Вступили в силу новые требования к руководителям компании-застройщика — юридические советы

Успеть до 1 июля

В первой половине 2018 года на московский рынок новостроек готовится выйти рекордное число жилых комплексов

Фото: ИТАР-ТАСС/ Интерпресс/ Татьяна Тимирханова

Девелоперы стремятся запустить в продажу как можно больше жилых комплексов до вступления в силу новых требований к застройщикам жилья, рассказали опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» девелоперы и риелторы. По их прогнозам, наибольший объем новостроек в этом году выйдет на московский рынок до 1 июля.

Совокупный объем проектов, которые появятся в продаже в 2018 году, будет примерно в 1,5 раза больше, чем в прошлом, прогнозирует директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.

Если опираться на опыт прошлых лет, то, скорее всего, пик вывода новых объектов на рынок придется на март—апрель, отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

В целом, по ее оценке, увеличение объема предложения по итогам года должно произойти во всех сегментах.

«До 75% от годового объема (около 1,5 млн кв. м в Москве) могут выйти на рынок в первые шесть месяцев этого года. Соответственно, оставшаяся доля будет выпущена на рынок во втором полугодии», — говорит директор по маркетингу Urban Group Татьяна Калюжнова.

Ранее эксперты «Метриум Групп» рассказали «РБК-Недвижимости», что московскими застройщиками сейчас разрабатывается порядка 140 новых проектов.

«В первой половине 2018 года в продажу предположительно выйдет по крайней мере около 30 объектов, а с учетом возможного ускорения старта новых ЖК их число может достигнуть 40–50», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

Для сравнения: в 2017 году на столичном рынке новостроек началась реализация 80 новых комплексов, тогда как в 2016-м их число достигло 71, а в 2015-м — 66.

Во второй половине 2018 года наверняка произойдет существенный спад девелоперской активности из-за радикальных изменений правил игры на рынке новостроек, считает Литинецкая. «Далеко не все застройщики смогут адаптироваться к новым условиям ведения бизнеса ввиду возросших расходов. Старт некоторых проектов придется отложить на более поздние сроки», — прогнозирует она.

Что стимулирует девелоперов

Застройщики, если позволяет стадия проекта, стараются не упустить возможность пройти экспертизу и получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, отмечает Павел Брызгалов.

Многие девелоперы хотят успеть до перехода на новую схему финансирования строительства привлечь наибольшее количество средств дольщиков по договорам ДДУ, добавляет управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин. «Для застройщиков старые правила игры более понятны.

Кроме того, новые поправки в 214-ФЗ, которые вступают в силу с 1 июля, изменят финансовую модель ведения проекта», — поясняет Павел Брызгалов.

В то же время Татьяна Калюжнова пока не наблюдает тенденции к ускоренному выводу новых проектов, так как сегодня застройщики с осторожностью подходят к увеличению объемов предложения на рынке на фоне ситуации, близкой к затовариванию. При этом она не исключает, что новые требования, вступающие в силу с 1 июля, могут повлиять на скорость вывода корпусов в продажу.

Как изменятся требования к застройщикам

С 1 июля 2018 года вступают новые требования к застройщикам жилья в России. Почти все они касаются финансовой стороны бизнеса. Застройщик обязан располагать не менее чем 10% средств от стоимости строительства жилого комплекса к моменту утверждения проектной декларации.

Кроме того, размер собственных финансов, направляемых в строительство, не должен быть меньше 10% от объема инвестиций. Административные расходы не могут превышать 10% от проектной стоимости строительства, а общая сумма авансовых платежей — не более 30%.

Не связанные со строительством обязательства застройщика ограничены 1% от общего объема инвестиций.

Девелопер лишается права привлекать какие-либо займы помимо целевого кредита на проект.

Все финансирование строительства должно идти через единый расчетный счет, который можно открыть только в уполномоченном властями банке.

Кроме того, застройщик не может выпускать акции и облигации, обеспечивать обязательства третьих лиц своим имуществом, создавать коммерческие и некоммерческие организации.

Также ограничили возможность привлекать средства одновременно по нескольким разрешениям на строительство. Проще говоря, вводится принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство».

Соответственно, для крупных проектов, насчитывающих несколько этапов строительства, разрешительную и проектную документацию придется утверждать до старта реализации, а это повлечет за собой увеличение расходов.

«Данные новеллы в итоге спровоцируют заметный рост себестоимости строительства, что в будущем приведет либо к росту цен, либо к снижению доходности девелоперского бизнеса. Учитывая текущую ситуацию на рынке, где ощущается переизбыток предложения, часть застройщиков будут вынуждены свернуть свою деятельность либо серьезно пересмотреть ее параметры», — считает Мария Литинецкая.

Как изменятся цены на новостройки

Эксперты, опрошенные редакцией, не ожидают значительного изменения цен на новостройки Москвы и области в этом году.

По мнению Павла Брызгалова, большой ввод объектов на рынок в первом полугодии вряд ли окажет существенное влияние на цены, поскольку прохождение экспертизы и получение разрешения на строительство еще не означает, что проект будет выведен в продажу.

Кроме того, за счет вывода большого количества новых проектов в первом полугодии во втором мы получим некоторое снижение, добавляет он.

В то же время Мария Литинецкая считает, что увеличение объема предложения, особенно его скачкообразный характер, нанесет тяжелый удар по слабой позитивной динамике цен, которая наметилась в отдельных сегментах в 2016–2018 годах. Скорее всего, из-за роста предложения цены снизятся в первом полугодии, так как девелоперы постараются перехватить клиентов у конкурентов за счет привлекательных расценок, прогнозирует эксперт.

