имущество можно перерегистрировать на нового залогодержателя.

Чтобы компенсировать риски, связанные с этим положением, банковская организация, перекредитовавшая ипотеку, требует от заемщика платить в беззалоговый период повышенную процентную ставку – как правило, больше на 2%.

Когда ипотечник передает жилище в залог, ставка возвращается к основному значению.

Препятствия

К сожалению, заемщик может находиться в материальном или правовом положении, когда рефинансирование ипотечного кредита невозможно.

Вопрос, можно ли перекредитоваться по ипотеке на более низкий процент, не актуален, если в действующем кредитном договоре прописан запрет (мораторий) на досрочное погашение. В этом случае рефинансирование кредита исключено.

Банк наверняка откажет в перекредитовании, если:

  • у заемщика имеется текущая задолженность по ипотеке либо по платежам страховой компании, застраховавшей залоговое имущество;
  • он допускал просрочки платежей по существующему кредиту;
  • у заемщика плохая кредитная история из-за несвоевременных платежей по другим займам;
  • с момента одобрения первой ипотеки его материальное положение ухудшилось (или изменились источники дохода, из-за чего стало невозможным подтвердить платежеспособность).

Нереально рефинансировать военную ипотеку либо ипотеку с государственной поддержкой. Эти ипотечные займы и так льготные, согласия банка для их перекредитования недостаточно, а случаи одобрения рефинансирования государственными инстанциями неизвестны. Росвоенипотека может только помочь продать одну ипотечную квартиру и купить другую, если военнослужащего переводят на другое место службы.

Некоторые банки при перекредитовании ипотеки требуют дополнительного обеспечения по кредиту – поручительства платежеспособных лиц. Найти поручителя удается не каждому заемщику, что станет препятствием для оформления договора с кредитором, ставящим такое условие.

Риски перекредитования ипотеки

Перекредитование ипотеки всегда сопряжено с серьезным риском потратить уйму времени и немало сил на эту хлопотную процедуру, а в итоге так и не получить действительно существенной выгоды.

Специалисты советуют тщательно изучить условия нового кредита, подсчитать, сколько денег придется уплатить банку по новому договору, сравнить с суммой платежей по действующему займу – и таким образом проверить, выгодно ли рефинансирование ипотеки.

В частности, необходимо учесть:

  • разницу в ставках по ипотеке;
  • возможные комиссии и/либо штрафные санкции за досрочное погашение существующего кредита;
  • все расходы на оформление перекредитования, включая оценку имущества, новое страхование, нотариальные услуги, уплату госпошлины и др.

Рекомендуется отказаться от рефинансирования ипотечного займа, если новый кредитор одобрил сумму, недостаточную для полного погашения задолженности.

Не стоит даже обращаться с заявкой о перекредитовании в банк, предлагающий ставку по ипотеке с разницей менее 2% против существующей.

Не всегда выгодно рефинансировать ипотечный заем во вторую половину срока, когда проценты почти или полностью выплачены и началось гашение основного долга.

Как перевести ипотеку в другой банк с более выгодным процентом: рефинансирование ипотеки пошагово

Пошаговые действия при рефинансировании ипотеки следующие:

  1. Сравнить условия банков, предлагающих рефинансирование ипотеки под низкие процентные ставки, включая дополнительные платежи по кредиту. Узнать подробные условия кредитного договора можно только при личном обращении в банковскую организацию, заинтересовавшую привлекательной ставкой.
  2. Подать заявку в выбранный банк, приложив документы для рефинансирования ипотеки. Точный список необходимых бумаг назовет кредитный специалист, но в перечень входят документы о личности и доходах заемщика, залоговом объекте недвижимости и рефинансируемом кредите (договор, справка об остатке долга).
  3. Получить одобрение перекредитования.
  4. Если одобренная сумма и прочие условия устраивают, предоставить дополнительные документы и подписать кредитный договор.
  5. После этого новый кредитор обычно сам перечисляет сумму задолженности банку, давшему ипотеку. Если размер нового займа выше этой задолженности, остальные деньги кладутся в банковскую ячейку либо перечисляются на банковский счет заемщика.
  6. Снять обременение с ипотечного жилища и передать его в залог новому кредитору. Если ему предоставляется другое залоговое имущество – передать его в залог до расчета с первым кредитором. Если рефинансирование одобрил тот же банк, который дал ипотечный кредит, возможно, потребуется регистрация соответствующих изменений.

Несколько иную процедуру предполагает рефинансирование ипотеки АИЖК, доступное только клиентам банковских организаций, сотрудничающих с этой госструктурой.

Источник: http://ProIpoteku24.ru/stati/poshagovye-deystviya-zaemshchika-po-refinansirovaniyu-ipoteki-vzyatoy-v-drugom-banke/

Как рефинансировать ипотеку – пошаговая инструкция

Фото: Klaus Ohlenschlдger (DPA/TASS)Автор: Лилия Закирова 19.02.2018 10:22

У вас нет лишних денег на инвестиции и при этом вы уже несколько лет выплачиваете ипотечный кредит? Займитесь рефинансированием своего займа.

Это весьма трудоемкое, но в целом достаточно выгодное мероприятие, которое поможет вам сэкономить немалые деньги.  Сейчас, когда ключевая ставка Банка России составляет 7,5%, для граждан, которые купили квартиру по ипотеке несколько лет назад, все более актуален вопрос рефинансирования ранее взятых кредитов.

И если раньше эта услуга было практически экзотическим продуктом, то теперь все без исключения крупные банки предлагают рефинансировать кредит, взятый в другом банке.

  Чтобы снизить себе ставку по ипотеке путем перекредитования в другом банке, вы можете как обратиться в банки напрямую, так и воспользоваться агрегатором предложений банков, которым, например, выступает тот же «Тинькофф» или другие ресурсы.

  Если в первом случае все понятно, – вы работаете с одним банком и собираете пакет документов под его требования, – то во втором случае при всех его достоинствах есть скрытые недостатки: поскольку агрегатор работает с пулом банков, требования которых могут отличаться, то вам придется собирать пакет документов, устраивающий всех. Кроме того, все агрегаторы имеют свои взаимоотношения с банками, что делает процесс не до конца прозрачным. Остановимся подробнее на процедуре рефинансирования, основных этапах процесса и тех вещах, которые вы должны знать, вовлекаясь в этот процесс. Сбор документов Для рефинансирования ипотечного кредита у вас должны быть готовы следующие документы:

  • Заполненная анкета банка, куда вы обращаетесь за рефинансированием.
  • Справка о доходах с места работы, подтверждающая ваш доход по форме 2-НДФЛ (если вы являетесь зарплатным клиентом в банке, то, как правило, она не требуется).
  • Копия трудовой книжки или трудового договора (если вы являетесь зарплатным клиентом в банке, то, как правило, она не требуется).
  • Копия основных страниц паспорта.
  • Справка об остатке задолженности в первоначальном банке-кредиторе
  • Правоустанавливающие документы на квартиру (копию договора купли-продажи и копию свидетельства о собственности)
  • Копия кредитного договора и график платежей. В некоторых банках эти документы нужны на более поздних стадиях.
Читайте также:  Вступили в силу новые требования к руководителям компании-застройщика - юридические советы