В целом незначительную динамику в сторону повышения в 2018 году ожидает и Наталья Шаталина.

«Что касается тех жилых комплексов, которые все же поступят на рынок во второй половине года, то в силу увеличенной себестоимости цены в них могут возрасти, однако девелоперы, скорее всего, постараются предотвратить это.

Полагаю, что крупные застройщики смогут удержать цены на привлекательном уровне и при этом не отступят от выполнения требований 214-ФЗ», — резюмирует Мария Литинецкая. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5a5f51649a79476f66701ece

Лучшая доля: как новые требования к застройщикам могут отразиться на российском рынке недвижимости

С 1 июля в России вступают в силу изменения в закон о долевом строительстве. Требования к застройщикам ужесточатся, а ещё через год такая практика и вовсе может прекратить своё существование.

Правительство планирует полностью перейти на механизм проектного финансирования — россияне должны будут размещать средства для покупки жилья в банках. А сами кредитные организации обяжут выдавать деньги компаниям строго под определённые объекты.

RT разбирался, как эти нововведения отразятся на рынке недвижимости.

В России с 1 июля вступают в силу изменения в законодательстве о долевом строительстве. Парламентарии ужесточили требования к застройщикам, а также предоставили банкам право стать посредниками между россиянами и компаниями при строительстве жилья. Окончательный отказ от договоров долевого строительства произойдёт позднее — с 1 июля 2019 года.

Ранее президент России Владимир Путин поручил правительству принять «исчерпывающие меры», чтобы завершить возведение проблемных домов в рамках долевого строительства.

«Правительству Российской Федерации при участии акционерного общества «Дом.рф» принять исчерпывающие меры по завершению строительства объектов недвижимости, создаваемых с привлечением денежных средств граждан — участников долевого строительства и не введённых в эксплуатацию в установленные сроки, обеспечив постоянный мониторинг строительства таких объектов», — говорится на сайте Кремля.

Поручение главы государства опубликовано по итогам прямой линии 7 июня. Первый доклад о ходе исполнения поручения должен быть представлен до 1 сентября 2018 года, затем отчёты будут публиковаться раз в полгода.

Напомним, во время прямой линии Владимир Путин, отвечая на вопрос об обманутых дольщиках, заявил, что Россия должна выйти на цивилизованные способы строительства жилья — без привлечения средств граждан.

«Мы должны в конце концов выйти на цивилизованные способы жилищного строительства, без привлечения средств граждан.

Перед нами стоит сложная задача: уже в этом году выйти на 88 млн квадратных метров, и в последующие годы, до 2024-го, мы должны будем выйти на гораздо более амбициозную цифру — 120 млн квадратных метров в год.

Мы должны сделать так, чтобы в год примерно 5 млн семей имели возможность улучшить жилищные условия – чтобы раз в 10 лет каждая семья, нуждающаяся в этом, могла улучшить свои условия.  Это очень сложная задача, но реализуемая», — сказал глава государства.

По данным Минстроя, на начало марта 2018 года на контроле властей находилось 836 проблемных строящихся домов по всей стране.

Долевая перестройка

Июльские нововведения нацелены на страхование рисков дольщиков и ужесточают требования к строительным компаниям.

Как сообщает РИА Новости, финансировать завершение проблемных объектов будет государственный Фонд защиты прав дольщиков. Средства структуры формируются за счёт обязательных взносов (в размере 1,2% от договора долевого участия) со стороны застройщиков, привлекающих средства дольщиков.

От головных компаний строительные организации теперь смогут привлекать средства только на сумму не выше 20% от стоимости работ. Процент по такому займу будет рассчитываться по формуле «ключевая ставка Центробанка плюс 2%».

Регионы получат возможность частично влиять на процесс. Так, главы субъектов смогут напрямую передавать земельные участки компаниям, которые взяли на себя обязательства по достройке проблемных объектов. Ранее такая возможность существовала только в рамках аукционов.

В части новых проектов при задержке ввода жилья в эксплуатацию регионы смогут отказать в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям законодательства. Такая мера предусмотрена в случае, если строительство одного из объектов компании задержится на три месяца и более.

Эксперт подчеркнул, что договоры долевого участия были своеобразной «финансовой пирамидой» для недобросовестных застройщиков, поскольку привлечь деньги россиян таким способом было гораздо проще и дешевле, чем у банков.

Внимательный счёт

Ещё одним принципиальным нововведением, вступающим в силу с 1 июля, стали специальные банковские счета.

Каждый застройщик должен будет вести все финансовые операции по проектам жилищного строительства только через счёт в банке, список которых регламентирован государством.

Также по теме

На минимальном уровне: с чем связано рекордное снижение ставок по ипотеке в России

Ставки по ипотеке в России достигли исторического минимума и составили в среднем 9,64%. Об этом в понедельник, 21 мая, заявила первый…

Расходование средств должно быть целевым. То есть компаниям запрещается покупать ценные бумаги, участвовать в уставном капитале хозяйственных обществ, создавать новые юрлица или оплачивать деньгами со счёта сторонние обязательства.

Контролировать движение средств будут банки — в случае сомнительных операций они смогут приостанавливать транзакции. Тем не менее эти правила коснутся только тех строительных проектов, которые будут запущены после 1 июля 2018 года.

Читайте также:  Алименты работников при усн списываем в расходы - юридические советы

Кроме того, с 1 июля дольщики смогут размещать свои средства на так называемых эскроу-счетах. Это специальный счёт, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства.

Активы лежат на нём до выполнения застройщиком своих обязательств. К примеру, строительная компания получит деньги от банка только после того, как введёт жильё в эксплуатацию и предоставит собственникам ключи.

До этого момента средства дольщиков будут залогом банка при предоставлении кредитов девелоперам.

Использование таких счетов станет обязательным для долевого строительства через год — с 1 июля 2019 года.

  • © Агентство городских новостей «Москва» / Ведяшкин Сергей

Цена вопроса

По мнению главы «Российской гильдии риелторов» Татьяны Деменок, после вступления нового законопроекта в силу главным вопросом для застройщиков остаётся механизм ценообразования. Сейчас до 50% средств, которые россияне вложили в долевое строительство, приходится на ипотеку.

«Пока использование эскроу-счетов и проектного финансирования носит необязательный характер. Тем не менее строительные компании уже приготовились к таким нововведениям, запас прочности у них есть.

Отмечу, что для покупателей пока остаётся неясным целый ряд моментов. Во-первых, сейчас мало кто из них знаком с понятиями «эскроу-счёт» и «проектное финансирование».

Во-вторых, неясны механизм формирования ставки по ипотеке и регистрация права собственности на жильё», — пояснила RT Татьяна Деменок.

Впрочем,Алексей Петропольский не ожидает резкого падения или взлёта цен на недвижимость.

Источник: https://russian.rt.com/business/article/531447-dolevoe-stroitelstvo-zakon-izmenenie

Новый закон призван надежно защитить дольщиков

С 1 июля этого года вступили в силу изменения в Закон N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», который регламентирует участие граждан в финансировании строительства многоквартирных домов через договоры долевого участия (закон 175-ФЗ).

Напомним, что для всех застройщиков вводится обязательное банковское сопровождение сделок. Девелоперам необходимо открыть банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке.

Банк будет контролировать и иметь право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены.

Во время переходного периода с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года старый механизм привлечения средств граждан в строительство новостроек будет использоваться параллельно с новым — с помощью специальных эскроу-счетов, на которых будут храниться средства дольщиков (с такого счета в уполномоченном банке дольщик, в случае банкротства застройщика, может получить свои деньги обратно).

С 1 июля 2019 года застройщики смогут привлекать деньги граждан только на специальные счета в уполномоченных банках.

— Поправки, вступившие в силу с начала июля, должны остановить негативные процессы на рынке жилья, — заявил министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев. — Новое законодательство направлено на прекращение процесса возникновения новых обманутых дольщиков.

В его толковании не должно возникать недопонимания. Минстрой России готов оказать помощь в разъяснении положений документа.

На встречах с застройщиками необходимо выслушать возникшие вопросы и опасения, разъяснить, как должна осуществляться их деятельность в новом правовом поле.

Министр отметил, что в зоне пристального внимания находятся проблемы с уже имеющимися обманутыми дольщиками. Имеется 842 проблемных объекта незавершенного строительства в 69 субъектах РФ. Это 80 325 договоров долевого участия и 30 633 гражданина, которые включены в реестр пострадавших. Проблему нужно решать и на федеральном, и на региональном уровнях.

По словам министра, при запуске нового механизма банкам и застройщикам необходимо выстроить открытый диалог. При этом он не исключил возможность появления вопросов и ситуаций недопонимания.

Для их оперативного разрешения в Минстрое России создана специальная комиссия.

В рамках ее работы поступающие вопросы будут рассматриваться при участии застройщиков и кредитных организаций, а также Банка России.

Комиссия, видимо, простаивать не будет, потому что у многих застройщиков и экспертов рынка уже сейчас возникают и вопросы, и недопонимание, и сомнения и опасения.

Так, далеко не все уверены, что обманутых дольщиков станет меньше, хотя изменения в закон 214-ФЗ, которые резко ужесточили требования к застройщикам и усилили регулирование отрасли, были приняты в основном для предотвращения их возникновения в дальнейшем.

Однако предварительные оценки экспертов сводятся к тому, что попытки защитить дольщиков такими способами, как это сделано в изменениях к 214-ФЗ, могут и не сработать.

Кроме того, по оценкам, например, Центрального экономико-математического института РАН (ЦЭМИ РАН), вступившие в силу новые правила работы застройщиков приведут к тому, что количество проблемных или так называемых «обманутых» дольщиков в стране может увеличиться в разы, достигнув цифры в четыреста тысяч и более за ближайшие два года.

Застройщики должны будут в течение двух месяцев полностью перестроить всю свою деятельность не только по новым проектам, но и по проектам, строительство по которым уже ведется

Более того, есть эксперты, которые предрекают увеличение объемов остановленного строительства на 20 млн кв. м за два года, снижение объемов строительства на 20%, неизбежный при этом спад в смежных с жилищным строительством отраслях, сокращение в них рабочих мест.

Откуда берутся такие, прямо скажем, мрачноватые расчеты? Они базируются на том допущении, что новые правила работы могут привести к банкротству половины всех ныне действующих застройщиков.

Допущение, впрочем, небезосновательное.

Дело в том, что новая редакция закона 214-ФЗ серьезно ограничивает деятельность крупных компаний-застройщиков, «бюрократизирует» процесс строительства, оказывают негативное влияние на финансовую и юридическую составляющие проектов строительства.