Итак, вы собрали все документы и подали в банк, который предоставляет услугу рефинансирования ипотеки. После получения от вас документов он, как правило, сначала принимает предварительное решение по вам, как по потенциальному заемщику и принимает решение по ставке, которую может вам предложить с учетом разных факторов: пола, возраста, опыта и места работы, соотношения стоимости залога к сумме запрашиваемого кредита. Будьте готовы к тому, что вы можете получить отказ даже в том банке, в котором вы являетесь зарплатным клиентом. К этому тоже надо быть готовым. Если с момента заключения ипотечного договора ваши семейные обстоятельства изменились, будьте готовы, что вам придется вооружиться дополнительными документами. В случае, если вы женились или вышли замуж, потенциальный банк-кредитор может потребовать, чтобы ваша вторая половина стала созаемщиком нового кредита, аргументируя это статьями гражданского и семейного кодексов.  Не спешите соглашаться с банком и помните, что у вас есть выбор в виде брачного договора, который может регулировать не обязательно весь комплекс имущественных отношений, а отдельную его часть в виде квартиры, на которую оформлена ипотека. За брачный договор придется заплатить нотариусу порядка 10 000 рублей (цены здесь и далее московские).

Выход на сделку

Предположим, все прекрасно, и вам предварительно одобрили кредит. Теперь предстоит собрать документы по квартире. Вам понадобятся:

  • Независимая оценка квартиры. Обратите внимание на то, что у каждого банка есть свой список компаний, с которыми он работает, и свои требования к формату отчета.

    Таким образом, если вы сделали оценку квартиры для одного банка, она почти гарантированно не подойдет для другого, и если вдруг на этом этапе вы еще захотите рассмотреть другие банки для рефинансирования, за переделку отчета придется дополнительно доплатить, что может стать неприятным сюрпризом.

    Для оценочных компаний это способ заработать деньги из воздуха, а для вас – неоправданные расходы. Стоимость отчета в среднем составляет 7000- 10000 рублей, за изменения отчета под требования другого банка вам придется доплатить от 3000 рублей.

  • Единый жилищный документ, который можно получить бесплатно в центре «Мои документы».

  • Выписка из ЕГРН, ее также можно получить в центрах «Мои документы». Выписка готовится там в течение 7 рабочих дней. Впрочем, вы можете воспользоваться и другими информационно-сервисными ресурсами.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру, договор купли-продажи.

    В некоторых случаях требуется расписка от продавца квартиры (если покупали вторичное жилье), что вы с ним рассчитались полностью и в надлежащем порядке, но о необходимости этого документа банк вас должен уведомить заранее. Как правило после трехлетнего периода расписка не требуется.

  • Передаточный акт на квартиру.
  • Технический паспорт на квартиру.

    Имейте в виду, что срок действия технического паспорта составляет 5 лет. Если срок действия вашего паспорта истек, то вам необходимо обратиться в центр «Мои документы», заказать вызов технического специалиста и оплатить изготовление технического паспорта. Его стоимость с учетом вызова специалиста для двухкомнатной квартиры составляет примерно 10 000 рублей.

    С момента оплаты паспорт изготавливается порядка 15-20 рабочих дней. Принимаются к рассмотрению технический паспорт и начала 2000 годов и  даже 90-х (экспликация и поэтажный план), в том случае если он имеется в бумажном варианте у собственника квартиры. Если тех.

    паспорт утерян или не был выпущен и за последние 5 лет на объекте не было инженеров БТИ, то предстоит не быстрый процесс оформления технического паспорта, который займёт порядка 3-4 недель.

  • Обновленная справка из банка о текущей задолженности по ипотечному кредиту на дату совершения сделки рефинансирования и справка о полных реквизитах счета для погашения задолженности в первоначальном банке-кредиторе. В некоторых случаях запрашивается заявление на полное досрочное погашение на дату сделки с отметкой о принятии его первичным кредитором.

Сделка В день сделки вы приезжаете в новый банк-кредитор, открываете счет и знакомитесь с документами. По возможности просите прислать вам документы заранее, поскольку невозможно внимательно прочитать и осознать все положения договора на месте.  К слову, содержание ипотечных договоров сильно изменилось за несколько лет.

Теперь банк прописывает поистине «драконовские требования» по отношению к клиенту: возможность осматривать квартиру не реже чем раз в год, возможность периодически запрашивать сведения о клиенте и его доходах, фактический запрет на сдачу квартиры в аренду, обязательство со стороны клиента уведомлять кредитора о родственниках, которых он хочет зарегистрировать в квартире и многое другое.