В том числе существенно изменяются наиболее важные для застройщиков правила — о целевом использовании денежных средств.

Главное: распространение действия новой редакции закона 175-ФЗ на уже начатые до 1 июля 2018 проекты строительства.

Согласно документам, с 1 июля 2018 года застройщики должны будут в течение двух месяцев полностью перестроить всю свою деятельность не только по новым проектам, как предполагалось изначально, но и по проектам, строительство по которым уже ведется.

В итоге все начатые проекты по строительству жилья превратятся в убыточные, поскольку застройщики разрабатывали бизнес-планы и привлекали инвестиции, руководствуясь старыми нормами.

Источник: https://rg.ru/2018/07/10/novyj-zakon-prizvan-nadezhno-zashchitit-dolshchikov.html

Пять самых значимых изменений в 214-ФЗ

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве, которые приведут к повышению себестоимости новых проектов и подготовят почву для отказа от участия граждан в этом процессе. Эксперты «Метриум» прогнозируют рост цен и уход с рынка значительного числа девелоперских компаний в связи с изменениями правил работы в отрасли.  

Главное изменение касается непосредственно системы финансирования жилищного строительства. Долевое участие, при котором покупатели жилья инвестируют средства в стройку, будет упразднено с 1 июля 2019 года. На смену деньгам граждан придет банковский кредит.

Большинство других поправок вводят новые требования к застройщикам, без соблюдения которых они лишаются права на привлечение средств покупателей.

По оценке экспертов «Метриум», наиболее чувствительными для застройщиков, а значит и для рынка в целом станут пять новых норм.

1. Переход на счета эскроу

Свыше 74% всех инвестиций в жилищное строительство в России составляют средства покупателей, которые связаны с застройщиками договорами долевого участия (ДДУ). После 1 июля 2019 года девелоперские компании лишатся возможности привлекать деньги дольщиков напрямую.

Средства покупателей поступят только на специальные банковские счета – эскроу, то есть окажутся в доверительном хранении банка.

Пока дом не будет введен в эксплуатацию, и как минимум один из участников строительства не оформит в собственность квартиру, банк не переведет деньги застройщику.

Как предполагается, в период строительства средства граждан заменят целевые банковские кредиты (проектное финансирование). Банк-держатель эскроу-счетов выделит деньги на строительство жилого комплекса.

«Между вливаниями в проект покупателей и банковским финансированием есть принципиальная разница, которая заключается в стоимости привлекаемых средств, – указывает Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group. – Денежный поток с продаж по ДДУ сразу шел на покрытие операционных расходов, в том числе и по обслуживанию кредитов на строительство.

Банковское финансирование предоставляется под процент: застройщик обязан возвращать кредит, что увеличивает себестоимость проекта. Величина ставок по проектному финансированию и конкретные условия кредитования пока не известны. Как предполагается, 3% годовых будут начисляться на сумму эквивалентную сгенерированным деньгам на эскроу-счетах.

Остальная сумма кредита будет выдаваться по рыночным ставкам не ниже 10-12% годовых. Таким образом, самые дорогие деньги застройщик займет на начальной стадии реализации проекта, когда привлечение дольщиков только начинается, а капитальные затраты уже высоки. Едва ли кредит для большинства застройщиков будет выдаваться по ставкам ниже рынка.

Со временем это станет фактором санации отрасли от слабых «игроков».

С 1 июля 2018 года у застройщиков появляется выбор. Девелоперы могут перейти на использование эскроу-счетов добровольно, и в этом случае они освобождаются от новых требований законодательства о долевом строительстве.

Если застройщики предпочтут и дальше привлекать средства покупателей напрямую (до 1 июля 2019 года), для всех новых жилых комплексов, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года, применяются новые требования 214-ФЗ. 

2. Ограничение по опыту работы

В новой редакции закона о долевом строительстве вводится понятие – «специализированный застройщик», который удовлетворяет двум требованиям. Во-первых, такая организация имеет более трех лет опыта строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. м.

В каком качестве был получен такой опыт не важно: специализированным застройщиком может стать как технический заказчик строительства (девелопер), так и генеральный подрядчик.

Данная мера, считают в «Метриум», может стать преградой на пути новых девелоперских компаний.

Чтобы начать новый бизнес в жилищном строительстве, инвестору понадобится контроль над компанией, которая отвечает требованиям по опыту работы, то есть такое юридическое лицо придется приобрести, что повышает проектные затраты.

Во-вторых, как и прежде, специализированный застройщик владеет правами на стройплощадку, а также привлекает средства дольщиков.

«Сохраняется ситуация, при которой фактическим инвестором строительства (девелопером) и компанией, владеющей землей и привлекающей средства дольщиков (застройщиком), могут быть разные юридические лица, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк».

– На сегодняшний день в России работает 3 150 девелоперских компаний, которые так или иначе связаны с 4 430 застройщиками. То есть порядка 18% девелоперов контролируют одновременно двух и более застройщиков, однако на долю таких компаний приходится 60% всех строящихся площадей в России.

Требования законодательства распространяются именно на застройщиков, но непосредственно девелоперы обычно несут ответственность только в случае судебных разбирательств. С этой точки зрения введение понятия «специализированный застройщик» никак не проясняет разделение ответственности между девелопером и застройщиком».

3. Административные расходы – не более 10%

Читайте также:  Увольнение за хищение на рабочем месте - порядок оформления - юридические советы

Ряд новых требований закона прямо регулирует некоторые финансовые параметры бизнеса. В частности, застройщик не может потратить на административные и прочие сопутствующие расходы свыше 10% от общей стоимости строительства за весь его период.

В число таких затрат входит оплата услуг уполномоченного банка по обслуживанию единого расчетного счета проекта; выплата заработной платы, соответствующих налогов и отчислений; оплата услуг коммерческой организации, выполняющей роль исполнительного органа застройщика; расходы на рекламу, коммунальные услуги, связь, аренду помещений, оборудование для организации рабочих мест. 

Над расходами застройщика устанавливается банковский контроль. Уполномоченный банк, где открываются счет застройщика, получает право блокировать любую операцию, противоречащую закону о долевом строительстве.

Фактически банк будет вести учет всех административных расходов застройщика, пока они не достигнут предела в 10% от стоимости строительства.

Если застройщик попытается провести оплату перечисленных выше услуг больше лимита, то такая операция будет запрещена.

«Норматив 10% более чем достаточен для управленческих расходов, – считает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. – Как правило, такие затраты составляют 4-5% от расходной части проекта. Однако проблема в том, что ограничение распространяется на более широкий спектр статей затрат, в том числе рекламу.

В некоторых проектах удельный вес оплаты услуг рекламных агентств очень высок, особенно если жилой комплекс относительно небольшой. Реклама стоит одинаково дорого как для большого проекта, так и для объекта точечной застройки. В последнем случае только расходы на рекламу могут составлять до 10% от проектной стоимости.

Соответственно, в этом случае ограничение не позволит застройщику уложиться в отведенный законодателями предел затрат».

4. Авансовые платежи – не более 30%

Новая редакция закона о долевом строительстве ограничивает размер авансовых платежей, который застройщик может направить в течение реализации проекта подрядчикам для выполнения определенных работ.

В перечень таких работ входят строительство многоквартирных домов, подготовка проектной документации и ее экспертиза, выполнение инженерных изысканий, строительство и реконструкция инженерно-технического обеспечения на участке, подготовка документации по планировке территории.

Общая сумма авансовых платежей по этим расходам не должна превышать 30% от проектной стоимости. Однако, отмечают эксперты «Метриум», значительная часть расходов, указанных в новой редакции, приходится еще на тот период, когда застройщик не начинает строительство.

В частности, результаты проектирования, изысканий и экспертизы проектной документации оплачиваются девелопером еще до начала строительства, нередко за собственный счет, а не за деньги дольщиков, которые данная норма должна обезопасить от рискованных трат.

Тем не менее они включаются в общий лимит авансированных платежей, которые сделает застройщик уже после начала привлечения средств покупателей.

«На мой взгляд, доля авансовых платежей в общих проектных затратах либо соответствует уровню в 30%, либо ниже его, – считает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. – В связи с этим, я полагаю, что соблюдение данного лимита не приведет к трудностям для девелоперов.

Однако нужно учитывать, что директивно установленный жесткий ограничитель может по-разному сказаться на бизнесе застройщика в разных рыночных ситуациях.

К примеру, если на небольшом региональном рынке генеральные подрядчики или поставщики стройматериалов фактически являются монополистами, то они могут потребовать от девелопера больших авансов за свою работу, используя свое преимущественное положение. В этом случае лимит может оказаться фактором, осложняющим реализацию проекта».

5. Нарушение сроков – запрет на новые проекты

Законодатели ввели ряд строгих мер в отношение застройщиков, которые нарушают сроки ввода жилья. В частности, у властей появилось новое основание в отказе на выдачу заключения о соответствии (ЗОС). ЗОС – это важный документ, который подтверждает, что власти проверили застройщика и установили, что он соответствует нормам 214-ФЗ.

Только после получения данной бумаги девелопер может зарегистрировать первый ДДУ и начать привлекать средства покупателей.

Теперь если застройщик имеет в портфеле хотя бы один объект, сроки ввода в эксплуатацию которого нарушены на три месяца и более, органы стройнадзора не выдадут ему ЗОС, и он не сможет начать реализацию нового проекта. 

Аналитики «Метриум» подчеркивают, что речь идет непосредственно о сроках завершения строительства, указанных в проектной декларации, а не о времени передачи жилья дольщикам. Разница в том, что даты передачи застройщик обычно прописывает со значительным запасом, чтобы не возникла просрочка, дающая покупателю основания требовать компенсаций или даже расторжения ДДУ.

Срок строительства, как правило, указывается реальный, потому что чем быстрее застройщик обещает построить жилье, тем более оно привлекательно для покупателей. Кроме того, действие разрешения на строительство также ограничено, и период реализации проекта не может превышать отведенное на возведение здания время.

Соответственно, теперь нарушив сроки строительства, застройщик может потерять право реализовывать новые проекты.

«С одной стороны, такая жесткая мера, как фактический запрет на старт новых проектов при нарушении сроков ввода в других будет способствовать повышению дисциплины застройщиков, – говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки».

– Вместе с тем нужно понимать, что данная мера осложнит работу крупных девелоперов, портфель которых насчитывает десятки проектов и строящихся многоквартирных домов. Нарушение срока ввода лишь в одном объекте может парализовать расширение деятельности такого «игрока».

Кроме того, не следует сбрасывать со счетов психологический фактор: как только потенциальные покупатели узнают о каких-либо проблемах у застройщика, это сразу приводит к спаду спроса в его проектах.

Таким образом, данная мера создает существенные риски для некоторых девелоперов». 