И тут вам вдруг приходится серьезно все взвесить и решить для себя, что вам важнее – снижение ежемесячного платежа на 10000-20000 рублей или собственная относительная свобода. Предположим, вы все подписали и вам перечислили деньги на ваш счет, а потом отправили их на счет в первоначальном банке-кредиторе. Обратите внимание на то, что в первоначальном банке-кредиторе вам необходимо будет не только погасить основной долг по ипотеке, но и те проценты, которые были начислены с даты уплаты вами очередного ежемесячного платежа. Имейте в виду, что в связи с этим, общая сумма для погашения обязательно вырастет и чем больше дней пройдет с даты очередного ежемесячного платежа, тем эта сумма будет больше. Вам также необходимо заключить договор о страховании жизни, потери работоспособности, собственности. 

Оформление документов

 Если вы думали, что на этом все закончилось – ошибаетесь. На этом этапе начинается самое интересное. Как правило новый банк-кредитор устанавливает повышенную процентную ставку на тот период, пока не будет погашена старая закладная и не оформлена новая.  Итак, вам нужно получить в первоначальном банке-кредиторе полный пакет документов на снятие обременения с вашей квартиры. Этот пакет документов включает в себя закладную, а также нотариально заверенную копию доверенности на сотрудника банка, который поставил пометку о том, что вы выполнили перед банком свои обязательства. Вам лучше также взять справку об уплаченных банку процентах и о том, что задолженность была погашена полностью.  В разных банках сроки подготовки закладной варьируются: так в Фора-банке закладную выдают через день, а в ВТБ через 15 рабочих дней. Вы сами понимаете, что от скорости предоставления закладной зависит период, в течение которого вы будете платить по повышенной ставке уже в новом банке. С этим пакетом документов, а также паспортом и свидетельством о собственности вы идете вновь в «Мои документы» и там подаете пакет документов в Росреестр для снятия обременения. Обременение снимается в течение 7 рабочих дней. Вам выдадут уведомление о снятии обременения. Далее вам необходимо получить выписку из ЕГРН, в которой будет значится, что обременение снято. И с этими документами вам необходимо снова пойти в «Мои документы». По сроку регистрации обременения это те же 7 рабочих дней. В некоторых ситуациях банки переоформляют закладную без участия клиента, но это, скорее, происходит, в ситуации внутренней продажи, а не рефинансирования. Здесь вы сами должны походить по центрам «Мои документы». Есть, впрочем, рынок услуг посредников, которые смогут перерегистрировать документы за вас. Сроки от этого почти не изменятся, а вам придется заплатить около 30 000 рублей (например, в Тинькофф Банке) за эти услуги. После оформления закладной ваша ставка и платежи, соответственно, должны снизиться со следующего платежного периода.

Пример оценочной стоимости и выгоды от рефинансирования ипотеки

  • Остаток долга в первоначальном банке-кредиторе 6 130 000.
  • Изначальная процентная ставка 13,25%.
  • Сумма ежемесячного платежа 94 900.
  • Запрашиваемый на рефинансирование кредит 6 000 000.
  • Процентная ставка до регистрации закладной 11,7%.
  • Сумма ежемесячного платежа 84 100.
  • Процентная ставка после регистрации закладной 9,74%.
  • Сумма ежемесячного платежа 77 400.
  • Расходы 

  • Брачный договор: 10 000.
  • Техпаспорт: 10 000.
  • Оценка квартиры: 7 000-10 000.
  • Справки в банках: 4 000.
  • Выписки из ЕГРН: 800.
  • Заключение нового договора о страховании: индивидуально в зависимости от тарифов СК.
  • Регистрация через посредников-агрегаторов: 30 000.

Подписывайтесь на Financial One в соцсетях:

Источник: https://fomag.ru/news/kak-refinansirovat-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya/

Ссылка на основную публикацию