«Несмотря на жесткий характер поправок в закон о долевом строительстве, их вступление в силу не приведет к шоковой реакции рынка, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

– Новые требования к застройщикам распространяются только на тех из них, кто начнет реализацию проекта по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018 года. Таким образом, на рынке как минимум 1-1,5 года будут преобладать проекты, реализуемые по старым правилам.

Многие девелоперы форсировали получение разрешений на строительство, чтобы накопить своеобразный банк будущих проектов, который позволит им некоторое время работать по старым требованиям.

Что касается перехода к проектному финансированию, оно также затронет не всех застройщиков, а только тех, кто не успеет до 1 июля 2019 года зарегистрировать хотя бы один ДДУ. Таким образом, нас ждет как минимум два года плавной интеграции участников рынка в новые правила работы в строительной отрасли.

Поэтому только новые требования законодательства не приведут к росту цен на строящееся жилье.

В то же время спустя примерно два года, когда большая часть проектов и их девелоперов попадут в зону действия нового законодательства, рост цен на жилье уже будет неизбежен, так как большинство поправок в 214-ФЗ прямо повлияют на себестоимость реализации проектов».

Источник: http://vsenovostroyki.ru/articles/14161/

Сенаторы предложили не вводить с 1 июля новые требования к застройщикам, а перенести их на полгода

Соответствующий законопроект члены Совета Федерации Андрей Кутепов, Сергей Рябухин и Олег Мельниченко внесли в Госдуму.

Напомним, что принятые Госдумой поправки в законодательство, о которых неоднократно писал портал ЕРЗ, вступят в силу с 1 июля 2018 года. Они устанавливают ряд дополнительных требований к компаниям, привлекающим средства дольщиков.

Самое главное из них — с 1 июля будет действовать принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство», то есть для каждого дома разрешение должно получать отдельное юридическое лицо.

Кроме того, застройщику необходимо иметь трехлетий опыт работы в этой сфере, положительную репутацию на рынке и 10 тыс. кв. м жилья, сданного в эксплуатацию.

Также застройщик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, который будет контролировать каждый платеж. При этом на расчетном счете девелопера должно быть не менее 10% средств от проектной стоимости строительства объекта.

«В настоящее время строительная отрасль не готова к реализации новых положений.

С ростом ограничений, накладываемых на застройщиков, на рынке стали возобновляться схемы привлечения средств граждан в форме ЖСК и ЖНК, которые никаких гарантий дольщику не обеспечивают», — рассказал РИА Новости Андрей Кутепов (на фото). По его словам, с вступлением в силу изменений в федеральном законодательстве появятся противоречия, которые «вызовут обратный эффект и ухудшат положение дольщиков».

Сенатор убежден, что банковская система не располагает достаточными механизмами для обеспечения строительной отрасли финансовыми ресурсами, приемлемыми для застройщиков; и механизмами администрирования движения денежных средств через банки, чтобы обеспечить сохранения баланса интересов всех участников строительного рынка жилья. Кроме того, по мнению авторов поправок из Совета Федерации, не настроены рабочие механизмы страхования рисков дольщиков и застройщиков.

Большинство девелоперов, опрошенных Ради Дома PRO, поддерживают инициативу сенаторов.

В их числе президент компании «Инград» Павел Поселёнов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов, заместитель генерального директора концерна «Крост» Марина Любельская, финансовый директор ГК «А101» Дмитрий Трубников.

По мнению застройщиков, предложение членов Совета Федерации выражает общее настроение рынка и является более чем своевременной. Дополнительное время позволит лучше подготовиться застройщикам, особенно небольшим, и банкам, а также минимизировать риски, которые могут возникнуть в переходный период, полагают топ-менеджеры строительных компаний.

«Если закон вступит в силу 1 июля, небольшие и даже средние строительные компании либо полностью уйдут с рынка, либо приостановят строительство на неопределенный срок. Это может повлиять на реализацию задачи, поставленной Президентом о достижении показателей строительства жилья к 2020 в 120 млн кв. м ежегодно», — предупреждает Марина Любельская (на фото).

Вместе с тем, по информации портала ЕРЗ предложение о переносе сроков вступления в силу норм, ужесточающих требования к застройщикам, обсуждалось 23 мая на совещании у заместителя Председателя Правительства РФ, нового куратора строительной отрасли  Виталия Мутко, а также на совещании у нового министра строительства Владимира Якушева 24 мая. Предложения поддержаны не были.

Источник: erzrf.ru

Источник: https://np-oros.ru/15914/senatory-predlozhili-ne-vvodit-s-1-iyulya-novye-trebovaniya-k-zastrojshhikam-a-perenesti-ix-na-polgoda/

Кого сделает беднее новая долевка? Разбираем по пунктам поправки в закон, вступающие в силу 1 июля

Активизация точечной застройки, уменьшение асcортимента квартир в новостройках, рост цен и ухудшение качества строительства – это далеко не полный перечень последствий, которые могут принести на рынок законодательные новации, касающиеся долевого строительства. Портал METRTV.ru изучал наиболее неоднозначные юридические нормы, вступающие в силу 1 июля 2018 года.

С 1 июля 2018 года вступают в силу новые правила для застройщиков, работающих по схеме долевого строительства (поправки содержатся в основном в 218-ФЗ от 29.07.17).

С указанной даты будут ужесточены условия привлечения средств, введён дополнительный контроль действий застройщика, и многократно увеличатся его непроизводственные расходы.

Спустя год – то есть с 1 июля 2019 года станет обязательной норма об обязательном использовании эскроу-счетов, что дополнительно удорожит долевое строительство. Застройщики особо выделяют шесть законодательных и нормативных новаций, которые приведут к наиболее существенным переменам на первичном рынке жилья.

Большинство упомянутых нововведений будет действовать в отношении только тех объектов, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года.

Поэтому застройщики в течение последних месяцев старались «накопить» как можно больше разрешений на строительство, чтобы иметь задел, позволяющий им ещё несколько лет работать по старым правилам.

Читайте также:  Как снять с учета в налоговой онлайн-кассу? - юридические советы

Впрочем, одна из вступающих в силу новаций, будет действовать в отношении всех жилых домов, возводимых по долевой схеме, в том числе тех, которые уже находятся в стадии строительства. Речь идёт об обязательном «банковском сопровождении» девелопера.

1. Банковское сопровождение (один объект – один счёт)

Каждый застройщик, возводящий многоэтажку на средства граждан-дольщиков, должен открыть специальный счёт в уполномоченном банке (перечень этих банков утверждает ЦБ, сейчас их 25). В этом же банке открывают счета подрядчики, работающие на данном объекте.

Начиная с 1 июля 2018 года все финансовые операции, касающиеся стройки будут проходить только через единый счёт застройщика, открытый в уполномоченном банке. То есть одно разрешение на строительство будет предусматривать только один расчетный счет.

По мнению законодателей, это позволит уйти от «котлового метода», когда дольщики одного дома финансируют постройку другого.

Кроме того банк, в котором открыт счёт, будет контролировать все расходы застройщика, вплоть до проверки документов по которым проходят платежи (договоры, накладные, счета-фактуры и пр.).

По мнению Минстроя, при описанной схеме, банк, выступающий в роли дополнительного контролирующего органа, сможет на раннем этапе увидеть нецелевое использование средств дольщиков.

Однако застройщики сомневаются, что у уполномоченных банков (которых на всю Россию только 25), найдётся необходимое количество специалистов, способных реально контролировать финансовую сторону ВСЕХ жилых строек в стране (тем более, что реально работает только один банк).

Есть опасение, что банковское сопровождение, во-первых, не сможет выполнять функции защиты дольщиков (как это случилось со страхованием ответственности застройщика), во-вторых, превратится в инструмент давления банка на строителей.

Ведь банк, под предлогом «контроля», сможет блокировать операции по счёту застройщика, если тот будет недостаточно покладист.

2. Финансовая подушка в размере 10% стоимости объекта

На период строительства объекта компании-застройщику необходимо будет постоянно иметь на своём счету сумму в размере 10% от стоимости новостройки. То есть речь идёт о замораживании в банке изрядного количества денег.

Предполагается, что замороженные 10% станут эдакой финансовой подушкой на непредвиденный случай.

Изначально предполагалось, что застройщик должен будет формировать подушку из собственных средств, но сейчас в Госдуме находятся поправки в закон, согласно которым необходимую сумму можно будет взять в виде кредита.

Эксперты считают, что далеко не все компании-застройщики могут позволить себе заморозить на длительный срок десятую часть средств, потребных на возведение жилого дома (или даже целого квартала).

Если же использовать для «подушки» кредитные средства, то придётся отдать немало денег банку в счёт процентов по кредиту. Есть также мнение, что сама идея создания финансовой подушки довольно спорная.

3. Один проект – одно юридическое лицо

Наиболее критикуемое нововведение в сфере долевого строительства – запрет на строительство одной компанией более чем одного жилого дома.

То есть одно юридическое лицо может получить разрешение на строительство только одного жилого дома.

Если же застройщик хочет возводить одновременно несколько объектов, ему придётся плодить «дочек», а комплексное освоение территорий во многих случаях вообще оказывается незаконным.

Есть надежда, что указанное положение будет смягчено.

Глава российского Минстроя Владимир Якушев сообщил, что 27 июня 2018 года должны быть приняты поправки в закон о долёвке, благодаря которым норма «одно разрешение на строительство – одно юридическое лицо» будет заменена на норму «один проект – одно юрлицо».

Если такая поправка будет принята, то одна компания-девелопер сможет возводить по схеме долевого строительства несколько домов (по нескольким разрешениям на строительство), при условии, что строительство идёт на одном участке или в границах территории комплексного освоения.

Тем не менее, даже самый мягкий итоговый вариант закона приведёт к тому, что девелопер, ведущий строительство более чем на одной площадке, будет вынужден создавать многочисленные дочерние фирмы.

У наиболее крупных застройщиков число «дочек» может перевалить за сотню. Понятно, что прозрачности рынка это не будет способствовать.

Более того, резко повышается риск появления мошенников, выдающих себя за фирмы, аффилированные с крупными и известными девелоперскими компаниями.

4. Для работы с долёвкой стаж не менее 3 лет

Ещё одно требование, вступающее в силу 1 июля 2018 года, сами строители называют «странным». Речь идёт о необходимости девелоперу иметь как минимум трёхлетий опыт работы в качестве застройщика, техподрядчика или генподрядчика, построившего не менее 10 тыс. кв. м жилья. Если такого опыта нет, то привлекать средства по договорам долевого участия девелопер будет не в праве.

Более того, даже компании с опытом, прежде чем получить право на работу с долёвкой, придётся защитить свой «статус застройщика». И законодатели явно нацелены на то, чтобы сделать защиту статуса как можно более сложной. Например, несколько дней назад депутаты Госдумы предложили лишать статуса застройщика фирмы, задержавшие ввод объекта на 3 месяца и более.

Непонятно также как можно сочетать требование к наличию трёхлетнего стажа у застройщика с необходимостью создавать дочерние предприятия под каждую отдельную новостройку (смотри пункт 3). Ведь не могут же «дочки» появляться сразу трёхлетними.

Есть опасение, что даже крупные девелоперы не смогут найти достаточное количество аффилированных фирм способных подтвердить «статус застройщика», что неизбежно приведёт к падению объёмов жилищного строительства, а в перспективе – к росту цен.

5. Пятикратное увеличение взносов в страховой фонд

Законодатели не только готовы бесконечно усложнять условия игры на строительном рынке, они также предлагают просто и без затей увеличить поборы для застройщиков.

На недавних слушаниях в Госдуме председатель комитета ГД по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев внёс предложение увеличить размер взносов застройщиков в компенсационный фонд долевого строительства.

Сегодня время размер взноса застройщика составляет 1,2% от стоимости заключённых договоров долевого участия. Депутат Николаев предложил увеличить тарифы до 3% с 1 октября 2018 года и до 6% – с 1 января 2019 года.

Следует отметить, что хотя компенсационный фонд долевого строительства работает уже полтора года, однако его появление никак не улучшило ситуацию в сфере долевого строительства.

Более того, стало даже хуже. По данным Минстроя, число проблемных домов в России растет.

Если на 1 января 2018 года было 836 таких объектов, или 1101 дом, то сейчас уже 842 объекта, или 1261 дом – говорят в министерстве.

В 2019 году к расходам на взносы в компенсационный фонд добавятся траты на ведение эскроу-счетов.

В итоге непроизводственные расходы девелопера легко перешагнут планку в 10% от стоимости проекта, что повлечёт за собой примерно двукратное снижение рентабельности бизнеса.

В итоге застройщики сосредоточатся на высокомаржинальных проектах типа точечной застройки в обжитых районах и начнут отказываться от объектов с нулевой рентабельностью – от новостроек в малых городах, от расселения трущоб и т.д.

6. Перечисление средств дольщиков на эскроу-счета

Финансирование долевого строительства с помощью эскроу-счетов российские застройщики . Но с 1 июля 2019 года этот механизм станет обязательным. Суть технологии эскроу-счетов такова: если жильё приобретается на этапе строительства, то деньги, внесённые дольщиками, в течение всего периода строительства хранятся на спецсчетах в банках.

При этом доступа к ним не имеют ни покупатель (дольщик), ни продавец (застройщик). То есть девелоперу придётся финансировать стройку из собственных средств или же кредитоваться в банках. И лишь после того как ключи будут вручены дольщикам, эскроу-счёт размораживается и деньги уходят к застройщику.

Он из этих средств погашает кредиты, проводит окончательные расчёты с подрядчиками и т.д.

Любопытная особенность описанной схемы – на средства дольщиков, лежащих на эскроу-счёте, не начисляются проценты. Банк получает в пользование огромные суммы на несколько лет и ничего не платит за пользование чужими деньгами.

Зато застройщик, чьими деньгами бесплатно пользуется банк, должен брать кредит на строительство под рыночную процентную ставку.

Эксперты уже неоднократно заявляли, что одно только введение эскроу-счетов приведёт к удорожанию жилья в новостройках на 10-20%.

Законодатели уверяют, что эскроу-счета станут гарантией сохранности средств дольщиков на случай, если стройка не будет завершена. На самом деле это не так. Именно под залог средств, лежащих на эскроу-счетах, застройщику предлагается брать кредиты на строительство.

Если же застройщик ничего не построит, то кредиторы обратят взыскание на средства залога – то есть на деньги дольщиков. А значит, дольщикам может ничего не остаться. Сегодня Минстрой и Госдума пытаются придумать механизмы, позволяющие не оставить граждан-дольщиков «с носом».

Но только время покажет, будут ли они достаточно эффективными.

Возможные последствия для отрасли

Член национального совета Гильдии риэлторов Михаил Гороховский считает, что изменение законодательства в сфере долевого строительства приведёт к росту цен на новое жильё примерно на 20%.

Как замечают эксперты, на цены повлияет не только увеличение себестоимости строительства, но и сворачивание бизнеса многими девелоперами.

Уход с рынка большого числа игроков приведёт к падению объёмов ввода жилья, а, следовательно, – росту цены.

Ещё одним следствием исчезновения большого количества компаний-застройщиков станет монополизация рынка и снижение конкуренции среди застройщиков. Всё это как минимум, приведёт к обеднению ассортимента жилья, предлагаемого на продажу, а в перспективе может сказаться и на качестве строительства.

Пока же можно сказать, что все усилия властей по «борьбе с обманутыми дольщиками», предпринятые в последние годы, не дали положительного результата.

Ни требование по страхованию ответственности застройщиков, ни появление компенсационного фонда не привели к уменьшению числа проблемных новостроек. Стартующий в ближайшее время новый этап «закручивания гаек» может привести не только к росту цен и снижению объёмов строительства.

Одним из его последствий может стать расцвет альтернативных механизмов покупки ещё непостроенных квартир – «кооперативов», «товариществ» и т.д.

, которые не подпадают под закон о долёвке, не несут больших непроизводственных расходов, а значит, могут предлагать жильё по сравнительно низким ценам. Правда, в этом случае у граждан нет вообще никакой защиты от рыночных рисков и недобросовестных строителей.

Ранее по теме:

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/new_buildings/11875

Ссылка на основную публикацию